نکاتی مهم در مورد ارزیابی وثیقه

 

1-   كارشناسان مورد اعتماد دستگاه قضا براي ارزيابي  وثيقه هستند  وموضوع كار ما فقط و فقط ارزيابي ملك  است و مسايل خصوصي و قضايي  زنداني يا متهم ارتباطي به ما ندارد و نباید تاثیری در ارزیابی داشته باشد 

2- هرگز بدون مشاهده اصل سند ملك اقدام به ارزيابي نكنيم

3 - قبل از ارزيابي  ُ  سند  را از نظر اطلاعات ثبتي بررسي كامل بنمائیم

 4- هرگز  اقدام به ارزيابي غير حضوري و يا ارزيابي بر اساس اظهارات شفاهي مالك يا سايرين نكنيم و از ملك مورد نظر حتما بازديد و معاينه كامل انجام دهيم

5-  مالك  در موقع بازديد حتما حضور داشته باشد و شخصا ملك خود را اراِيه كند

6-اطلاعات مورد نياز خود را  از مالك  دريافت كنيم و به سايرين اعتماد نكنيم

7 - اگر سند  داراي حدوحدود روشن و مساحت دقيق ملك باشد با صرف وقت و حوصله نسبت به انطباق دقيق و كامل آن با محل ارايه شده اقدام كنيم

8- اگر مالک برای سند مشاعي  مكان معيني را ارايه دهد براي اثبات ادعاي مالك تحقيقات لازم را از  معتمدين و مالكين مجاور به عمل آوريم

9- در اسناد مشاعي حد و حدود كل پلاك درج ميشود و حد و حدود مشاع ذكر نميگردد لذا بايد اطلاعات لازم  را در مورد مشخصات كل ملك و قيمت روز نقاط مختلف آن  بدست آوريم تا  ارزیابی صحیح تری داشته باشیم و قيمت متوسط نقاط مختلف ملك را ملاك ارزيابي  قرار دهيم

10 -  در اسناد قديمي غير مشاعي خصوصا در مورد باغات در متن سند حد و حدود روشن و مساحت ملك درج نميگردد ودر يك منطقه  ممکن است قطعات زيادي قابل انطباف با سند مورد نظر ما  باشد  و لذا تشخيص ملك واقعي موضوع سند وثیقه دشوار است .در اين موارد بررسي و تحقيقات كامل را انجام دهيم

11 - اسناد فاقد مساحت را حتما تعيين مساحت كنيم و واحدهاي قديمي مالكيت را تبديل به مترمربع نموده سپس اقدام به ارزيابي نماييم 

 

۱2-   بعضي اسناد  قديمي داراي اصطلاحات سنتي و واحدهاي مالكيتي قديمي مثل : سير - لنگ - من - اياق - خروار - و...... است كه در نقاط مختلف داراي مقادير مختلف است .  مثلا هر من زمين در كاشمر 125 مترمربع است و در بعضي مناطق نيشابور و مشهد 250 مترمربع است كه بايد اين موضوع را در ارزيابي توجه نماييم

۱3 -در املاك مشاعي و اسناد قديمي و در موارد غير شفاف پيشنهاد ميشود همكاران محترم تعهدكتبي با امضا و اثر انگشت مالك  مبنی بر مسئوليت انطباق ملك ارايه شده با سند از مالك اخذ نمايند

۱4 -  يادمان باشد كه حسب وظيفه قانوني ما كارشناس ارزياب اراضي هستيم و وظيفه  امور ثبتي و تعيين مكان و مشخصات و تعيين مساحت املاك از وظايف همكاران ما در رشته امور ثبتي است . اگر در انطباق سند  و يافتن ملك  در طبيعت مواجه با اشكالاتي شديم و اطلاعات كافي بدست نياورديم و يا در صحت اظهارات ارايه دهنده شك نماييم و خلاصه اينكه در مورد ملك و انطباق آن با سند به يقين نرسيديم حتما از دادگاه بخواهيم كه يك نفر كارشناس امور ثبتي تعيين و بر اساس نظريه كارشناس ثبتي وطبق آنچه كه كارشناس ثبتي ارايه ميدهد ملك مورد نظر را ارزيابي نماييم

 ۱5 -  به اظهارات مالك يا سايرين كه معمولا براي مرغوب و گران جلوه دادن ملك بازارگرمي  ميكنند و بعضا سعي در بزرگنمايي آن دارند  به هيچ وجه توجه نكنيم و فقط به تحقيقات و بررسي هاي خودمان متكي باشيم 

 ۱6 -  اگر در عرصه ملك به ويژه در باغات ُ اعياني ها و اشجار و مستحدثات و امتيازاتي وجود داشته باشد بر اساس آناليز هركدام از اجزاي ملك اقدام به ارزيابي كنيم و حتي الامكان به صورت كلي ملك راقيمت گذاري نكنيم

17 - يادمان باشد كه به حق الزحمه كارشناسي طبق تعرفه قانوني خودمان حتي اگر اندك باشد قانع باشيم و وجه اضافه بر حق قانوني از مراجعين طلب نكنيم و اگر حق الزحمه  ما طبق تعرفه بيش از علي الحساب پرداختي باشد مابقي آنرا از طريق دادگاه مطالبه نماييم

18- اگر قيمت ملك خيلي زيادتر از ميزان وثيقه باشد حتما قيمت واقعي ملك رادر نظريه خود درج كنيم  و به بهانه رعايت حال مراجعين براي  حق الزحمه كمتر قيمت ملك را كمتر اعلام نكنيم 

19 -  اراضي آبي زار يا باغات كه از قنوات و رودخانه ها و چشمه سارات حقابه دارند و حقابه آنها در سند مندرج است با احتساب ارزش آب ارزيابي مي شوند

 

20-  اراضي آبي زار و باغات كه چاه اختصاصي دارندو يا اراضي كه از چاههاي اشتراكي سهم آب معين در مدار معين  دارند اسنادشان مربوط به  عرصه زمين است و ارزش سند مربوط به  زمين بدون  احتساب آب است . در اين اراضي ارزش آب جداگانه ارزيابي شود و در نظريه درج گردد كه در صورت ضبط وثيقه آب نيز به انضمام زمين است  مگر اينكه ارزش زمين به تنهايي جوابگوي وثيقه مورد نياز دادگاه باشد .

۲1- در ارزيابي  وثيقه ُ وظيفه كارشناس تعيين ارزش روز در تاريخ ابلاغ كارشناسي  است و ارزيابي ملك به تاريخهاي قبل ويا پيش بيني  ارزش آينده ملك قابل قبول نيست مگر اينكه در قرار كارشناسي به نحو ديگري تعيين شده باشد

22 -  ممكن است  وثيقه  براي اموري غير از امور قضايي باشد و از مراجعي به جز مراجع قضايي به كارشناس ارجاع گردد مثلا ارزيابي وثيقه براي اعزام به خارج از كشور  و يا ارزيابي وثيقه براي وامهاي بانكي و يا موارد مشابه ديگر . در هر صورت وظيفه خطير كارشناس در امر كارشناسي ثابت است هيچ فرقي ندارد كه امر كارشناسي از هر مرجعي ارجاع شده باشد كارشناس بايد وظيفه خود را طبق موارد ياد شده به درستي انجام دهد

23 - متاسفانه مشاهده مي شود كه افرادي به عنوان دلال يا كارچاق كن وجود دارند كه از نياز و اضطرار و گرفتاري مردم سوء استفاده نموده و در قبال دريافت مبالغي كه بعضا قابل توجه هم مي باشد نسبت به تامين سند براي گرفتاران  اقدام ميكنند . و يا مالكيني وجود دارند كه داراي چندين سند مالكيت هستند و كارشان  وثيقه دادن سند به متقاضيان در قبال دريافت وجوه كلان است .اين  افراد با وعده و وعيد به افراد گرفتار اسناد كم ارزش را به آنان ارايه ميدهند و با اين قول كه در موقع كارشناسي كار درست مي شود  و يا كارشناس را مي خرند تا قيمت بالا براي ملك تعيين كند و..... اقدام به كسب در آمد هم از سوي مالك و هم از سوي متقاضي مي كنند . هر گونه اقدام خلاف كارانه توسط كارشناس در اين موارد موجب رشد بيشتر اينگونه افراد انگل در اجتماع مي باشد .

24 -  عوامل موثر در ارزیابی و استنادات كارشناس يراي تعيين قيمت روز يك ملك از جمله :ارزش باالقوه ملك - مقايسه قيمت ها در نقاط مختلف در موارد مشابه - آخرين معاملات انجام شده در منطقه - تاثير عوامل كاهنده يا افزاينده قيمت روي قيمت ملك - نوع  و   وضعیت  سند از نظر افراز یا مشاعی بودن سند- موقعیت مکانی ملک از نظر دسترسی به امکانات و تسهیلات و خدمات -  مقایسه قیمت با فیمت های املاک مشابه در نظرات قبلی کارشناسی  - ارزش مستحدثات و امتیازات و اعیانی های ملک -  وضعیت   و   نوع    و  میزان   و   کیفیت   آب در اراضی آبی زار -  نوع محصولات مورد کشت  - استعداد ملک از نظر محصول دهی و میزان بهره وری با القوه ملک -  موقعیت مکانی اراضی دیمزار از نظر اقلیمی و بررسی میزان تولید -  جنس خاک و نفوذ پذیری آن از نظر نگهداری  آب و راندمان آبیاری  -   تاثیر عوامل اجتماعی منطقه ای بر روی قیمت املاک- موقعیت مکانی ملک از نظر امنیت اجتماعی  - و.........

25 - یادمان باشد که به همان دقتی که یک ملک را در هنگام معاملات و یا در پرونده های قضائی قیمت گذاری می کنیم در مورد وثیقه ها هم با همان دقت و توجه ارزیابی نمائیم

کارشناس روز

معنی حقوق مالکانه

  منظور از حقوق مالکانه حقوق ناشی از مالکیت بر مال و دارائی و یا حقوق اکتسابی ناشی از قرارداد می باشد که در قانون سرمایه گذاری خارجی به رسمیت شناختـه شـده و حسب مورد به حقوق مالکیت، بهـره برداری، انتفـاع و ... تسری می یابد.

ميزان اجاره محل آنتن BTS کارشناس دادگستری

**** روالی که بین کارشناسان برای تعیین میزان اجاره بهای محل آنتن BTSدرجریان است عبارتست از میزان 1/200 الی1/240 ارزش بهای عرصه تجاری اشغال شده توسط آنتن BTS است(میزان 1/200 برای شهرهای بزرگ و1/240 برای شهرهای کوچک)،معمولا این گونه آنتنها بنا به مقتضیات وشرایط  فیزیکی ومحاسباتی در مکانهای مختلفی از قبیل بالای سقف بامهای منازل وآپارتمانها، داخل عرصه حیاط یا داخل فضای عمومی وکنارپیاده روها و...قرار میگیرد.

میزان فضای اشغال شده برای اینگونه آنتن ها بین 30 الی 40 متر مربع فضای مفید اشغال این آنتنها میباشد.البته گاها اتفاق افتاده که تا 60الی 70متر مربع هم برای آنها درنظر میگیرند واین بخاطر محل قرارگیری آنتنهاست که گاهی موجبات پرت فضای اشغال شده مثلا در سرنبش چهارراه ها و...فضایی بیشتر از 30متر را اشغال مینماید که بایستی در این وضعیت نهایت دقت برای تعیین بهای اجاره در نظر گرفته شود.

معمولا مدت زمان اجاره این آنتن ها 5تا7ساله است.

جهات رد صلاحیت کارشناسی

 

جهات رد صلاحیت امر کارشناسی شش مورد است و به این معنی است که اگر هر کدام از این شش امر وجود داشته باشد کارشناس باید قبل از مبادرت به امر کارشناسی بصورت کتبی به دادگاه اعلام نماید که از انجام امر کارشناسی معذور می باشد:

1- داشتن قرابت سببی و نسبی با یکی از طرفین دعوی

2- داشتن دوستی نزدیک با یکی از از طرفین دعوی

3- کارشناس نمی تواند در خارج از صلاحیت درج شده در پروانه کارشناسی خود اعلام نظر نماید.

4- در صورتیکه اعتبار پروانه کارشناسی او تمدید نشده باشد.

5- کارشناس نمی تواند برای شرکتی یا ارگان یا موسسه ای که در آن کار می کند و ذینفع در پرونده است کارشناسی نماید.

6- کارشناسی دوباره برای پرونده ای که قبلاً انجام داده و اکنون نیز هیچ تغییری در آن بوجود نیامده باشد.

 

نقش نقشه برداری در برطرف کردن اختلافات ملکی

 

 

تاريخ : سه شنبه نهم تیر ۱۳۹۴

شاید بهترین راه برای حل اختلاف خط مرزی بین دو قطعه زمین یک توافق متقابل بین همسایه ها باشد. مالک یک قطعه زمین در هر طرف از قطعه خود می تواند مرز دقیق بین خود و قطعه همسایه را با یک شاخص عرف مانند فنس یا ردیف درخت مشخص نماید به طوری که دقیقاً مشخص گردد که از کدام نقطه قطعه زمین مربوط به هر یک شروع شده و در کدام نقطه تمام می شود.

در این راستا طرفین می توانند یک سند رسمی مبنی بر توافق با قطعه زمینهای مجاور در مرز فی مابین تدوین نمایند و به کمک یک نقشه بردار مرز قانونی و حقیقی بین دو قطعه را بر اساس آنچه از ابتدا تفکیک شده است را بر روی زمین پیاده سازی نمایند.

زمین و استفاده ای که از آن به عمل می آید روز به روز در حال تغییر است. اضافه کردن درختان جدید، اضافه کردن ساختمانها و سازه های جدید، اضافه کردن فنس و آلونک و انبار و غیره تغییراتی هستند که مالک هر قطعه زمین با توجه به شرایط بر روی قطعه خود اعمال می نماید. به علاوه ممکن است مالک قطعه خود را به دیگری بفروشد و یا در اثر فوت به وراث واگذار گردد. بنابراین در تمام ان موارد توافق کلامی نمی تواند سند رسمی مناسبی برای جلوگیری از تجاوز به حریم ملک شما توسط همسایه گردد و گاهی تعلل در رسمی نمودن مرز قانونی و حقیقی فی مابین ملک خود و قطعات مجاور منجر به نزاع های طولانی مدت و صرف وقت و هزینه گزاف جهت طی مراحل قانونی شکایت از تعدی به ملک می گردد که چه بسا بسیار پرهزینه تر از اجیر کردن یک نقشه بردار جهت تعیین و تایید رسمی مرز دقیق و حقیقی بین قطعات مجاور هم می باشد.

همچنین گاهی اوقات تجاوز به محدوده زمین مجاور و استفاده طولانی مدت از آن  بدون حضور مدعی و دریافت شکایت رسمی، منجر به تعلق آن محدوده به استفاده کننده فعلی آن می گردد حتی اگر رسماً و در سند موجود، آن محدوده جزو قطعه استفاده کننده فعلی آن نباشد.

معمولاً انجام نقشه برداری تنها راه صحیح برای تعیین خطوط مرزی اراضی می باشد. در واقع نقشه برادار پس از تفکیک و افراز اراضی، چهارگوشه هر قطعه را میخ کوبی می نماید اما در طول زمان این میخها ممکن است زیر خاک مدفون شوند و یا در اثر اضافه کردن عوارض جدید مانند فنس، آلونک، ساختمان و سنگ فرش قابل دیدن نباشند که اگر از میخ های فلزی برای تعیین محدوده استفاده شده باشد یک دستگاه فلزیاب برای حل اختلاف فی ما بین بر سر مرز واقعی ملک می تواند مفید باشد.

در مواقعی که املاک مجاور هم بر سر مرز دقیق فی مابین اختلاف نظر دارند و نمی توانند به صورت غیررسمی توافق نمایند، در دادگاه طرح دعوی نموده و یک نقشه بردار جهت میانجیگری فنی و دقیق اجیر می کنند.

انواع اختلافات ملکی

• دعاوی راجع به تصرفات غیر قانونی املاک از قبیل : خلع ید، رفع تصرف عدوانی، رفع مزاحمت و رفع ممانعت از حق و ....
• دعاوی راجع به املاک و اموال مشاع، از قبیل: افراز ملک مشاع، دستور فروش ملک مشاع، تقسیم و تفکیک ملک مشاع و....
• http://www.made147sabt.blogfa.com/post/107

اطلاعیه سازمان ثبت اسناد و املاک کشور

اطلاعیه بسیار مهم سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در خصوص نقشه برداری جهت سامانه ثبت الکترونیکی پذیرش درخواست صدور سند مالکیت موضوع قانون تعیین تکلیف و ضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی جهت ثبت نام الکترونیکی در سامانه

 

قابل توجه مالکین و همکاران محترم:

نظر به اینکه بخشنامه های دیگری پس از صدور این اطلاعیه جهت رفاه مراجعین و کاهش هزینه‌های تهیه نقشه و فرمهای مرتبط صادر گردیده است توصیه می‌شود ضمن مراجعه به سایت سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و یا سایت مرتبط با ثبت املاک فاقد سند نسبت به اطلاع از آخرین دستورالعمل ها اقدام فرمائید

کارشناس رسمی دادگستری

*************************************************

اطلاعیه سازمان ثبت اسناد و املاک کشور

اطلاعیه(ویرایش 13910625ساعت09)

نقشه بردارانی که مایل به فعالیت در اجرای قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی می باشند باید واجد شرایط بندهای یک و دو این اطلاعیه بوده و سایر موارد را عیناً رعایت نمایند.

1-           نقشه بردار باید دارای حداقل مدرک کاردانی در یکی از رشته های نقشه برداری باشد.

2-           نقشه بردار باید دارای یکی از شرایط زیر باشد :

الف – شخص حقیقی/حقوقی دارای پروانه اشتغال نقشه برداری از سازمان نظام مهندسی

ب – شخص حقیقی/حقوقی دارای پروانه اشتغال نقشه برداری از سازمان نظام کاردانی

ج – شخص حقیقی  دارای مدرک کارشناسی رسمی دادگستری در امور ثبتی و نقشه برداری

د –شخص حقوقی دارای گواهینامه صلاحیت نقشه برداری از معاونت راهبردی رئیس جمهور

3-           تهیه نقشه عبارت از تکمیل فایل parcelmap.xlsx می باشد (این فایل در سایت سازمان ثبت به آدرس ssaa.ir در دسترس می باشد.) توضیح اینکه نقشه بردار می بایست صرفا نسبت به تکمیل اطلاعات خواسته شده در فایل اقدام و از تغییر و یا جابجایی در سطرها و یا ستونهای فایل مذکور خود داری نماید.

4-           نقشه بردار موظف است با مراجعه به قسمت اندکس مناطق دارای نقشه در بانک جامع اطلاعات املاک و کاداستر در سایت کاداستر ، فایلهای الف)راهنمای کاربر ، ب)فایل مشخص کننده کد واحدهای ثبتی(EDARE_COD.XLSX) و ج) فایل اندکس استانی که ملک متقاضی در آن استان واقع است را از سایت دریافت نماید .

توضیح : در فایل EDARAT_COD.xlsx ، برای هر یک از واحدهای ثبتی موجود در سطح کشور : الف)نام واحد ثبتی ، ب)کد واحد ثبتی و ج) زون قالب که نقشه آن واحد ثبتی در آن زون تهیه گردیده است، مشخص شده است.

5-           نقشه بردار در زمان مراجعه به محل وقوع ملک، مختصات تقریبی ملک را در سیستم مختصات UTM بر مبنای بیضوی WGS84 تعیین و در فایل اندکس(در محیط میکرو استیشن قابل مشاهده است) و در موقعیت تقریبی ، وجود کد سه حرفی(که مشخص کننده نام واحد ثبتی می باشد) را بررسی نماید . وجود کدهای سه حرفی در موقعیت تقریبی ملک و یا اطراف آن ، دلیل بر وجود نقشه محدوده ملک در یکی از واحدهای ثبتی می باشد. در اینصورت جهت دریافت فایل نقشه موقعیت مورد نظر از تاریخ 01/07/1391 به سایت سازمان ثبت مراجعه نمایند .

6-           در صورت مشخص شدن وجود نقشه ملک در بانک جامع اطلاعات املاک و کاداستر ، نقشه بردار با ثبت الف) شماره ملی خود، ب) مختصات تقریبی ملک ج) کد واحد ثبتی و د) شماره فیش پرداخت دویست هزار ریال ، در پورتال سازمان ثبت ، درخواست نقشه را ارائه و کد پیگیری دریافت می نماید. نقشه بردار با گذشت 24 ساعت از ثبت درخواست و با ارائه کد پیگیری به پورتال میتواند نقشه درخواستی را در قالب یک فایل DXF  دریافت نماید.

توضیح: نقشه بردار از فایل دریافتی صرفاً جهت تکمیل parcelmap.xlsx یک ملک می تواند استفاده نماید همچنین اجازه استفاده از فایل DXF نقشه بردار دیگری را ندارد .

7-           در صورتی که در محدوده اطراف موقعیت ملک در فایل اندکس ، کدی وجود نداشت ، به این معنی است که در بانک جامع اطلاعات املاک و کاداستر در موقعیت ملک مورد نظر نقشه ای وجود ندارد ، بنا براین نقشه بردار نسبت به تعیین مختصات UTM گوشه های ملک بر مبنای بیضوی WGS84 اقدام نماید .

8-           در صورتی که نقشه بردار بدون توجه به وجود نقشه اطراف ملک در بانک جامع اطلاعات املاک و کاداستر ، نسبت به تعیین مختصات UTM به روش مستقیم زمینی اقدام نماید ، علاوه بر استرداد مبلغ دریافتی به متقاضی، به مدت یکماه از فعالیت وی در این طرح جلوگیری و در صورت تکرار کلاً از ادامه فعالیت وی در این طرح جلوگیری خواهد شد .

9-           در صورتی که نقشه بردار ضمن انتقال مختصات از نقاط پایه و با روش GPS ( دستگاهها تک و یا دو فرکانسه ) نسبت به تعیین مختصات گوشه ملک اقدام نماید ، می بایست مشخصات نقاط مورد استفاده را به همراه نام مرجع ارائه دهنده ایستگاه در فایل parcelmap.xlsx درج نماید .

10-       در صورتی که نقشه بردار از روش RTK بمنظور تعیین مختصات اقدام نموده است مشخصات شبکه دائمی را در فایل parcelmap.xlsx درج نماید .

11-        در صورت عدم وجود نقشه از موقعیت ملک در بانک جامع اطلاعات املاک و کاداستر ، نقشه بردار موظف است یک نسخه از فایل Rinex را روی CD تحویل متقاضی و جهت ارائه بعدی بصورت مجزی نگهداری نماید.

12-       دقت نسبی نقشه برای مناطق مسکونی 5 سانتی متر و برای مناطق زراعی 50 سانتی متر می باشد .

13-       دقت مطلق مورد نیاز برای مناطق مسکونی در حد نقشه 2000/1 و برای مناطق زراعی در حد نقشه 5000/1 می باشد .

14-        نقشه بردار می بایست مساحت ملک را با دقت مطلوب و مساحت تقریبی سطح اشغال بنا را محاسبه و در فایل parcelmap.xlsx درج نماید .

15-        نقشه بردار موظف است مختصات گوشه های ملک را در سیستم UTM تعیین و به ترتیب گردش در جهت عقربه های ساعت در فایل parcelmap.xlsx درج نماید .

16-        درج حد فاصل اضلاع ملک با ملک/معبر مجاور را به همراه نوع ملک مجاور در ستون "حد فاصل / مجاور" در فایل parcelmap.xlsx ضروری می باشد. حد فاصل می تواند دیوار ، دیوار به دیوار ، جوی ، درب ، فنس و نظائر آن باشد . ملک مجاور می تواند خانه آقای ... ، ملک شماره پلاک ثبتی ... ، خیابان ... به عرض .... متر ، و نظائر آن باشد .

17-        درج دستمزد دریافت شده از متقاضی در فایل parcelmap.xlsx الزامی می باشد.

18-       لازم است دو نسخه پرینت از فایل parcelmap.xlsx نهایی تهیه و تمامی برگه های هر دو نسخه به مهر و امضاء نقشه بردار و امضاء متقاضی برسد ، یک نسخه نزد نقشه بردار باقی بماند و یک نسخه جهت ارسال به همراه مستندات تحویل متقاضی شود.

19-       نقشه بردار موظف است فایل parcelmap.xlsx نهایی ( و فایل Rinex در صورت عملیات GPS )را روی CD ذخیره و تحویل متقاضی نماید .

20-       دستمزد انجام کار مطابق تعرفه های موجود و الف)درصورت انجام کار بر اساس نقشه های بانک جامع اطلاعات املاک و کاداستر: حد اکثر برای هر ملک 1,200,000ريال و ب)در صورت انجام کار به روش مستقیم زمینی حد اکثر برای هر ملک 6,000,000 ريال می باشد هزینه ایاب و ذهاب به عهده متقاضی می باشد.

21-       چنانچه به تشخیص هیات رسیدگی در سازمان ثبت اسناد و املاک کشور،نقشه و فایل ارائه شده توسط نقشه بردار دارای اشکال باشد، نظر هیات به نقشه بردار اطلاع داده خواهد شد و نقشه بردارموظف است نسبت به رفع اشکال اقدام لازم را ظرف مدت 20 روز معمول نماید. در این صورت کلیه هزینه های نقشه برداری مجدد یا اصلاح آن به عهده نقشه بردار می باشد.

سازمان ثبت اسناد و املاک کشور

منبع:    اداره کل کاداستر

 

 

 

***********************************************************

نقشه برداری جهت سامانه ثبت الکترونیکی پذیرش درخواست صدور سند مالکیت موضوع قانون تعیین تکلیف و ضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی جهت ثبت نام الکترونیکی در سامانه و منطبق بر دستورالعمل سازمان ثبت اسناد و املاک کشور

 

***********************************
ارائه فایل نقشه رقومی و گواهی تعیین مختصات گوشه های یک ملک در سیستم مختصات UTM با دقت مطلوب مندرج در دستورالعمل
گواهی تعیین مختصات ملک
انتقال مختصات از نقاط پایه و ارائه مشخصات نقاط پایه
ارائه مختصات به روش RTK و مشخصات شبکه دائمی
محاسبه مساحت ملک با دقت مطلوب تا دو رقم بعد از اعشار
محاسبه مساحت محلی و طول محلی بااعمال ضریب مقیاس املاک با روشهای دقیق ماهواره ای از دیتای اخذ شده از جی پی اس
تهیه فایل parcellmap و تایید و مهر امضا آن و تطبیق مختصات ارائه شده در فایل با ایندکس های موجود در بانک جامع اطلاعات املاک و کاداستر
تضمین نتایج ارائه شده تا اخذ تاییدیه از سازمان ثبت اسناد و املاک کشور
ارائه فایل نقشه رقومی در سیستم مختصات UTM
در سریعترین زمان با دقت بالا توسط کارشناسان با تجربه و با استفاده از بروزترین تجهیزات و دوربینهای نفشه برداری و gps (جی پی اس) دوفرکانس
توسط:
کارشناس رسمی دادگستری امور ثبتی
یا کارشناس رسمی دادگستری راه و ساختمان و نقشه برداری
یا شرکت مهندسین مشاور نقشه برداری دارای تایید معاونت راهبردی رییس جمهور
یا کارشناس نقشه بردار دارای پروانه معتبر از سازمان نظام مهندسی

*************************************
22258630
22258638
22258649
22761198
22761197
22761196
22761195

************************************
سایر خدمات این مجموعه:
ارزشگذاری ساختمان
ارزیابی وثیقه بانکی و ملکی
تامین دلیل و تعیین خسارت
ارزیابی مهاجرت سرمایه گذاری کانادا و آمریکا
ارزیابی کارخانجات و ماشین آلات
امور ثبتی املاک و افراز و تجمیع و تفکیک
ارزیابی قیمت ملک در کوتاهترین زمان
ارزیابی املاک و تجهیزات و ماشین آلات جهت افزایش سرمایه شرکتها و بهره از معافیت مالیاتی
تعیین قدرالسهم پروژه مشارکت در ساخت و تنظیم قرارداد مشارکت
نقشه برداری و جانمایی نقشه هوایی جهت ارائه به شهرداری یا کمسیونهای مسکن و شهرسازی
گزارش کارشناسی انگلیسی جهت مهاجرت

کارشناس رسمی دادگستری

***********************************************************

دریافت فایل بخشنامه PDF

دریافت فایل بخشنامه WORD

 

توضیح و راهنمایی مهم

چون تا کنون نقشه های بانک اطلاعاتی کاداستر در سایت قرار داده نشده است پس کلیه ثبت نام ها دارای اشکال بوده و منجر به ایجاد مشکلاتی برای مالکین متقاضی سند با نقشه برداران غیر مطلع از بخشنامه خواهد شد

************************************************

بنابر این اطلاعیه در صورت عدم رعایت مفاد آن، درخواست ثبت حذف و نقشه بردار ضمن عودت مبلغ دریافتی میبایست علاوه بر جبران خسارت متقاضی، اشکال نقشه ها را رفع نموده و امکان فعالیت در طرح نیز از وی سلب خواهد شد

***********************************************

توصیه میشود همکاران ابتدا با استفاده از نرم افزار میکرو استیشن از وجود اندکس و نقشه DXF  رقومی اطمینان حاصل نمایند (اکثر نقشه ها موجود است) تا هم پروژه خطا نداشته باشد و هم هزینه متقاضی کاهش پیدا کند و در صورت نبودن نقشه حتما از دستگاههای جی چی اس تک یا دو فرکانسه استفاده نمایند چون دستگاههای هندی(دستی) خطای بالایی دارند و یقینا موجب حذف تقاضای ثبت متقاضی خواهد شد

***********************************************

به استحضار همکاران میرساند چون عدم تطبیق مختصات نقشه ها با بانک اطلاعات کاداستر مورد پذیرش ثبت اسناد و املاک نخواهد بود قبل از بررسی مستندات ارائه شده توسط ثبت اسناد و املاک و اعلام محرومیت، سریعا پس از ارائه نقشه ها توسط اداره کل کاداستر اقدام به اصلاح مدارک تحویلی به متقاضی نمایند چون جبران خسارت متقاضی در صورت رد درخواست ثبت ممکن نخواهد بود

*************************************************

در صورتی که نقشه بردار بدون توجه به وجود نقشه اطراف ملک در بانک جامع اطلاعات املاک و کاداستر ، نسبت به تعیین مختصات UTM به روش مستقیم زمینی اقدام نماید ، علاوه بر استرداد مبلغ دریافتی به متقاضی، به مدت یکماه از فعالیت وی در این طرح جلوگیری و در صورت تکرار کلاً از ادامه فعالیت وی در این طرح جلوگیری خواهد شد

***********************************************************

exp-co

کارشناس محترم آیا میدانید ...

 

ــ در هنگام تأمین دلیل جهت کارشناسی ساختمان، حضور خوانده دعوی ضرورت نداشته و کارشناس می­بایستی فقط با حفظ آثار موجود و در چهارچوب خواسته خواهان اظهار نظر نماید. همچنین بایستی توجه داشت ساختمانی که معایبش بر طرف شده احتیاج به تأمین دلیل نداشته و بالتبع برآورد خسارت امکان­پذیر نمی­باشد، ولی در دعاوی دادگاه­های حقوقی حضور طرفین ضرورت دارد. (انواع تأمین دلیل عبارتند از: کار نیمه تمام، ساختمان مجاور در حال تخریب، خسارت مستأجر و غیره)

ــ گزارش­های کارشناسی، به خصوص گزارش­های کارشناسی هیئتی دادگاهی که همیشه مسأله ساز بوده و محل اعتراض کلیه قضات محترم می­باشد، ظرف مدت مقرر ­بایستی ارائه شوند. کلیه کارشناسان بایستی جهت تسریع در ارائه گزارش همکاری لازم را داشته باشند و چنانچه به دلیل اهمال در ارائه گزارش­، کارشناس مورد شکایت واقع گردد، ابتدا به کارشناس تذکر داده شده و سپس در صورت تکرار به دادگاه­های انتظامی معرفی می­گردد.

ـــ در صورتیکه مهلت ارائه نظریه کارشناسی در حال انقضاء می­باشد کارشناسان محترم چه فردی و چه هیئتی بایستی از دادگاه تقاضای استمهال نمایند.

ـــ برخی از مراجعین در هنگام مواجهه با کارشناسان این سوال را مطرح می­کنند که «­چنانچه نامه­ ای در مورد فلان ملک بیاورم چند ارزیابی می­کنید؟» و یا اینکه «آیا این مبلغ ارزیابی می­کنید؟». در اینگونه موارد بهترین پاسخ این است که: «پس از آوردن نامه، موضوع بررسی و پاسخ داده خواهد شد.» در غیر این صورت کانون با کارشناس خاطی برخورد خواهد کرد.

ـــ مقتضی است پاسخ کلیه گزارش­ هایی که از طریق سازمان­ها و ادارات تقاضا می­شوند بصورت پاکت در بسته و ممهور به مهر کانون ارسال شود و متقاضی از مفاد آن نباید مطلع باشد. اغلب اوقات پس از اطلاع متقاضی از مفاد نامه اصرار به زیاد یا کم کردن گزارش توسط وی آغاز می­شود.

ـــ در کارشناسی­های هیئتی کلیه اعضاء هیئت باید از محل بازدید نمایند که این امر می­تواند به صورت مشترک یا بصورت انفرادی صورت گیرد. چنانچه یکی از اعضاء از محل بازدید ننماید ممکن است با اعتراض روبرو شده و در صورت شکایت متقاضی از وی، موضوع قابل رسیدگی در دادگاه انتظامی است.

ـــ هیچ کارشناسی مجاز نیست به متقاضی اظهار نماید که «هر چه فلان کارشناس عضو نظر داده باشد من نیز قبول دارم.» این عمل رفع مسئولیت از خود بوده و چنین گفتاری نباید از طرف کارشناسان تکرار شود. در صورت مشاهده چنین موردی از کارشناس با وی برخورد خواهد شد.

ـــ در معاملات اشخاص حقیقی با سازمان­ها مشاهده شده است که شخص مزبور قصد تطمیع کارشناس کانون را داشته است. مؤکداً توصیه می­شود که در این موارد، کارشناس کاملاً بیطرفانه عمل کرده و از دایره عدالت عدول ننماید.

ـــ کارشناسان نباید تحت تأثیر جریان­های سیاسی یا اداری سازمان­هایی که با آن­ها همکاری دارند قرار گرفته و در گزارش­های کارشناسی خود­، خواسته آنان را برآورده نمایند. کارشناسانی که مبادرت به اینگونه سازش ­ها می­نمایند علاوه بر اینکه به حرفه کارشناسی لطمه وارد می­کنند عملکردشان نیز از نظر انتظامی قابل پیگیری می­باشد.

ـــ به کارشناسان محترم توصیه می­شود آیین دادرسی مدنی بخصوص بخش­هایی که مربوط به کارشناسان رسمی دادگستری است و همچنین قانون کارشناسان رسمی دادگستری مصوب سال 1381 مجلس شورای اسلامی و آیین­ نامه اجرایی آن را مطالعه نمایند.

ـــ کارشناسان محترم در گزارش­ های کارشناسی بایستی از نظر فنی و تخصصی در چهارچوب صلاحیت خود اظهار نظر نموده و نباید در مورد موضوع کارشناسی قضاوت کرده و رأی صادر نمایند. چنانچه یکی از اصحاب دعوی در این مورد شکایت نماید، دادگاه انتظامی  به شکایت وی رسیدگی خواهد کرد.

ـــ در تهیه گزارش ­های کارشناسی، همانطور که در سوگندنامه به صراحت آمده، پیوسته خداوند متعال را حاضر و ناظر دانسته و از خداوند بخواهیم ما را در این وظیفه خطیر که تهیه گزارشی صحیح است یاری نموده  و حب و بغضها، دوستی­ها و فامیلی­ها را در آن دخالت نداده و عدالت را رعایت نمائیم. توجه داشته باشیم چنانچه در اثر گزارش کارشناسی حقی از کسی تضییع شود در برابر خداوند متعال مسئول خواهیم بود.

ـــ چنانچه در امر کارشناسی موضوعی به شما ارجاع گردید و در هنگام اظهار نظر شک و تردید داشتید با همکاران با سابقه­ تر و با تجربه­ تر مشورت کرده و اظهار نظر کارشناسی خود را با خاطری آسوده تهیه و ارائه نمائید.

ـــ در مورد گزارش­های هیئتی بایستی کلیه کارشناسان در بازدید و تهیه مدارک و نوشتن گزارش همکاری لازم را با یکدیگر داشته باشند. چنانچه کارشناسی بازدید، جمع آوری اطلاعات و نوشتن گزارش را به سایر اعضاء هیئت واگذار کرده و فقط به امضاء کردن گزارش و دریافت دستمزد کارشناسی بسنده نماید­، دستمزدی که دریافت می­کند به دلیل آنکه هیچگونه زحمتی متحمل نشده و زمانی را برای آن صرف نکرده شبهه دارد.

ـــ در مورد کارشناسی­های هیئتی که به چندنفراز همکاران ارجاع می­شود، پس از بحث و تبادل نظر اعضاء هیئت و تهیه گزارش، هیچ یک از اعضاء هیئت کارشناسی حق ندارد مفاد گزارش را قبل از آنکه به دست مقام ارجاع کننده کارشناسی برسد برای هیچ یک از اصحاب دعوی افشا کند.

ک.ک.قم

وظايف كارشناسان در پرونده هاي قضايي

از آنجا كه پيشرفت علوم و به کارگيري ابزار مدرن در ارتکاب جرم از سوي بزهکاران و سوء استفاده از تکنولوژي در روابط اجتماعي و انساني و نيز امکاناتي که علومي چون پزشکي، فيزيک، شيمي، رايانه و ... جهت سهولت در کشف جرم و يا اثبات بي گناهي افراد در اختيار مقامات قضايي قرار مي دهد به همين خاطر وابستگي فرايند دادرسي کيفري به متخصصين اين علوم نيز امري بديهي و منطقي است. در همين راستا به حقوق و وظايف دارندگان اين تخصص و فنون که به عنوان خبره و کارشناس در تحقق عدالت کيفري نقش آفريني مي کنند، اشاره مي نماييم.
     به طور معمول هنگامي قاضي به نظر کارشناس و خبره استناد مي کند که شخصاً فاقد تخصص لازم در آن زمينه باشد و هنگامي از اهل خبره در معاينه محل دعوت مي کند که اظهارنظر او از حيث علمي يا فني يا معلومات مخصوص لازم باشد. براي مثال دعوت از پزشک قانوني هنگام کشف جسد در صحنه جرم يا ارزياب در جرم تصرف عدواني و يا کارشناس تصادف در حادثه رانندگي.
     * قاضي بايد موضوع کارشناسي را به طور دقيق و روشن از کارشناس بخواهد و تمام پرسش هاي خود را به صورت مکتوب در برگ صورت مجلس بياورد. کارشناس نيز مکلف است به همه پرسش ها به طور شفاف و با دليل پاسخ دهد حتي اگر به نظر کارشناس پاسخ به آن سوالات فاقد اهميت باشد.
     * پاسخ هاي کارشناس و اظهار نظر او هنگامي موثر در پرونده کيفري است که با محتويات پرونده و شرايط و اوضاع و احوال موجود منطبق باشد و براي قاضي هم اقناع وجداني حاصل کند.
     * بايد توجه داشت موضوعاتي که داراي ماهيت قضايي اند را نمي توان به کارشناس ارجاع داد. براي مثال در يک حادثه رانندگي وظيفه کارشناس تصادفات، فقط تعيين علت تامه تصادف است نه تعيين مقصر. بنابراين تشخيص اينکه در حادثه رانندگي چه کسي داراي مسئوليت کيفري است با قاضي است.
     * نظر کارشناس علاوه بر آن كه از سوي قاضي مي تواند قابل پذيرش نباشد، از سوي طرفين پرونده و حتي گواهان قابل اعتراض است.
     * قضات يا ساير مراجع اداري دادگستري و ثبت اسناد و املاک نمي توانند موضوع کارشناس رسمي را به کارشناساني که کارمند شاغل قضايي يا اداري دادگستري يا ثبت اسناد و املاک هستند ارجاع کنند مگر اينکه در آن رشته جز قاضي يا کارمند شاغل، کارشناس ديگري وجود نداشته باشد.
     * چنانچه مقام قضايي راساً موضوع را به کارشناس ارجاع دهد اصحاب دعوي هزينه اي از اين بابت متحمل نخواهند شد ولي اگر هر يک از آنان براي اثبات ادعا يا بي گناهي به کارشناسي متوسل شوند پرداخت هزينه برعهده او خواهد بود.
     * هزينه هاي کارشناسي طبق تعرفه اي است که از سوي قوه قضائيه تعيين شده است و دادگاه برابر همان تعرفه هزينه ها را معين خواهد کرد.
     * هزينه هاي خدمات پزشکي موضوع ماده 3 قانون سازمان پزشکي قانوني ارتباطي به تعرفه در نظر گرفته شده از سوي قوه قضائيه ندارد.
     * کارشناسان بايد بدانند در حدود اظهارنظري که به عمل مي آورند داراي مسئوليت مدني، کيفري و انتظامي هستند.
     * کارشناسان بايد از اظهارنظر در پرونده هايي که براي اصحاب دعوي ايجاد شبهه و خروج از بي طرفي آنان مي کند، خودداري کنند. کارشناس همانند پزشک و قاضي حافظ اسرار مردم است از اين رو افشاي اسرار و اسناد محرمانه اي که به واسطه پرونده در اختيار آنان قرار مي گيرد، ممنوع است.
     * تخلفات قابل پيگرد كارشناسان
    1- انجام کارشناسي و اظهارنظر در زماني که از کارشناسي محروم يا تعليق شده است و نيز انجام کارشناسي با پروانه اي که اعتبار آن پايان يافته است.
     2- دريافت پول يا مال مازاد بر تعرفه دستمزد.
    3- عدم حضور در مراجع صالح در وقت مقرر بدون عذر موجه يا توسل به معذوريت هايي که خلاف آن ثابت شود.
     4- تسليم اسناد و مدارک به اشخاصي که از نظر قانوني حق دريافت آن را ندارند و يا خودداري از تسليم آنها به اشخاصي که حق دريافت دارند.
     5- انجام کارشناسي و اظهارنظر در اموري که خارج از صلاحيت کارشناس است.
    6- مسامحه و سهل انگاري در اظهارنظر، هرچند موثر در تصميمات مراجع صلاحيت دار نباشد.
     * کارشناساني که مستخدم شاغل دولت يا موسسات دولتي و شهرداري ها هستند حق ندارند در دعاوي و ساير امور مستلزم امر کارشناسي رسمي که مربوط به دستگاه متبوع آنهاست به عنوان کارشناس رسمي مداخله و اظهارنظر کنند. مگر اينکه در آن رشته کارشناس رسمي ديگري وجود نداشته باشد يا طرفين دعوي به کارشناسي او رضايت داشته باشند. يا آنکه مطابق قانون و مقررات مربوط به آن سازمان کارشناس مزبور به شكل قانوني ملزم به اظهارنظر باشد. (مانند کارشناس محيط زيست در امور مربوط به آلودگي زيست محيطي)
     * چنانچه انجام کارشناسي مستلزم کسب اطلاعات بررسي و مطالعه اسنادي است که آن اسناد در اختيار ادارات دولتي قرار گرفته، سازمان ها و ادارات مزبور مکلف به همکاري با کارشناس هستند.
     * اگر کارشناس رسمي يا خبره محلي با سوءنيت ضمن اظهار عقيده در امر کارشناسي برخلاف واقع چيزي بنويسد يا در امور مدني يا کيفري تمام ماوقع را نياورد و يا بر خلاف واقع چيزي ذکر کند جاعل در اسناد رسمي محسوب خواهد شد.
     * چنانچه کارشناس در مقابل دريافت پول يا مال به نفع يکي از طرفين پرونده اظهارنظر يا اتخاذ تصميم کند به حبس از شش ماه تا دو سال يا جزاي نقدي از سه تا 12 ميليون ريال محکوم خواهد شد.
     * معاونت آموزش قوه قضائيه
    
    

عنصر مهم و مؤثر در قیمت گذاری آپارتمان های نوساز وغیر نوساز

در کشورما مؤلفه کارشناسی و قیمت گذاری املاک به بهانه این که مالکیت خصوصی احترام دارد و  نباید در آن دخالت کرد راه  سوداگری و زیاده خواهی عده ای از سودجویان باز مانده وهر بلایی که بخواهند سر مصرف کننده می آورند وهر سال بخش زیادی از مردم به حاشیه کلانشهرها می رانند و دولت هم با بی توجهی کامل به این بی مبادلاتی و بی مسئولیتی دامن می زند و بنابراین وضع مسکن چنین شده که همه شاهدش هستیم . آیا دولت نمی تواند در امر مدیریت کیفیت ساخت وساز و قیمت گذاری دخالت نماید؟ پاسخ مثبت است . دولت در تمام کشورهای توسعه یافته هم به کم وکیف سازه ها نظارت دارد وهم در امر قیمت گذاری املاک استیجاری . امیدوارم روزی دولت ایران هم به امر توجه نماید ومردمی را از دست بی قیدی ، زیاده خواهی وتولیدات بی کیفیت مسکن عده ای سوداگر  برهاند .(آمین)

1. توجه به نوع مصالح ؛ این که درآپارتمان ازچه مصالحی استفاده شده ، آیا  مصالح ایرانی یا خارجی است ؟ آیامصالح از نوع  درجه یک ، درجه دو یا درجه سه می باشد؟در قیمت گذاری وارزیابی آپارتمان ها بسیار مهم است . این تنوع با توجه به تیپ ساخت وساز مثل بنَّایی ساز ، مهندسی ساز و معماری ساز بیشتر بچشم می خورد وهمین امر در کارشناسی وقیمت گذاری آپارتمان ها تأثیر بسزایی دارد .
2. توجه به کیفیت اجرای مصالح ؛ کیفیت اجرا در آپارتمان ویا این که توسط چه کسی این اجراء صورت می گیرد ، تضمین کننده کیفیت آپارتمان  می باشد . چنان که اجرای نامناسب ،نامطلوب و ناشیانه  ، مصالح با کیفیت را هم تحت شعاع خود قرار می دهد همانگونه که ممکن است مصالح درجه دو یا درجه سه اگر توسط یک اسناد کار (بنَّای) حاذق اجراء شود چنان زیبا و شیک می نماید که هرکسی نمی تواند به کیفیت پایین مصالح پی ببرد  .
3. توجه به استراکچر آپارتمان یا نوع سازه ؛  این که آپارتمان ، فولادی ساخته می شود یا بتنی و یا مختلطی  از همه انواع  مصالح مثل فولاد ، بتن ، آجر یا چوب ،  در قیمت گذاری آپارتمان حایز اهمیت است  و برای شناخت وتشخیص این مصالح وکیفیت اجرای آن ، هرکدام اطلاعات خاص ، دقت ومهارت خود را می طلبد .  
4. توجه به نوع ساخت وساز ؛ خیلی اهمیت دارد ؛ این که آپارتمان  بنّایی ساز ، تعاونی ساز ، یزدی ساز( یکی از روش های ساخت وساز در تهران ، یزدی ساز است در این روش سازندگان یزدی بیشتر از بتون استفاده می کنند و به استحکام هم خیلی اهمیت می دهند و از گچبری نهایت استفاده را می نمایند و در خرید املاک کلنگی و زمین های دارای سند اوقافی ، مصادره ای و ... عموماً اجتناب می ورزند . این نوع ساخت وساز ها در تهران بخصوص در شمال شهر معروف است وبسیاری از خریداران به این نوع ساخت وسازها اطمینان کافی دارند) ، مهندسی ساز ، معماری ساز است یا آپارتمان ، در شمار مسکن مهر است ویا این که شخصی ساز و... هست یا خیر،  می تواند کمکی مؤثر برای سرمایه گذار ، خریدار ویا مشاور املاک باشد .   اما مرغوبترین وعالی ترین ساخت وسازها  مربوط  به ساختمان هایی است که  توسط آرشیتکت ها ویا با نظارت آرشیتکت ها احداث می شود که متأسفانه تعادا این نوع ساختمان ها بسیار محدود است . به همین دلیل به ویژگی های این نوع ساخت وساز برای آشنایی شما هم میهنان ارجمند بر می شمارم :                                                                1. اگرچه معماری، سازه محسوب نمی شود وبه استفاده از تفکر ، تجسم و شعور طراحی معماری گفته می شود ، ولی بنا بر تجربه ،مشاهدات وتحقیقات  بنده ، آرشیتکت هایی که با سرمایه شخصی  خود مبادرت به احداث بنا می نمایندویا ساختمان هایی که با نظارت ومسئولیت مستقیم مهندس معمار احداث می شود (البته ساختمان هایی را که فقط نقشه آن توسط آرشیتکت ها طراحی می شود باید مستثنا کرد) ، با توجه به خلاقیت و درک کامل ازسازه ها و انسان ها و طبیعت ،شاهکار هایی تحت عنوان ساختمان خلق می نمایند.
2. آرشیتکت ها به سازه ، به عنوان عنصری از عناصر طبیعت ،محیط زیست و هنر می نگرند.
3. در ساخت وساز نه گرفتارلوکس سازی هستند ونه در به کار گیری مصالح دچار افراط و تفریط می شوند.
4. مهندسین معمار (آرشیتکت) صاحب  ذوق ، سبک و هنر هستند.
5. مهندسین معمار  براساس ابعاد ، متراژ ، ارتفاع ، ویژگی و مزایای طبیعی هم چون مجاورت با کوه ، دریا ، رودخانه ، جنگل ،دشت ، کویر و... ساختمان می سازند نه براساس سلیقه عوام ، نیاز روزمره جامعه ویا سود اقتصادی .
6. بادوام ترین سازه ها در تاریخ در مقابل بلایای طبیعی هم چون زلزله ،آتش سوزی ، سیل و...ساختمان معماری سازی بوده اند.
7. امروزه این ساختمان های معماری ساز هستند که در ردیف میراث فرهنگی ،تمدن بشری و یادگارهای هنری و علم معماری محسوب می شوند.
8 .  استفاده از طرح ها ، رنگ ها ، شکل ها به صورت خلاقانه و شجاعانه در سازه های معماری به چشم می خورد.
9.  در سازه های معماری ضوابط و استاندارد بین المللی و داخلی ، هم برای عناصر جاندار مثل انسان ،درخت ، طبیعت و... وهم غیر جاندار مثل اتومبیل ، مصالح وسایر ساختمان های پیرامونی رعایت می شود.
10. مهندسین معمار، ساختمان رافقط به صورت سرمایه شخصی یا سرمایه ملی نگاه نمی کنند بلکه اثری ماندگاری وهنری و فرهنگی می پندارند.
11. مؤلفه هایی هم چون پیشرفت ، خلاقیت، تکامل، ترقی و نوآوری در این نوع سازه ها به چشم می خورد.
12. در سازه های معماری ضمن این که از پلان منطقی، مصالح سَبُک ، مقاوم و در حد متعارف استفاده می شود،از عناصری چون نورپردازی ،دکوراسیون ، سادگی ، جذابیت ،رعایت پدیده ارگونومی، تقسیم بندی فضاها، هماهنگی با طبیعت وبه کار گیری عناصری همانند آب،خاک ، شهرسازی، تناسب گذر ، میزان قدرالسهم وسرانه مورد نیاز انسان ، قامت انسان وسایرنیازهای فردی،اجتماعی وطبیعی بشر جایگاه ویژه ای دارد. 
13. مهندسین معمار در سازه های خود به  سه عنصر میزان رضایت مشتریان، نوع رفتار وتأمین رفاه مصرف کننده توجه ویژهای دارند.
14. در سازه های معماری برای مقاومت ساختمان دربرابرزلزله هایعمودی و افقی پیش بینی و چاره اندیشی می شود واز سقف هایشیب دار،فضای  مناسب ، دید،تأثیرات متقابل، رفاه خانواده، امنیت  روحی وروانی ساکنین ، امنیت فیزیکی مثل رعایت اندازه منطقی اتاق ها،آشپزخانه ، راهرو ها، سرویس های بهداشتی ،نورپردازی علمی ،استفاده منطقی از پستی و بلندی سطوح ، جداسازی و بهینه سازی فضاهای داخلی ساختمان و... برخوردارند.
15. در سازه های معماری برای مقاومت ساختمان در برابر زلزله های عمودی و افقی وپیچیشی در حد متعارف پیش بینی و چاره اندیشی می شود.
16. در سازه های معماری از سقف های شیب دار ، تقسیم فضا ، دید مناسب ، تأثیرات متقابل سازه و انسان، رفاه خانواده ، امنیت روحی و روانی ساکنین ، توجه به پرندگان ، امنیت فیزیکی برای ساکنین هم چون  رعایت اندازه استاندارد و منطقی اتاق های خواب ، آشپزخانه راهرو، سرویس های بهداشتی ، نورپردازی منطقی ،  استفاده از زوایا ،تقسیم وجداسازی فضاها با پستی وبلندی سطوح و بهینه سازی فضاهای داخلی ساختمان و...نهایت استفاده می شود.
17. درسازه های معماری ،کاربری های ملک در یکدیگر به ندرت تداخل دارند.هرگز معمار وآرشیتکت ،کاربری مسکونی ،اداری، تجاری، فرهنگی و... رامختلط نمی نماید ونیز مشاعات را برای دست یابی به سود بیشتر هدر نمی دهد.
18. در سازه های معماری تبعیت از سلیقه های عوامزدگی ندارد وگرفتار استفاده از مصالح لوکس و گران قیمت ، افراط و تفریط در طراحی ، زیبا سازی، استفاده از گچ بری و...نمی شود.
19. در ساختمان های معماری ساز معمولاً به هماهنگی بین طبقه اجتماعی ،میزان تحصیلات افراد شغل ، سن وسال و اعتقادات توجه می شود.
20. در سازه های معماری به همه ابعاد واجزاء توجه جدی می شود به مسایلی هم چون محاسبه ،طراحی و اجراء وبه طور مستقیم برای اجراء و پیاده سازی همه آنها نظارت و مشترک جدی وجود دارد.
  5. توجه به موقعیت و لوکیشن  ملک (شمالی ،جنوبی ، شرقی وغربی، دوبر ، سه بر ، 4بر و... ) در ارزیابی وقیمت گذاری آپارتمان خیلی اهمیت دارد  ؛ چراکه مطلوب ترین آپارتمان  ، آپارتمانی است که از چهارجهت دید و نور برخوردار باشد و بدترین آن آپارتمانی است که تنها  از یک موقعیت ولوکیشن ، آن هم موقعیت ا شمالی برخوردار باشد  .
6. توجه به نوع سند  آپارتمان خیلی اهمیت دارد ؛ این که آپارتمان از چه نوع سندی برخورداراست مهم است : این که سندشخصی ، سند مصادره ای ، سنداوقافی (مثل سندی که عرصه واعیان آن جداگانه است) ، سند مشاعی ، سند تعاونی ، سندزمین شهری ، سند حاکم شرعی ویا تصرفی که به موجب ماده 147و 148قانون ثبت اسناد واملاک ( اقدام به اخذ سند کرده است)  و.. هرکدام بر ارزیابی و قیمت گذاری آپارتمان مؤثر است .
7. توجه به معماری داخلی (دکوراسیون داخلی) ، برای فروش آپارتمان هم به لحاظ سرعت فروش وهم به لحاظ قیمت فروش (چه درجهت مثبت  وچه درجهت منفی یعنی اگر معماری داخلی اپارتمان  نامناسب وبد باشد یا خوب ومطلوب باشد ) بسیار اهمیت دارد .بخصوص که اگر فِنگ شویی (مدیریت انرژی و مدیریت چیدمان اثاثیه منزل و ... ) در امر دکوراسیون داخلی رعایت شود . در این جا برای این که بدانیم فنگ شویی از چیزی حرف می زند وبرنامه می دهد وچه تأثیری بر ما می گذارد به اختصار وفهرست گونه به آن اشاره می شود :
1. انرژی چی 2. درب ورودی می بایستی انرژی چی را تشویق به ورودکند. 3. اتاق نشیمن را تعادل بخشیم     4  . اتاق خواب خود را به مکانی امن تبدیل کنید 5. میز غذاخوری گرد بهترین حالت برای ارتباط است 6. آشپزخانه مکانی که ثروت و فراوانی در آن خلق می شود   7. نسبت به سرویس بهداشتی خانه محتاط باشید 8. به هنگام کار به گونه ای بنشینید که پشت سر خود را ببینید 9 .  پرتوهای بالای سر دشمن سلامت شما هستند 10. وسایل خراب را یا تعمیر کنید و یا از اتاق بیرون ببرید  11. حیوانات خانگی و فنگ شویی  12. لوح پاکوا ، قطب نمایی برای زندگی 13. فنگ شویی ، ثروت و عنصر چوب 14. فنگ شویی ، عشق و ازدواج و عنصر فلز  15. فنگ شویی و سلامتی 16. فنگ شویی و دوستان خوب شما   17. فنگ شویی و دانش و تحصیلات  18. فنگ شویی و فرزندان شما  19. فنگ شویی ، شهرت و محبوبیت   20. عناصر شما و ارتباطشان با رنگها                                                                                     8 . توجه به دید ومنظر آپارتمان ؛ هنگام خرید یا قیمت گذاری ویا ارزیابی اقتصادی هر آپارتمانی توجه به کیفیت دید ومنظر آپارتمان بسیار حایز اهمیت دارد چه آن که وقتی دید آپارتمان به یک تیمارستان ، زندان ، پادگان ، دیوارهای سر به فلک کشیده ویا بالکن های نامرتب و شلوغ و ...باشد همان اندازه تأثیر منفی بر ساکنین ، محله وشهر خواهد گذاشت اگر که ویو و دید آپارتمان به کوه های سرسبز و آسمان آبی ، رودخانه و دریاچه ، پارکی مصفا و بزرگ و ... باشد آرامش و رضایت برای ساکنین ، محله وشهر را بهمراه خواهد داشت به همان نسبت در سرعت فروش ، اجاره ، قیمت آپارتمان و ... تأثیر مطلوب خواهد گذاشت .                       9. توجه به وضعیت محله ای که آپارتمان در آن واقع است  ؛                                       توجه به بدنامی ، خوش نامی ، قوی از لحاظ اقتصادی ، مذهبی ، اقلیت مذهبی  ، ضعیف از لحاظ فرهنگی ، شهرسازی ، اقتصادی ، اخلاقی و... ، برخورداری از کوچه های باریک و عریض ، بن بست بودن ،  بن باز بودن ، بلوار بودن و ... می تواند ما را در ارزیابی و قیمت گذاری هر آپارتمانی یاری رساند .                                                                                  10. توجه به عرض و  بَرِ گذری که آپارتمان در آن واقع است ؛  کوچه ای که امکان تردد دونفر بصورت مقابل وجود ندارد وکوچه ای دارای 3متر یا نهایتاً 4متر عرض است وبا خیابان هایی که دارای عرض 12متری ، 16 متری ،18متری ،20متری و بالاتر می باشد هریک تأثیر روحی  و روانی ، تأأثیر شکل دهی فرهنگی وعقیدتی ، تأثیر اقتصادی و امنیتی و ... خاص خود را بر ساکنین ومجاورین بهمراه خواهد داشت .                                                      11. توجه به عرض و بَر ِ زمینی که آپارتمان در آن احداث شده است ؛   این نکته می تواند تأثیر خاص خود را در آپارتمان سازی بر جای گذارد : هم از لحاظ ترسیم نقشه ، نوردهی مطلوب یا نامطلوب ، استفاده مفید  از کل فضای آپارتمان ،تأمین پارکینگ ها ، انباری ها ودیگر امکانات و فضای مشاعات و یا عدم امکان تأمین این فضاها ومشاعات و ... مثلا آپارتمانی که در قطعه زمین با عرض 5 متر ویا کمتر احداث شده است ویا آپارتمانی که در یک قطعه زمین با عرض و بر 10 متر یا بالاتر برخوردار است ، بی شک از لحاظ قیمت گذاری مؤثر است .         12. توجه به فرم و شکل آپارتمان ؛   هنگام قیمت گذاری توجه به فرم وشکل آپارتمان که مثلاً آپارتمان بصورت افراطی کج ومعوج احداث شده  است ویا این که  کج ومعوجی آن تعمداً توسط آرشیتکت  برای زیبایی بیشتر و نوردهی بهتر و اشراف به مناظر طبیعی طراحی شده است ، می تواند بسیار مؤثر باشد .                                                                      13. توجه به طبقه ای که آپارتمان  در آن واقع شده است ؛  بی شک بین  آپارتمانی که در زیر زمین واقع است ویا آپارتمانی که در طبقه چهارم بدون آسانسور واقع است  وآپارتمانی که در طبقات بالا مثل دهم ،پانزدهم ، سی ام  و ... واقع شده است از تفاوت های چشمگیری برخوردار است ویا آپارتمانی که در طبقه اول ویا سوم قرار دارد  ولو دارای آسانسور با آپارتمانی که در طبقات متوسط قرار دارد هم در قیمت وهم در مدت زمان فروش یا اجاره دارد بسیار متفاوت و حایز اهمیت است .   
14. توجه به میزان نورگیری آپارتمان ؛ آیا آپارتمانی که در طبقه اول شمالی دریک مجتمع پرواحد که تنها از پاسیو روشنایی می گیرد با آپارتمانی مشابه در همین ساختمان  ولی در موقعیت جنوبی ویا غربی که دارای نورگیری مطلوب است دارای ارزش اقتصادی یکسان است ؟ مسلماً خیر . توجه داشته باشید که نور شرقی بمراتب بهتر ومطلوبتر از نور غربی برای آپارتمان  است ونور ملایم بسیار مطلوبتر از نور تند وشدید است . توصیه می شود شدت وحِدَّتِ  نور آپارتمان را بهتراست  با انواع شیشه نما کنترل ومدیریت کرد تا با نصب پرده های ضخیم  . توجه داشته باشید که روشنایی با نور  تفاوت دارد روشنایی نوری غیر مستقیم و انعکاسی اس ولی نور وافعی همان تابش مستقیم خورشید در داخل آپارتمان است . آپارتمانی را در موقعیت شمالی ساختمان (در یک قطعه زمین شمالی ) در نظر بگیرید که این آپارتمان تنها از روشنایی برخورداراست ونه از نور مستقیم خورشید ، درقیاس با یک دستگاه آپارتمانی که در موقعیت جنوبی ویا غربی(منظورملک هایی است که بجایی شمالی یا جنوبی بودن ، غربی یا شرقی هست ) قرارداردببینید چقدر واین تفاوت برخورداری از کیفیت نور خورشید در ارزیابی وقیمت گذاری آپارتمان بسیار حایز اهمیت است وعلاوه برآن بر روی سلیقه ها جهت انتخاب آپارتمان تأثیر گذار است .
15. تعداد جمعیت ساکن در آپارتمان های مجتمع ؛ وقتی می خواهیم برای خرید یا اجاره آپارتمانی اقدام نماییم به تعداد ساکنین مجتمع توجه داشته باشیم . در مجتمع هایی که از لحاظ تعداد ساکنین حداقل ویا متوسط است و مجتمع هایی که از حداکثر ظرفیت جمعیت ساکن برخوردار است ، تفاوت بسیاری وجود دارد هم از لحاظ آرامش ،هم از لحاظ امنیت ،هم از لحاظ میزان تردد ، هم از لحاظ ، میزان آلودگی صوتی و سروصدا ،هم از لحاظ ترافیک پارکینگی ، اشغال فضاهای مشاعی و ... . بنابراین عنصر تعداد ساکنین در قیمت گذاری مؤثر است . توجه داشته باشید معمولاً در آپارتمان های بزرگ افراد کمتری ساکن هستند ولی در آپارتمان های کوچک ومتوسط ،  افرادی بیشتری ساکن هستند .درقیمت اجاره هم این رابطه معکوس است یعنی جوانان از آپارتمان های بزرگ استقبال نمی کنند وبیشتر از آپارتمان های متوسط تا حدود 130 الی 140متر مربع استقبال می کنند ؛ به همین دلیل گاهی قیمت آپارتمان های متوسط بسیار گرانتر از آپارتمان های بزرگ است .  البته این مؤلفه با توجه به طبقه اجتماعی محله ها متفاوت است .
16. توجه به متراژ ومساحت آپارتمان ؛  برای قیمت گذاری و ارزش یابی آپارتمان ها با توجه به مساحت آن می توان استفاده کرد : مثلاً قیمت یک دستگاه آپارتمان 180 متری در محله منیریه با قیمت یک دستگاه آپارتمان 180 متری در محله زعفرانیه قابل قیاس نیست ؛  اگر چه هر دو آپارتمان در یک قطعه زمین 300 متری احداث شده باشد . همیشه اینطور نیست که آپارتمان های کوچکتر از آپارتمان های بزرگتر گران تر باشد مثلاً آپارتمان 400 متری در محله نیاوران بی شک از آپارتمان 100 متری در همان محله ومجمتع گرانتر است ویا یک آپارتمان 800 متری دوبلکس واقع در پنت هاوس همان مجتمع به دلیل تک بودن گرانتر از آپارتمان 400 متری همان مجتمع است .  تبعاً این مؤلفه در محلات ضعیف اقتصادی عکس است یعنی آپارتمان های کوچک ومتوسط گرانتر از آپارتمان بزرگ است وحتی به ساکنین آپارتمان بزرگ انگ پول دار بی درد ، سرمایه دار و ... بزنند . درحالی در مناطق گران قیمت مناطق شمالی تهران رقابت برای ساخت وساز آپارتمان هایی تا 1000متر مربع بنای مفید وخالص با پارکینگ های متعدد ، احداث استخر های مستقل، مسقف و روباز  در جوار آپارتمان ، احداث دفتر کار و سوئیت مرتبط جهت سکونت مستخدم ویا دفتر کار  وجود دارد وبعبارتی دیگر این رقابت در حد احداث ویللیی مجلل و  کاخی با شکوه در بالاترین طبقات مقل طبقه  20 ببالا می باشد.
17. توجه به نوع سقف آپارتمان ؛ امروزه از سقف هایی متفاوتی برای احداث ساختمان استفاده می شود : مثل سقف های طاق ضربی ، کامپوزیت ، هیرچه بلوکی ، بتون یکپارچه ، بتون آرمه ای ، دال یک طرفه یا دوطرفه ، سقف هایپیش ساخته و... تشخیص ،شناخت وتحلیل انواع سقف وکیفیت اجرای آن بر عهده کارشناسان متخصص عمران وساختمان است . برای تشخیص معمولی خودمان می توانیم از ارتعشات حاصله ویا عدم ارتشعات سقف ویا گذر صدااز واحدهای بالاسری وپایین آن واحد تا حدی اطلاعاتی را بدست می دهد ولی برای شناخت وتحلیل کارشناسانه وعمیقتر باید از دانش وتجربیات متخصصین کمک گرفت .
18. توجه به استقرار ملک بر روی تأسیسات شهری ؛  این عامل جدیداً حایز اهمیت قرارگرفته است از آن جهت که در کلان شهرها دولتها برای بازکردن گره های ترافیکی دست به احداث تونل های زیر زمینی جهت احداث اتوبان و قطار شهری و ... زده است . اگر آپارتمانی روی چنین تأسیسات شهری احداث شده باشد توجه به محدودیت ها ومخاطرات احتمالی آن ، در ارزش گذاری  آپارتمان ها می تواند بسیار حایز اهمیت باشد .    
19. توجه به وجود  گسل ونوع آن  ؛  از آنجا که ایران بر روی خط گسل های بزرگ وفعال وجود دارد بنابراین به محل استقرار و احداث آپارتمان ها باید توجه داشت؛ زمین شناسان و زلزله شناسان امکان ساخت وساز بر روی گسل ها را رد نمی کنند ولی بیش از هرچیز رعایت ضوابط ومقررات تعیین وتعریف شده برای این موضوع تأکید دارند . متأسفانه در سال های اخیر یا از مؤلفه زلزله بسیار سوء استفاده می کنند ویا کلاً به ان بی توجهی می کنند وکلاً به دست باری تعالی می سپارند . تهران از جمله استان ها وشهرهایی است که دارای چندین گسل زلزله برخوردار است که مطلبی در همین کتاب وجود دارد ومطالعه دقیق این مبحث توصیه می شود . برای این که بدانیم آیا در احداث یک ساختمان مقررات وضوابط زلزله رعایت شده یا نه عوام به بادبندهای ضربدری توجه می کنند وبرخی هم به دیوارهای بُرِشی در ساختمان های بتونی توجه دارند ! آیا رعایت ضوابط ومقررات درحد همین دو مورد کافی است ؟ خیر . بیش از همه باید به مجری ساختمان با توجه به میزان دانش وتحصیلات ، شخصیت و اخلاق فردی ، وجدان کاری فدیدگاه انسان دوستی ، تعهد وپایبندی به مقررات ، ضوابط وملاک عمل قانونی  و ... باید توجه کرد . اگر سازنده ساختمان از نوع بساز بفروش بی قید وبند ، بی دانش وطماع است ، تکلیف ساختمان مشخص است ! متأسفانه کشور ما پس از انقلاب بدعت بسیار بدی برجای مانده است ازجمله این که هر کسی بصرف برخورداری از سرمایه می تواند هر نوع ساختمانی احداث نماید . البته مجبورید آپارتمان هایی که بر روی گسل ها احداث شده است توصیه می کنم این ساختمان ها را از معماران علمی و آرشیتکت های حاذق وپر تجربه بخرید ولی بهرحال هنگام وقوع زلزله در شهرهای دارای گسل های متفاوت وپتانسیل بروز و وقوع زلزله برای خلاصی از آن ، باید چند تا شانس داشته باشیم :
یکی این که نوع زلزله پیچشی نباشد که بالاترین تخریب را بهمراه دارد .
دوم این که از نوع عمودی و چکشی نباشد .
سوم این نقطه وکانون زلزله محل ما نباشد .
چهارم این که مدت زلزله طولانی نباشد و ...  
20. توجه به نوع خاک زمینی که آپارتمان در آن احداث شده است ، بسیار بسیار حایز اهمیت است ؛  چرا که وقتی خاک آزمایش می شود متوجه می شویم که خاک از درجه های مختلف استحکام یا عدم مقاومت لازم برخوردار است. توجه داشته باشیم که در علوم مهندسی ، خاک بعنوان مخلوط غیر یکپارچه‌ای از دانه‌های کانیها و مواد آلی فاسد شده تعریف شده است  که فضای خالی بین آنها توسط آب و هوا (گازها) اشغال شده است. از آنجا که خاک به عنوان مصالح ساختمانی در طرح‌های مهمی در مهندسی عمران بکار گرفته می‌شود و هم چنین شالوده اکثر سازه‌ها بر روی آن متکی است، بنابراین مهندسان عمران، محاسب و معماران  باید بخوبی خواص خاک را  از قبیل مبدا پیدایش ، دانه بندی ، قابلیت زهکشی آب ، نشست ، مقاومت برشی ، ظرفیت باربری و غیره را بشاسند که به این عمل  مکانیک خاک گفته می شود و شاخه‌ای از علوم مهندسی محسوب می شود که به مطالعه مشخصات فیزیکی و رفتار توده خاکی تحت بارهای وارده می‌پردازد.  متخصصین ،مهندسی پی را  کاربرد اصول مکانیک خاک در مسائل عملی نامیده اند . چرا مکانیک خاک یا خاک شناسی در ساختمان سازی اهمیت دارد  ؟ برای پاسخ به پرسش تأکید می کنم برای ارزیابی این مؤلفه ، سازنده ساختمان نتیجه وتحلیل عملکرد مکانیکی خاک را -  که ساختمان  در آن احداث شده است - باید به کارشناسان قیمت گذاری ارایه دهد که متأسفانه این عمل در کشور ما مهجور مانده است . بهرحال خاک شناسی چه تأثیری در ساختمان سازی دارد و اولویت آن کدام است ؟
برای پاسخ به این پرسش ، نگاهی به مباحث کلی مکانیک خاک می اندازیم تا بیشتر اهمیت این بخش
را درک کنیم  .
مباحث کلی مکانیک خاک عبارت است از :  الف . طرح تئوری هایی که نشان دهنده رفتار توده خاک در برابر عوامل بیرونی ، مثل نیروهای مختلف ، می باشد.                                                                                                                    ب . کاربرد معلومات تئوری و تجربی در موارد و مسائل اجرایی آن .    

  در این مبحث نخست  با خواص فیزیکی ، شیمیایی و کانی شناسی خاک هاآشنایی می شویم :   خواص فیزیکی و شیمیایی خاک : شناخت خواص فیزیکی ، شیمیایی و کانی شناسی خاک ها  ،در بسیاری از بررسی‌ها ، مطالعات و تصمیم گیری‌ها در عملیات خاکی نقش مهمی دارد. خواص فیزیکی و شیمیایی خاک ها را باید عمدتاً در عوامل زیر جستجو کرده و مربوط به آنها دانست.                                                     ترکیب کانی شناسی دانه‌ها : از آنجایی که خاک ها از تجزیه و هوازدگی سنگ های پوسته زمین پدید آمده است‌، لذا کانی‌های تشکیل دهنده خاک ها باید همان کانی‌های تشکیل دهنده سنگ مادر باشد.                                                                                                  بررسی طبیعت سطح ذرات خاک (سطح مخصوص) : سطح خارجی دانه‌های خاک ، یعنی فصل مشترک محیط جامد با محیط مجاور آن که ممکن است آب یا هوا باشد یا محل پدید آمدن بعضی پدیده‌های فیزیکی یا شیمیایی است که این پدیده‌ها برخواص دیگر خاک مثل مقاومت و نفوذپذیری و ... تاثیر می‌گذارد.                                                                                                         بررسی پدیده‌های فیزیکی و شیمیایی در سطح مشترک خاک و آب ؛ ذرات جسم جامد از شبکه‌ای از یون‌های مختلف تشکیل شده است که از اینرو بین سطح خارجی ذره و محیط اطراف آن کنش و واکنش‌هایی پدیدار می شود.                                                                  بررسی خاصیت مویینگی خاک ها ؛ به خاصیت بالا رفتن آب در لوله‌های مویین و در حفره‌های بین ذرات خاک ،  خاصیت مویینگی گفته می شود .                                             بررسی نیروهای دافعه و جاذبه بین ذرات ؛ نیروهای بین ذره‌ای در خاک دو گونه ‌است : یکی نیروهای جاذبه مولکولی بین دانه‌ها (وان در والس) و دیگری نیروهای دافعه که از نوع نیروی الکتروکینیماتیکی است.             اصطکاک ؛ مقاومت جسم در برابر حرکت به علت وجود اصطکاک بین دو سطح تماس است . چسبندگی ؛  مقاومت خاکی به علت چسبندگی دانه‌ها حاصل از مقاومت مولکولی ( یعنی نیروی جاذیه الکتروشیمیایی) بین ذرات ریز است.                                                        گسیختگی توده خاک ؛ گسیختگی توده خاک عبارت است از پایان شرایط مقاومت و آغاز برش در خاک است.                                                                                                  تحکیم ؛ تحکیم عبارت است از کاهش حجم حفره‌های آب‌دار درون خاک به علت افزایش فشارهای جانبی.  در اینجا هدفم این بود که فقط کمی با اهمیت خاک شناسی یا مکانیک خاک در امر ساختمان سازی آشنا شوید . نوع خاک دو نوع دیگر هم تقسیم بندی شده است :

الف خاک دستی
ب . خاک طبیعی .
21. توجه به کیفیت محوطه سازی مشاعات و مساحت آن ؛  برای بسیاری از سرمایه گذاران میزان مشاعات وکیفیت مشاعات حایز اهمیت است ؛ چرا که مشاعات امنیت و رضایت را بهمراه دارد.امروزه به لابی های مجلل با ارتفاع 7 متر وبالاتر اهمیت داده می شود ، به کیفیت محوطه سازی در محیط هایی هم چون حیاط ، پاسیوها ، طبقات پارکینگ ها ، سالن های ورزشی ، اجتماعات ، راه پله ها ، پشت بام ها ، فضای سرایداری ، فضاهای تأسیساتی و ... تمامی مؤلفه های فوق با توجه به کیفیت وکمیت آن در امر قیمت گذاری وکارشناسی اهمیت دارد .  
22. توجه به فضاها وامکانات اختصاصی در آپارتمان ؛  برای قیمت گذاری آپارتمان ، به میزان فضاهای اختصاصی آن نیز باید توجه کرد فضاها وامکاناتی از قبیل : برخورداری از انبار بزرگ ، پارکینگ های اضافی ، بزرگ وجادار با امکان ورودی وخروجی راحت ،  احداث سونا و جکوزی اختصاصی مناسب داخل آپارتمان  ، اتاق خواب مستر بزرگ و جادار با یک سری امکانات مثل دکور خوب ، کتابخانه ، میز وصندلی مناسب ، تراس بزرگ و زیبا با دیدی زیبا وبا شکوه حتی با شاخه های یک درخت تنومند وبزرگ ، باربیکیو (کباب پز) ، اتاق تلویزیونی که دور از اتاق های خواب باشد ، سالن غذاخوری جداگانه ، سرویس های بهداشتی بزرگ و نورگیر با امکانات مناسب در داخل آن ، با نورپردازی مناسب ، فاصله مناسب آپارتمان از دیگر واحدها ترجیحاً بصورت نیم طبقه یا دریک طبقه مستقل قرارداشتن ، و...  همه اینها می تواند در کارشناسی آپارتمان مؤثر واقع شود .
23. توجه به کیفیت نمای ساختمان ؛ نمای ساختمان اگر چه بعنوان اموال و دارایی عمومی باید محسوب شود ولی متأسفانه در کشور عین متعلقات خصوصی مالکین می باشد ؛ همین دیدگاه غلط ، اکثر نماهای ساختمان را در شهرها بسیار زشت کرده ونهادهای عمومی هم چون شهرداری ها و شوراهای شهر نیز هیچ وظیفه ای را در قبال آن برعهده نمی گیرند؛  با این وجود در حال حاضر کیفیت نمای ساختمان در قیمت گذاری آپارتمان نقش بسزایی دارد که نمی توان به آن بی توجه بود . نماهایی که چرکین وکثیف هستند وبا دیدن آن جز دلمردگی چیزی نصیب بیننده نمی شوددرقیاس با نماهای مجلل وزیبایی که هزار حرف وحدیث برای گفتن دارد و از طرح ها و اشکال متفاوت هندسی زیبا و متنوع برخوردار است ،  بی شک با یکدیگر تفاوت دارند وهمین امر در سرعت وقیمت فروش یا اجاره بسیار تأثیر گذار است .   
24. توجه به تعداد آپارتمان های احداثی در کل ساختمان ویا در هر طبقه ؛  تعداد آپارتمان در هر طبقه ویا در هرساختمان هر چه محدودتر وکمتر باشد مطلوبتر است وهمین امر در قیمت گذاری آپارتمان تأثیر بسزایی دارد واستقلال ساکنین بسته به تعداد واحدها می باشدبخصوص کیفیت نامطلوب ساخت وساز در کشور ، این امنیت وآرامش را هر چه بیشتر سلب می کند وتعدد واحدها نیز بیش از پیش این معضل را افزایش می دهد  ساختمان هایی که دارای چندین واحد مثل 4 یا 6 یا 8 واحد است مجموعه را به هتل شبیه می سازد نه مجتمع مسکونی. مطلوب ترین تعداد آپارتمان در هر طبقه 1الی 2 واحد است ونه بیشتر ! هرچه تعداد واحدها بیشتر شود فقط  عارضه های زیر نصیب ساکنین می شود :
الف . ایجاد تنش و تضاد در بین ساکنین
ب. اشغال پاگرد ها توسط کفش های ساکنین و یا کمدهای جا کفشی  و ...
ب . سروصدا های بیشتر با آمد و رفت ها  و باز وبستن دَرِ آپارتمان ها
ج . تداخل در سبک وشیوه زندگی هم دیگر
د . محدود شدن ، کوچک و کمتر شدن حریم های خصوصی با دعو ودادوفریادهای ساکنین
ذ . دشمنی ودخالت در کار وزندگی یکدیگر
ر. تداخل فرهنگ ها وخرده فرهنگ ها وتأثیر پذیری و تأثیر گذاری بصورت منفی
ز . تکرار زندگی سنتی دست جمعی اما بشکل دیگربجای اعضای خانواده با همسایگانی که هریک گویش وخرده فرهنگ متفاوتی دارند.
25. توجه به  امکانات رفاهی آپارتمان ؛هرآپارتمانی از امکانات رفاهی ، تفریحی و ورزشی ، فرهنگی وخدماتی بیشتری برخوردار باشد مثل قرائت خانه ، سالن اجتماعات ، سالن بدن سازی ، اسکواش ، بیلیارد ، سونا وجکوزی واستخر ، آشپزخانه عمومی ، انبارهای عمومی ، آسانسورهای باربری و نفربر  و... در امر قیمت گذاری بسیار مؤثر است .
26. رعایت مقررات ملی ومباحث استاندارد ساختمان ؛ مجموعه‌ای است از ضوابط فنی، اجرایی و حقوقی لازم الرعایه در طراحی، نظارت اجرای عملیات ساختمانی :  اعم از تخریب، نوسازی، توسعه بنا، تعمیر و مرمت اساسی، تغییر کاربری و بهره برداری از ساختمان که به منظور تأمین ایمنی ، بهره دهی مناسب ، آسایش، بهداشت و صرفه اقتصادی تهیه شده است. وزارت مسکن و شهرسازی طبق ماده ۳۳ قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان وظیفه تدوین مقررات ملی ساختمان را بر عهده دارد. این وزارتخانه با تشکیل شورایی تحت عنوان «شورای تدوین مقررات ملی ساختمان» با عضویت استادان و صاحبنظران برجسته کشور به منظور نظارت بر تهیه و هماهنگی بین مباحث از حیث شکل، ادبیات، واژه‌پردازی، حدود و دامنه کاربرد و همچنین با تشکیل‌دادن " کمیته‌های تخصصی "  شرایط لازم برای تدوین این مقررات را به وجود آورده است. مقررات ملی ساختمان در قالب بیست و یک مبحث که هر یک مربوط به یک موضوع خاص می‌باشد که این مباحث عبارت است  از:
مبحث اول: تعاریف
مبحث دوم: نظامات اداری
مبحث سوم: حفاظت ساختمانها در مقابل حریق
مبحث چهارم: الزامات عمومی ساختمان
مبحث پنجم: مصالح و فراورده‌های ساختمانی
مبحث ششم: بارهای وارد بر ساختمان
مبحث هفتم: پی و پی سازی
مبحث هشتم: طرح و اجرای ساختمانهای با مصالح بنایی
مبحث نهم: طرح و اجرای ساختمانهای بتن آرمه
مبحث دهم: طرح و اجرای ساختمانهای فولادی
مبحث یازدهم: اجرای صنعتی ساختمانها
مبحث دوازدهم: ایمنی و حفاظت کار در حین اجرا
مبحث سیزدهم: طرح و اجرای تاسیسات برقی ساختمانها
مبحث چهاردهم: تاسیسات مکانیکی
مبحث پانزدهم: آسانسور ها و پله‌های برقی
مبحث شانزدهم: تاسیسات بهداشتی
مبحث هفدهم: لوله کشی گاز طبیعی
مبحث هجدهم: عایق بندی و تنظیم صدا
مبحث نوزدهم: صرفه جویی در مصرف انرژی
مبحث بیستم: علایم و تابلوها
مبحث بیست و یکم: پدافند غیرعامل (راجع به ملاحظات معماری ، مشخصات مکانیکی و معماری مصالح، سیستم های سازه ای مقاوم در برابر انفجار و تأسیسات الکتریکی(برقی ) ومکانیکی  بحث می کند). برای کارشناسی وقیمت گذاری آپارتمان توجه به میزان رعایت این مقررات وضوابط ومباحث بسیار مهم است .

27. توجه به  برخورداری از ایزوهای ساختمانی ؛  توجه به برخورداری ایزوها واستانداردهای کیفیت همدر قیمت گذاری وکارشناسی آپارتمان بسیار مؤثر است ونباید صرفاً به پرسش از چند آژانس املاک که خود نیز بهره ای از دانش ساختمان شناسی ندارند وصرفاً قیمت املاک از روی نمونه معاملات انجام شده و یا قیمت گذاری مالکین و مؤجرین  بسنده کرد .

پورمحمدي: کارشناسان، علم قاضي را تکميل مي‌کنند

مشخصات این خبر
وب سایت:	واحد مرکزی خبر
سرویس خبری:	اجتماعی
زمان ارسال:	۰۱ آبان ۱۳۹۲ ساعت ۰۵:۳۲ ق.ظ

وزیر دادگستری گفت : 18 هزار کارشناس رسمی در کانون کارشناسان فعالیت می‌کنند.
به گزارش خبرنگار واحد مرکزی خبر ، مصطفی پورمحمدی در مراسم روز کارشناسی رسمی دادگستری با بیان اینکه از این تعداد حدود 12 هزار کارشناس در بخش مشاوره فعالند افزود : کارشناسان رسمی مجموعه بزرگ و منسجمی هستند و وظایف روشنی دارند و در مسیر عدالت قدم بر می‌ دارند. وزیر دادگستری با بیان اینکه کارشناسان، علم قاضی را تکمیل می‌کنند گفت : کارشناسان با گزارش ‌هایشان قاضی را به درجه کمال می‌ رسانند تا بتواند حکم را صادر کند.
وی افزود : در واقع علم قاضی بسیار مهم و اساسی و برجسته ‌ترین بخش قضایی است و اگر قاضی به این درجه از دریافت عمیق برسد با اطمینان حکم می‌دهد.
پورمحمدی با بیان اینکه ما نظامی هستیم که به امر کارشناسی پایبند هستیم گفت: نظام ما بر اساس کارشناسی استوار شده است و دولت جدید نیز توجه ویژه‌ ای به این موضوع دارد و جزو شعارهای اساسی‌اش بوده است.
وی با بیان اینکه همه چیز را با نگاه کارشناسی تعقیب می‌کنیم افزود : اکنون کار برای ما سخت و پیچیده شده است و هرجا که آسیب دیده‌ ایم ناشی از آن است که به موضوع کارشناسی کم بها داده ‌ایم.
پورمحمدی ادامه داد : همان‌طور که در عرصه‌ بین‌المللی و نیز در عرصه‌ داخلی ، بسیاری از حرف ‌های کارشناسی را گوش نکردیم و بهای آن را دادیم.
وزیر دادگستری با بیان اینکه دود ناشی از کم توجهی به نظر کارشناسی به چشم خودمان می‌ رود، گفت : دولت جدید می‌خواهد مسائل را با نگاه کارشناسی جلو ببرد و به این موضوع احترام می ‌گذارد.
وی با بیان اینکه اظهار نظر کارشناسی ابزار کار دستگاه قضایی و دادگاه ‌ها و قضات است، گفت: تا یک سال پیش بیش از 500 هزار عضو در نظام مهندسی عمران و بیش از 300 هزار عضو در نظام مهندسی کشاورزی داشتیم.
پورمحمدی با اشاره به اینکه تا دو سال پیش 70 هزار حقوقدان در کشور داشتیم افزود : باید تلاش کنیم که این تعداد را ساماندهی کنیم.
پورمحمدی گفت : با این توان کارشناسی که در اختیارمان است نتوانسته‌ایم خدمات متناسب با موضوع کارشناسی را به مردم ارایه کنیم.
وی افزود : در واقع کشور توان کارشناسی بالایی دارد اما خروجی کارشناسی ‌مان پایین است و باید برای این موضوع فکر کنیم.
وزیر دادگستری با بیان اینکه 83 رشته‌ تخصصی در کانون کارشناسان دادگستری وجود دارد خطاب به اعضای این کانون گفت : شما کانون منسجمی هستید و تحت فشار نیستید و می توانید مدیریت‌ خودتان را در این 83 رشته‌ تخصصی نشان دهید.
وی افزود : در واقع می ‌توانید با ارایه‌ مقالات، هشدارها و گزارش‌های خود به موضوع قضایی کمک کنید و می‌ توانید پیشنهاد های خود را در حوزه‌ قضایی ارایه دهید به ویژه که تجربه قضایی دارید.
وزیر دادگستری گفت: در وزارت دادگستری در هر بخش تخصصی که خودتان حضور دارید آماده‌ ارایه‌ خدمات به شما هستیم.
وی افزود : البته کمیسیون ‌های مجلس هم می‌ توانند به شما کمک کنند چون تاثیرگذار هستند.
دیتانیوز

حقوق و وظایف کارشناس در امور کیفری

اشاره

با توجه به پیشرفت علوم و بکارگیری ابزار مدرن در ارتکاب جرم توسط بزهکاران و سوءاستفاده از تکنولوژی در روابط اجتماعی و انسانی و نیز امکاناتی که علومی چون پزشکی ،فیزیک،شیمی،رایانه و..... جهت سهولت در کشف جرم و یا اثبات بی گناهی افراد در اختیار مقامات قضائی قرار می دهدوابستگی فرآیند دادرسی کیفری را به متخصصین این علوم ناگزیر می سازد.در این قسمت ذبه اختصار به حقوق و وظایف دارندگان این تخصص و فنون که به عنوان خبره و کارشناس در تحقق عدالت کیفری نقش آفرینی می کنند، می پردازیم.

-معمولاً هنگامی قاضی به نظر کارشناس و خبره استناد می کند که شخصاً فاقد تخصص لازم در آن امر باشد و هنگامی از اهل خبره در معاینه محل دعوت می کند که اظهار نظر او از حیث علمی یا فنی یا معلومات مخصوص لازم باشد.برای مثال دعوت از پزشک قانونی هنگام کشف جسد در صحنه جرم یا ارزیاب در جرم تصرف عدوانی و یا کارشناس تصادف در حادثه رانندگی.

-قاضی باید موضوع کارشناسی را به طور دقیق و روشن از کارشناس بخواهد و کلیه پرسش های خود را مکتوب در برگ صورت مجلس بیاورد و کارشناس نیز مکلف است به کلیه پرسش ها مستدلاً پاسخ دهد حتی اگر به نظر کارشناس پاسخ به آن سوالات فاقد اهمیت باشد.

-پاسخهای کارشناس و اظهار نظر او هنگامی موثردر پرونده کیفری است که اولاً با محتویات پرونده و شرایط و اوضاع احوال موجود منطبق باشد.ثانیاً برای قاضی اقناع وجدانی حاصل کند.

-موضوعاتی را که دارای ماهیت قضائی اند نمی توان به کارشناس ارجاع کرد.برای مثال در یک حادثه رانندگی وظیفه کارشناس تصادفات ،صرفاً تعیین علت تامه تصادف است نه تعیین مقصر.بنابراین تشخیص این که در حادثه رانندگی چه کسی دارای مسئولیت کیفری است باقاضی است.

-نظر کارشناس علاوه بر آنکه از سوی قاضی می تواند قابل پذیرش نباشد ،از سوی طرفین پرونده و حتی گواهان قابل اعتراض می باشد.

-قضات یا سایرمراجع اداری دادگستری و ثبت اسناد و املاک نمی توانند امر کارشناس رسمی را به کارشناسانی که کارمند شاغل قضائی و اداری دادگستری یا ثبت اسناد و املاک می باشند ارجاع کنند مگر این که در آن رشته جز قاضی یا کارمند شاغل ،کارشناس دیگری وجود نداشته باشد.

-چنان چه مقام قضائی راساً موضوع را به کارشناس ارجاع دهد اصحاب دعوی هزینه ای از این بابت متحمل نخواهد شد ولی اگر هریک از آنان برای اثبات ادعا یا بی گناهی به کارشناسی متوسل شوند پرداخت هزینه بر عهده او خواهد بود.

-هزینه های کارشناسی برای تعرفه ای است که توسط قوه قضائیه تعیین شده است و دادگاه برابر همان تعرفه هزینه ها را معین خواهد کرد.

-هزینه های خدمات پزشکی موضوع ماده 3 قانون سازمان پزشکی قانونی ارتباطی به تعرفه ای که توسط قوه قضائی برابر تعیین دستمزد کارشناسان در نظر گرفته شده است ندارد.

-کارشناسان در حدود اظهار نظری که به عمل می آورند دارای مسئولیت مدنی ،کیفری و انتظامی هستند.

-کارشناسان باید از اظهارنظر در پرونده هایی که برای اصحاب دعوی ایجاد شبهه و خروج از بی طرفی آنان می کند خود داری کنند.در این خصوص که اصطلاحاً به آن موارد رد گفته می شود ،برای مثال موردی است که کارشناس یا یکی از اصحاب دعوی قرابت و رابطه خویشاوندی نزدیک دارد.

-کارشناس همانند پزشک و قاضی حافظ اسرار مردم است از اینرو افشای اسرار و اسناد محرمانه ای که به واسطه پرونده در اختیار آن قرار می گیرد ممنوع می باشد.

-انجام اعمال زیر توسط کارشناس تخلف محسوب و قابل تعقیب انتظامی و توبیخ می یاشد :

1-انجام کارشناسی و اظهار نظر در زمانی که از انجام کارشناسی محروم یا تعلیق شده است یا انجام کارشناسی با پروانه ای که اعتبار آن پایان یافته است.

2-اخذ وجه یا مال مازاد بر تعرفه و دستمزد

3-عدم حضور در مراجع صالح در وقت مقرر بدون عذر موجه یا توسل به معاذیر که بعداً خلاف آن ثابت شود.

4-تسلیم اسناد و مدارک به اشخاصی که قانوناً حق دریافت آن را ندارد و یا خودداری از تسلیم آن ها به اشخاصی که حق دریافت دارند.

5-انجام کارشناسی و اظهارنظر در اموری که خارج از صلاحیت کارشناس است.

6-مسامحه و سهل انگاری در اظهارنظر ،هرچند موثر در تصمیمات مراجع صلاحیت دار نباشد.

-کارشناسی که مستخدم شاغل دولت یا موسسات دولتی و شهرداریها هستند حق ندارند در دعاوی و سایر امور مستلزم امر رسمی که مربوط به دستگاه متبوع آن هاست به عنوان کارشناس رسمی مداخله و اظهارنظر کنند مگر این که در آن رشته کارشناس رسمی دیگری وجود نداشته باشد یا طرفین دعوی به کارشناسی او رضایت داشته باشند و یا آن که مطابق قانون ومقررات مربوط به آن سازمان کارشناس مزبور قانوناً ملزم به اظهار نظر باشد.(مانند کارشناس محیط زیست در امور مربوط به آلودگی زیست محیطی)

-چنان چه انجام کارشناسی مستلزم کسب اطلاعات بررسی و مطالعه اسنادی است که آن اسناد در اختیار ادارات دولتی قرار گرفته،سازمان ها و ادارات مزبور مکلف به همکاری باکارشناس می باشند.

اگر کارشناس رسمی یا خبره محل با سوء نیت ضمن اظهار عقیده در امر کارشناسی برخلاف واقع چیزی بنویسد یا در امور مدنی یا کیفری تمام ماوقع را نیاورد و یا برخلاف واقع چیزی ذکر کند جاعل در اسناد رسمی محسوب خواهد شد.

-چنان چه کارشناس در مقابل اخذ وجه یا مال به نفع یکی از طرفین پرونده اظهار نظر یا اتخاذ تصمیم نماید به حبس از 6 ماه تا 2 سال یا جزای نقدی از سه تا دوازده میلیون ریال محکوم خواهد شد.

قوانین موجود

ماده 1 ـ در حوزه‌هایی که وزارت دادگستری اعلام می‌کند هر وقت رجوع به کارشناسی لازم باشد دادگاهها و پارکه‌های و هر مقام رسمی دیگر باید منحصرا از بین کارشناسان رسمی انتخاب کند.
تبصره ـ در هر مورد که تعیین کارشناس مطابق قانون با اصحاب دعوی است طرفین در صورت تراضی‌می‌توانند از غیر کارشناسان رسمی انتخاب نمایند.
ماده 2 ـ این ماده و ماده 3 با توجه به ماده 10 لایحه قانونی مربوط به استقلال کانون کارشناسان رسمی‌مصوب 1358 منسوخ است‌.
ماده 4 ـ کارشناسانی که تحت تعقیب جزایی برای جرائم مذکور در شق از ماده 2 قرار بگیرند از شغل‌کارشناسی رسمی معلق می‌شوند. مقصود از تعقیب جزایی صدور ادعانامه است‌.
ماده 5 ـ این ماده و ماده ششم به لحاظ مغایرت با لایحه قانونی مربوط به استقلال کانون کارشناسان‌رسمی طبق ماده 30 آن لایحه منسوخ است‌.
ماده 7 ـ کارشناسانی که سوگند یاد کرده‌اند برای تجدید پروانه در سنوات بعد از یاد کردن سوگند معاف‌خواهد بود.
ماده 8 ـ کارشناس رسمی باید وظایف مرجوعه را در اسرع اوقات انجام داده و به هیچ وسیله و عنوان‌اظهار عقیده خود را به تاخیر نیندازد.
ماده 9 ـ در صورتی که کارشناس در عقیده خود اشتباه نموده و این اشتباه در اثر مسامحه به عمل آمده‌باشد متخلف به سه ماه تا دو سال محرومیت از کارشناسی رسمی محکوم خواهد شد. این محکومیت‌انتظامی مانع از تعقیب حقوقی نخواهد بود.
ماده 10 ـ کارشناس رسمی مکلف است در موقعی که مقام صلاحیتدار معین می‌کند در جلسه دادرسی‌یا محلی که مقرر شده حاضر شود مگر این که عذر موجهی داشته از قبیل فوت یکی از اقربای نسبی یاسببی تا درجه دوم از طبقه سوم و همچنین در موقعی که موانع خارجی غیرقابل رفع که اراده او در آنها مدخلیت نداشته مانع از حرکت او باشد و در صورت امکان باید عذر خود را قبلا به اطلاع دادگاه یا مقام‌صلاحیت‌دار دیگر برساند.
ماده 11 ـ در صورتی که کارشناس در دو یا چند مقام صلاحیت‌دار احضار شده و جمع بین اوقات‌ ممکن نباشد باید حضور در دیوان جزا و دیوان جنایی را مقدم بدارد و در مورد سایر مقامات نزد مقامی‌که وقت آن زودتر ابلاغ شده حاضر شود در این‌صورت کارشناس مکلف است نسخه ثانی اخطار یا گواهی دفتر را به لایحه‌ای که برای اعتذار به مقام بعدی می‌فرستد ضمیمه نماید والا غایب متخلف‌محسوب خواهد شد.
ماده 12 ـ کارشناس مکلف است اسراری را که در اثر انجام شغل خود مطلع شده است حفظ نماید، درصورت تخلف علاوه بر مجازات انتظامی به شش ماه تا دو سال حبس تادیبی محکوم خواهد شد.
ماده 13 ـ کارشناس هنگام مراجعه مقام صلاحیتدار اگر جهت ردی موجود باشد مکلف است آن را به آن‌مقام اظهار دارد و تشخیص کفایت یا عدم کفایت جهت رد با مقام ارجاع کننده است‌، جهات رد کارشناس‌همان جهات رد حاکم است‌.
ماده 14 ـ دریافت هر وجه یا مالی از اشخاص ذی نفع غیر از آنچه که دادگاه معین می‌کند و یا آیین‌نامه ‌وزارت دادگستری مقرر می‌نماید ممنوع است و متخلف به مجازات مرتشی محکوم خواهد شد.
ماده 15 ـ کارشناس نمی‌تواند از قبول کاری که به او رجوع شده خودداری نماید.
ماده 16 ـ کارشناس باید در گزارشهایی که می‌دهد نزاکت را مراعات نماید.
ماده 17 ـ کارشناس رسمی باید دارای دفتر منظمی بوده و نامه‌هایی که راجع به کارشناسی است در آنجابایگانی نماید.
ماده 18 ـ در کلیه مواردی که تادیه دستمزد کارشناس کلا یا بعضا به عهده معسر است کارشناس رسمی‌باید نسبت به معسر موقتا به طور مجانی رسیدگی و اظهار عقیده نماید و نیز نسبت به دعاوی که مدعی‌به آن کمتر از یکهزار ریال است در صورتی که دادگاه یا مقامی که تعیین کارشناس نموده نظر به عدم‌اهمیت موضوع رسیدگی مجانی را مقتضی بداند هریک از کارشناسان رسمی مکلفند این‌گونه ارجاعات‌دادگاه یا مقام صلاحیتدار دیگر را که تعداد آن نسبت به هریک نباید در سال از سه تجاوز کند بدون‌مطالبه حق الزحمه رسیدگی کرده‌، اظهار عقیده نمایند.
ماده 19 ـ مرجع تعقیب کارشناس اداره فنی وزارت دادگستری است و مطابق آیین‌نامه وزارت دادگستری‌دادرسی خواهدشد.
ماده 20 ـ وزیر دادگستری می تواند همین قدر که از سو رفتار و اخلاق کارشناس رسمی مطلع شد امربه تعقیب انتظامی او داده و در موردی که اشتغال به کارشناسی او منافی با حیثیت کارشناسان رسمی‌باید او را از شغل کارشناس رسمی معلق نماید.
ماده 21 ـ مجازاتهای انتظامی کارشناسان رسمی به قرار زیر است‌:
1 ـ توبیخ شفاهی‌.
2 ـ توبیخ کتبی با درج در پرونده‌.
3 ـ جریمه نقدی از 100 تا 1000 ریال‌.
4 ـ توبیخ با درج در مجله رسمی‌.
5 ـ ممنوعیت موقت از سه ماه تا دو سال‌.
6 ـ محرومیت دائم از شغل کارشناسی‌.
ماده 22 ـ مرور زمان نسبت به تعقیب انتظامی کارشناس دو سال از تاریخ وقوع تخلف و یا آخرین ‌تعقیب انتظامی است‌.
ماده 23 ـ کارشناسی که بعد از قبول کارشناسی در انجام کارشناسی مسامحه کرده و دستور مقامی که‌ کارشناسی را به او رجوع نموده‌، رعایت نکرده یا دعوت آن مقام را برای ادای توضیحات اجابت ننموده‌یا توضیحاتی را که خواسته شده‌، نداده یا نقص کارشناسی را رفع ننموده یا از اظهارعقیده یا از امضای ‌نظری که اظهار کرده امتناع نموده یا در مهلت بدوی یا تمدیدی عقیده خود را نرسانده یا بدون عذر موجه‌استعفا نموده یا در مجلس کارشناسان برای رسیدگی و اظهار عقیده حاضر نشده است مستحق حق‌الزحمه نیست و دادگاه پس از اخطار به او که اگر بخواهد در مقام مدافعه برآید نظر به اهمیت تخلف او رابه‌تادیه جریمه نقدی از یکصد الی پانصد ریال محکوم می‌نماید و این گونه جرائم در صندوق دادگستری‌که در این مورد عنوان صندوق جرائم را خواهد داشت جمع‌آوری شده و به تصویب وزارت دادگستری به‌مصرفی که معین می‌شود می‌رسد.
ماده 24 ـ هرگاه کارشناسی در وقت مقرر حاضر شود و به واسطه تخلف یکی از صاحبان کار از حضوردر وقت مقرر یا عدم تهیه وسایل کار اجرای کارشناسی به تعویق افتد جبران تضییع وقت کارشناس وهزینه‌ای که کرده باشد به عهده طرف متخلف است و دادگاه حقی را که در مقابل تضییع وقت کارشناس‌باید داده شود و به‌درخواست او معین و وصول و ایصال می‌نماید و نیز در مواردی که به واسطه صلح وغیره اجرا کارشناسی مقتضی نباشد حق مزبور رعایت می‌شود.
ماده 25 ـ دادگاه و پارکه و هر مقام رسمی دیگری که کارشناس معین می‌کند باید طرز رفتار و اخلاق آنهارا مراقبت نموده و هرگونه تخلف که مشاهده نمودند به اداره فنی گزارش دهند. عدم رعایت مقررات این‌ماده برای مامورین دولت مستلزم تعقیب انتظامی است‌.
ماده 26 ـ طرز رفتار و اعمال یکساله کارشناسان رسمی در تجدید انتخاب آنان برای سال بعد موثرخواهد بود.
ماده 27 ـ در صورت فوت و حجر کارشناس رئیس اداره فنی وزارت دادگستری در مرکز و مدعی العموم‌ بدایت در سایر حوزه‌ها برگها و اسناد راجع به امور کارشناسی را جمع کرده بایگانی می‌نماید. در صورتی‌که بین آنهااشیا یا اسنادی متعلق به مردم باشد به صاحبان آنها رد می‌کند.
ماده 28 ـ هرگاه کارشناس ضمن اظهار عقیده برخلاف مشهودات خود چیزی بنویسد جاعل در اسنادرسمی محسوب می‌شود.
هرگاه کارشناس در اظهار عقیده کتبی یا زبانی خود راجع به امر جنحه و یا حقوقی تمام واقع را ذکر نکندبه حبس تادیبی از سه ماه تا یک سال و اگر برخلاف واقع چیزی ذکر کرده باشد به حبس تادیبی از شش‌ماه تا دو سال محکوم می‌شود.
هرگاه کارشناس در اظهار عقیده کتبی یا زبانی راجع به امر جنایی تمام واقع را ذکر نکند به حبس تادیبی‌از یک سال تا سه سال و اگر برخلاف واقع چیزی ذکر کرده باش به حبس با کار از سه سال تا پنج سال‌محکوم خواهد شد.
هرگاه کارشناس در چیزی که برای آزمایش در دسترس او گذاشته شده با سوءنیت تغییر بدهد اگر کارشناسی برای امر جنحه یا حقوقی باشد به حبس تادیبی از یک سال تا سه سال و اگر برای امر جنایی‌باشد به حبس مجرد از سه سال تا پنج سال محکوم خواهد شد.
مجازاتهای مذکور در این قانون در صورتی اعمال می‌شود که عمل مشمول مقررات شدیدتری نباشدوگرنه مجازات اخیر اعمال خواهد شد.
اگر گزارش خلاف واقع در حکم دادگاه موثر شده باشد کارشناس به یک درجه مجازات بالاتر از مجازات‌مذکور در فوق محکوم خواهد شد.
مفاد این ماده نسبت به کارشناسان غیررسمی نیز رعایت خواهد شد.
ماده 29 ـ هرگاه در فن معینی کارشناس رسمی نباشد دادگاهها و پارکه‌ها و مقامات صلاحیتدارمی‌توانند هر موقع که احتیاج به انتخاب کارشناس در آن فن داشته باشند از بین کسانی که شغل و حرفه ومعلومات آنها مربوط به آن فن باشد یک یا چند نفر معتمد را به سمت کارشناس انتخاب کنندکارشناسانی که به این ترتیب انتخاب می‌شوند باید در پیشگاه دادگاه یا پارکه انتخاب‌کننده یا مقامات‌صلاحیتدار مطابق ماده 5 سوگند یاد کنند و از حیث تخلف تابع مقررات بدون عذر قانونی مورد تعقیب‌واقع شده به یک الی سه سال محرومیت از اشتغال به شغل یا حرفه مربوطه محکوم خواهند شد.
ماده 30 ـ این قانون تا اندازه‌ای که راجع به مترجمین رسمی قابل اعمال است در مورد آنها لازم‌الرعایه‌خواهد بود. آبان92 سایت حقوق ایران

باید ها و نباید ها در خصوص انتخاب کارشناسان توسط قضات دادگاه ها:

1 ـ با توجه به ماده 18 و 41 قانون کارشناسان مصوب 1381 و مفهوم ذیل ماده 268 قانون آئین دادرسی مدنی با وجود کارشناسان رسمی در رشته مربوط از خبرگان محلی استفاده نشود.

2 ـ در انتخاب هیأت کارشناسان از انتخاب تلفیقی کارشناسان رسمی و خبره محلی خودداری شود چنانچه کارشناسان رسمی در حوزه قضائی مربوطه برای انتخاب هیأت نباشد از کارشناسان رسمی حوزه قضائی دیگر استفاده شود تا اعتبار بخشی به نظر اکثریت برابر قسمت اخیر ماده 258 قانون آئین دادرسی مدنی و تبصره ذیل ماده مذکور با مشکل مواجه نگردد. و اعتبار نظریه اکثریت کارشناسان رسمی در صورتی است ک کارشناسان از نظر تخصص با هم مساوی باشند.

3 ـ برابر صریح ماده 18 قانون کارشناسان رسمی دادگستری مصوب 1381 وزارتخانه ها و نهادهای عمومی غیردولتی و موسسات و دستگاهها دولتی در صورت نیاز به کارشناس برای انجام کارشناسی راجع به اموال عمومی ملزم به استفاده از کارشناسان رسمی می باشند لذا از معرفی خبرگان محلی خودداری شود و دادستانها محترم هر حوزه قضائی برای حفظ حقوق بیت المال بر نظریات کارشناسی واصله نظارت لازم را اعمال نمایند.

4 ـ با توجه به ماده 258 قانون آیین دادرسی مدنی کارشناس در رشته مربوطه باید مورد وثوق دادگاه ، و در صورت تعدد با قید قرعه انتخاب، و در صورت نیاز ارجاع به هیأت باید عده منتخبین فرد انتخاب شوند تا زمینه بکارگیری و استفاده از تمامی کارشناسان و رعایت عدالت در ارجاع فراهم آید.
5 ـ در صورت تراضی طرفین به کارشناسان خبره ارجاع موضوع به آنها مانعی ندارد اما با توجه به ملاک قانون کارشناسان رسمی که بر اتیان سوگند آنها قبل از شروع فعالت تصریح دارد اتیان سوگند بوسیله کارشناس خبره ضروری است.

6 ـ در تعیین دستمزد علی الحساب یا قطعی کارشناس یا هیأت کارشناسان رسمی دادگستری مصوب 13/05/1384 ریاست محترم قوه قضائیه موضوع ماده 187 قانون برنامه سوم توسعه نیز میشود مدنظر قرار گیرد چنانچه برای کشف جرایم و مشخص شدن واقعیت در پرونده های باقیمانده ارجاع امر به کارشناسی ضرورت داشته باشد الزامی به تبعیت از مبالغ مندرج در تعرفه مذکور نداشته بلکه مقام قضائی برابر تبصره یک ماده 2 آن با ملاحظه کمیت و کیفیت کار دستمزد مناسب را تعیین می کند.

7 ـ برابر تبصره 2 ماده 2 تعرفه دستمزد کارشناسان رسمی دادگستری چنانچه قاضی پرونده اشخاص حقیقی یا حقوقی متقاضی کارشناسی را، قادر به پرداخت دستمزد نداند او را از پرداخت حق الزحمه کارشناسی معاف خواهد کرد یا حق الزحمه را تا میزان معین کاهش خواهد داد در این صورت کارشناس مکلف به اجرای قرار بدون دریافت و دستمزد یا با دریافت دستمزد کاهش یافته خواهد بود.

8 ـ برابر تبصره سه ماده 2 تعرفه مذکور هر کارشناس در هر سال مکلف به قبول کارشناسی مجانی یا با دستمزد کاهش یافته در سه مورد خواهد بود لذا در استفاده از این ظرفیت نسبت به افراد بی بضاعت یا پرونده های کیفری استفاده شود.

9 ـ وقت نظارت متناسب با مهلت اعطائی به کارشناس باشد تا در صورت ارائه نشدن نظریه در مهلت مقرر ، نسبت به پیگیری موضوع اقدام شود.

10 ـ در صورت اعتراض ذینفع به نظر کارشناس سه اقدام از سویی مقامات قضائی متصور است که با توجه به مورد و به ترتیب اقدام خواهندنمود. لهذا صرف اعتراض موجب ارجاع به هیأت نیست.

الف ـ اخذ توضیح از کارشناس بدون پرداخت هزینه و با ارجاع با همان کارشناس

ب ـ نظریه تکمیلی با پرداخت هزینه به همان کارشناس

ج ـ ارجاع به هیأت چند نفره با پرداخت هزینه.

11 ـ از مجموع مواد مربوط به کارشناسی در قانون آیین دادرسی مدنی قابل اعتراض بودن نظریه کارشناسی استفاده نمی شود بلکه در ماده 260 این قانون آمده است طرفین می توانند ظرف یک هفته از تاریخ ابلاغ با مراجعه به دفتر دادگاه و ملاحظه نظریه کارشناس چنانچه نفیاً یا اثباتاً مطلبی دارند کتباً اظهار نمایند بدیهی است علیرغم نکات قید شده در اظهار نظر کتبی طرفین یا اعتراض صریح به آن ، قاضی پرونده پس از ارزیابی ، در صورتیکه نظریه کارشناس را با اوضاع و احوال محقق و معلوم در قضیه کارشناس منطبق بداند بر اساس آن و بدون توجه به اعتراض معترض اقدام به انشاء رای می نماید و اگر انطباق نداشته باشد برابر ماده 265 قانون مرقوم دادگاه به نظریه کارشناسی ترتیب اثر نداده و با توجه به سایر ادله و شواهد و قرائن در پرونده اظهارنظر و انشاء رأی مینماید و یا موضوع را به هیأت کارشناسی ارجاع می دهد. لذا رویه معمول دادگاهها که به استناد نوشته ای از ناحیه طرفین که مفاد آن اعتراض به نظریه کارشناس است ان را به هیأت کارشناسان ارجاع میدهند صحیح نبوده ضمن اینکه موجب اطاله دادرسی خواهد شد.

12 ـ در مواردی مشاهده می شود که کارشناس واحد یا هیأت کارشناسان در زمان تعیین شده بوسیله دادگاه پس از امضاء صورتمجلس دادرسی نسبت به معاینه محل و انجام کارشناسی اقدام نمی نمایند و با توافق طرفین آن را به وقت دیگری محول مینمایند.

از آنجا که جمع شدن طرفین و کارشناسان در وقت دیگر به راحتی ممکن نیست لازم است قضات و مدیران دفاتر بر انجام کارشناسی پس از امضاء صورتجلسه دادرسی نظارت داشته باشند تا باعث اطاله دادرسی نگردد.

13 ـ صورت مجلس ارجاع به کارشناسی به نحوی دقیق نوشته شود که تکلیف کارشناسی با ملاحظه اوراق پرونده یا مراجعه به ادارات ذیربط مشخص باشد.

14 ـ از ارجاع امور قضائی که مباشرت قاضی در اتخاذ تصمیم راجع به آن ضرورت دارد به کارشناسان خودداری شود. چون نظر کارشناسی فقط در تشخیص موضوع حکم دخیل میتواند باشد نه در نوع حکم و اظهارنظر قضائی.

15 ـ کارشناس از ناحیه دادگاه و با ارسال اخطاریه دعوت می شوند لازم است نسبت به حفظ حرمت آنها اقدام جدی صورت گیرد.

16 ـ انطباق نظریه کارشناسی با اوضاع و احوال مسلم قضیه و موضوع پرونده از وظایف مقام قضائی است و دادرس در اعمال این نظارت نیازی به تذکر طرفین پرونده ندارد لذا به محض وصول نظریه کارشناس با مطالبه پرونده و ملاحظه نظریه نسبت به این موضوع اقدام نمایند تا چنانچه نیاز به اخذ توضیح باشد فوراً اقدام گردد.

17 ـ درخواستهای شفاهی از کارشناسان برای تکمیل نظریه کارشناسی وجاهت نداشته لازم است در پرونده امر منعکس و مراتب به کارشناس ابلاغ شود.

18 ـ با توجه به ماده 259 ق . آ . د . م در صورت عدم ایداع دستمزد کارشناسی دادگاه حسب مورد اقدام به خروج کارشناسی از عداد و یا ابطال دادخواست در مرحله بدوی و توقیف تجدیدنظر خواهی در مرحله تجدیدنظر خواهد نمود.

ب ـ امور مربوط به کارشناسان

1 ـ در اجرای تبصره 2 ماده 18 قانون کارشناسان و مواد 261 و 91 قانون آیین دادرسی مدنی چنانچه برای کارشناسان رسمی منتخب در امور ارجاعی جهات ردی وجود داشته باشد مکلفند قبل از مباشرت در امر کارشناسی مراتب را بصورت کتبی به مقام قضائی مربوطه جهت بررسی و اقدام مقتضی اعلام نمایند والا مراتب تخلف انها جهت اعمال مجازات مقرر در تبصره مذکور قابل انعکاس به مراجع مربوطه خواهد بود.

2 ـ کارشناس در غیر از جهات رد مکلف به قبول کارشناسی و انجام آن می باشد.

3 ـ کارشناس در هر سال و تا سه مورد مکلف به قبول کارشناسی مجانی یا دستمزد کاهش یافته می باشد.

4 ـ کارشناس یا هیأت کارشناسان منتخب مکلفند در مهلت اعطائی نظر کارشناسی خود را به مقام قضائی تسلیم نمایند چنانچه موضوع کارشناسی از اموری باشد که وقت اعطائی کافی برای اظهارنظر نباشد باید از دادگاه استمهال نمایند و تنها با موافقت دادگاه می توانند اظهارنظر را به تأخیر بیندازند والا برابر ذیل ماده 262 قانون آئین دادرسی مدنی مراتب تخلف کارشناس مراجع رسیدگی به تخلفات اعلام خواهد شد.

5 ـ نظریه کارشناسی و هیأت کارشناسان باید صریح موجه و مبتنی بر اصولی باشد که آن را تأئید می کند از کلی گوئی یا نتیجه گیری بدون ذکر جهات و مبانی فاقد استدلال خودداری شود تا از جهت انطباق با اوضاع و احوال موضوع پرونده قابل ارزیابی و تجزیه و تحلیل باشد.

6 ـ از پرداختن به موضوعاتی خارج از آنچه که در قرار ارجاع امر به کارشناسی ذکر شده است خودداری شود.

7 ـ مساعی لازم را برای حصول سازش با پرهیز از اظهارنظر صریح و ضمنی و جانبداری از یکی از اطراف پرونده به عمل آید.

8 ـ قبل از اعلام نظریه به مرجع قضائی از هر گونه اظهارنظر صریح یا ضمنی نسبت به موضوع ارجاع شده خودداری و پرهیز شود چرا که در بررسی های دقیق تر احتمال تغییر نظر وجود داشته و اینگونه اعلام نظر قبل از اعلام رسمی نظریه ، تبعات منفی در پی دارد.

9 ـ با توجه به ماده 267 ق . آ . د . م هرگاه یکی از اصحاب دعوا از تخلف کارشناس بواسطه عدم اظهارنظر به موقع یا عدم رعایت مقررات متحمل ضرر و زیان گردد کارشناس مربوطه مسئول ضرر و زیان وارده خواهد بود.

كارشناسان دادگستري از نتيجه گيري در پرونده ها خودداري كنند!

یزد - خبرگزاری مهر: رئيس كل دادگستري استان يزد گفت: كارشناسان دادگستري تمام توجه خود را صرف اظهارنظر در مورد موضوعي كنند كه قاضي از آنها درخواست كرده و از اظهار نظر و نتيجه گيري در پرونده ها خودداري كنند.

به گزارش خبرنگار مهر، غلامحسين حيدري ظهر سه شنبه در ديدار با كارشناسان رسمي دادگستري استان يزد با اشاره به اهمیت کار کارشناسان رسمی دادگستری اظهار داشت: کار کارشناسان رسمی دادگستری، نوعی قضاوت محسوب می شود و نظر آنان زیربنا و پایه رای قاضی در پرونده هاست.

وی افزود: ارتباط بسیار خوبی بین دادگستری استان و کارشناسان رسمی دادگستری برقرار است و نتیجه اين تعامل نيز تسریع در رسیدگی به پرونده های قضایی است.

حيدري در بخش دیگری از سخنان خود خطاب به کارشناسان رسمی دادگستری استان یزد بيان كرد: از شما درخواست داریم هنگامی که پرونده ای از طرف قضات برای کارشناسی به شما ارجاع می شود، فقط در همان حوزه درخواست شده نظر خود را اعلام و از هرگونه نتیجه گیری خودداري كنيد.

رئیس کل دادگستری استان یزد افزود: اگر مورد دیگری در پرونده وجود داشت که قاضی از شما درخواست نکرده بود، باید به قاضی اعلام شود و در صورت درخواست وی این نظریات اعلام شود در غیر این صورت از کارشناسان  تقاضا داریم تا از هرگونه اظهار نظر قضایی در گزارشهای خود اجتناب کنند.

حیدری ادامه داد: تشخیص سوء نیت داشتن و یا خطا کار بودن هر یک از طرفین دعوا بر عهده قاضی است که با بررسی تمام جوانب و مدارک اعلام می شود و کارشناسان نباید در این مورد ورود داشته باشند زيرا بعد از صدور حكم، اين نظرات دردسرساز مي شود.

رئیس کل دادگستری استان یزد بيان كرد: در برخی موارد نیز برخی کارشناسان گلایه دارند که چرا پرونده ای به آنها ارجاع نمی شود که این به دلیل وجود نداشتن جرم حوزه تخصص آنها در استان یزد است.

حیدری اظهار داشت: مثلا در زمینه ثبت اختراعات یا جرمی نداشتیم و يا اگر مواردی نيز بوده، با رضایت طرفین به صلح منجر شده و به مرحله کارشناسی نرسیده است به همين دليل باید جرمی اتفاق بیفتد که نیاز به کارشناسی باشد.

رئیس هیئت مدیره کانون کارشناسان رسمی دادگستری استان یزد نیز در این مراسم اظهار داشت: در حال حاضر 510 کارشناس رسمی دادگستری در 26 گروه و رشته در استان یزد مشغول به فعالیت هستند.

امير ثقفی خاطرنشان كرد: خوشبختانه تعامل بسیار خوبی بین کانون کارشناسان رسمی دادگستری و دستگاه قضایی در استان یزد برقرار است و سعی همه کارشناسان بر این است که پرونده های ارجاعی را در کمترین زمان و با دقت لازم پاسخ دهند.

قیمت گذاری ملک، تعیین قیمت مسکن توسط بنگاه ها!، تعیین قیمت املاک

مشاوران ‌املاک به راحتی قیمت‌های کاذب و کارشناسی‌نشده آپارتمان‌های مسکونی در تهران را صبح به صبح در قسمت نیازمندی‌ از روزنامه‌های کثیرالانتشار تحت عنوان آگهی به همراه شماره تلفن خودشان منتشر می‌کنند و این قیمت‌های غیرکارشناسی به صورت زنجیره‌ای و مسری، مبنای قیمت‌گذاری دیگر مشاوران‌املاک و فروشنده‌ها می‌شود.
قیمت پیشنهادی فروش آپارتمان‌های مسکونی در تهران که توسط مشاوران‌املاک در روزنامه‌ها آگهی می‌شود، فقط براساس سلیقه و خواسته فروشنده تعیین شده و به همین خاطر همیشه بالاتر از ارزش واقعی آپارتمان‌هاست.
این در حالی است که در دولت، دستگاه‌ها، نهادها و حتی وزارتخانه‌ها هنگام خرید و فروش ملک یا نقل‌وانتقالات ملکی، موظف هستند برای تعیین قیمت املاک، از کارشناسان رسمی دادگستری استفاده کنند و هرگونه قیمت‌گذاری بدون دخالت کارشناس دادگستری، ممنوع و غیرقابل وجاهت قانونی و غیرقابل استفاده است. اما در بنگاه‌های مسکن قیمت املاک به راحتی آب خوردن تعیین می‌شود: فرد مالک برای فروش ملکش مراجعه می‌کند، مشاوراملاکی از او درباره قیمت مدنظر می‌پرسد، فروشنده هم عددی را به عنوان قیمت اعلام می‌کند و بلافاصله مشاور در فایل کاغذی مخصوص، قیمت او را با کمی تغییر ثبت می‌کند و از فردا مبنای بازاریابی خود برای یافتن مشتری قرار می‌دهد.
دو وزارتخانه مسوول بازار مسکن می‌توانند برای پایان دادن به این هرج‌ و مرج در شیوه سنتی قیمت‌گذاری ملک در بنگا‌ه‌ها، مشاوران‌املاک را موظف کنند در هر بنگاه از یک کارشناس رسمی دادگستری برای قیمت‌گذاری بهره ببرند تا هم قیمت‌های کاذب از بازار برکنار شود و هم اینکه اعتماد خریدار به آنچه تحت عنوان قیمت پیشنهادی فروش اعلام می‌شود جلب شود و در آخر، سرکشی فروشنده‌ها در اعلام قیمت خاتمه پیدا کند.

منبع: دنیای اقتصاد

 

عوامل موثر بر برآورد قیمت ساختمان(مسکونی-تجاری)

یکی از مواردی که کارشناسان بخش اعتباری با آن مواجه هستند ، موضوع ارزیابی وتعیین قیمت املاک اعم از ویلائی، مسکونی ، تجاری ، صنعتی وغیره جهت اجرای طرحهای عمرانی و یا ترهین وثائق بوده ولازم است در تعیین قیمت وبالطبع شناخت و تفکیک عوامل وپارامترهای تعیین کننده، مرغوبیت و قیمت ملک از قبیل عرصه واعیان وامتیازات وهزینه های متفرقه آن دقت لازم بعمل آید چراکه به تعبیر کارشناسی، فرآیند گردآوری وارزیابی وتفکیک اطلاعات و داده های کمی، عوامل دخیل در موضوع کارشناسی است.

الف) از جمله عوامل مهم در تعیین قیمت ملک ، ارزش عرصه(زمین) آن می باشد چراکه زمین مرغوب، اعیان قابل قبولی را پدید می آورد و بالطبع اعیان مناسب، ارزش افزوده برای عرصه ایجاد می کند بنابراین ارزش عرصه تابع پارامترها و عواملی است که تأثیرگذارترین آنها بشرح ذیل بوده وپس از تحقیق وترجیحاً با استعلام از منابع معتبرمحلی، قیمت گذاری می شود.

-اندازه ابعاد ملک وبخصوص طول ضلع متصل به معبر(بر ملک).

-کاربری ملک، چراکه برحسب نوع کاربری، ارزش آن متغیر است.

- عرض معبر و تعداد گذرهای مجاور ملک(چند بر بودن ملک).

-موقعیت ملک نسبت به معابر و جهات اربعه.

- امکان تغییر کاربری ملک توسط کمیسیونهای مربوطه.

- موقعیت استقرار و منطقه ای ملک وبطورکلی آیا اینکه ملک داخل محدوده شهرها است که براساس قانون تعاریف ضوابط تقسیمات کشوری مصوب 1362 و محدوده شهرک‌ها بر مبنای مصوبه مراجع قانونی انجام می شود ویا ملک خارج از محدوده می‌باشدو اولین قدم ، احراز مالکیت واطمینان ازمطابقت مشخصات ثبتی ملک با مشخصات محل معرفی شده توسط متقاضی است واهمیت مورد مذکور بیشتر در املاک خارج از محدوده است چراکه معمولاً فاقد عوامل کنترل کننده نظیر پروانه یا پایان‌کار ویا حتی ملک همجواردارای سند مالکیت رسمی، جهت مطابقت پلاک ثبتی املاک مجاور می باشند.

- بررسی قرار گیری احتمالی ملک در مسیر طرحهای عمرانی(میزان عقب نشینی واصلاحی احتمالی).

ب)عامل اساسی دیگر تعیین قیمت ملک، ارزش اعیانی(بنای) ملک می باشد که خود شامل عوامل ذیل است:

-هزینه های شهرداری شامل عوارض صدورپروانه ، عوارض پذیره در املاک تجاری ، عوارض مازاد تراکم ، عوارض پیش آمدگی(بالکن) ، عوارض حذف پارکینگ(در صورت عدم تأمین مقدار لازم) ، عوارض کمیسیونهای مختلف، عوارض آتش نشانی وفضای سبز و غیره.

-حق کسب وپیشه ویا حق سرقفلی در املاک تجاری که در ادامه در خصوص ماهیت وتفاوت آنها مختصراً توضیحاتی داده خواهد شد.

-هزینه های احداث بنا شامل طراحی وتهیه نقشه های اجرائی ،هزینه نظارت، هزینه مدیریت اجراء، تهیه مصالح وتجهیزات لازم، تأمین ماشین آلات، در پروژه های خاص هزینه ژئوتکنیک(زمین شناسی) جهت تعیین مشخصات زمین محل احداث بنا، دستمزد و سایرهزینه های متفرقه.

بنابراین با در نظر گرفتن عوامل فوق جهت تسهیل و تسریع در ارزیابی وتعیین هزینه احداث بنا، ساختمانها را از جهت نوع سازه(نوع اسکلت وسیستم سقف) ومشخصات نما ونوع نازک کاری متعارف ومعمول و چگونگی ساخت، گروه بندی نموده وبرای هر گروه، هزینه هر متر مربع احداث بنا را برآورد واعلام می نمایند وهزینه سایر الحاقیات از قبیل امتیازات وانشعابات آب وبرق وگاز وتلفن ،آسانسور، وجود تأسیسات سرمایش مانند چیلر وفن کویل، وجود ژنراتور تأمین برق اضطراری، امکانات رفاهی و ورزشی مانند استخر وسونا وجکوزی، استفاده از مصالح لوکس خارج از حد عرف ومعمول مانند شیرآلات و لوازم برقی وتجهیزات آشپزخانه خاص، کارهای چوبی، دکوراسیون ونماسازی های خاص، سیستم های امنیتی وغیره را به آن اضافه می نمایند.

در برآوردقیمت پارکینگ وانباری ها وهمچنین مرغوبیت مکانی آنها ونیز امتیاز افزایشی یا ضریب کاهشی در مورد ارتفاع موجود واحدها نسبت به ارتفاع عرف واستاندارد(ارتفاع عرف ومفید واحد مسکونی 2.90 متر-حداکثر ارتفاع پارکینگ 2.20 متر-حداکثر ارتفاع مفید پیلوت 2.40 متر-حداکثر ارتفاع زیرزمین 2.20 متر- ارتفاع عرف و مفید واحد تجاری 4.50 متر)، شرایط نورگیری، چشم انداز و معماری داخلی ملک، ودر مجتمع های مسکونی وجود حقوق ارتفاقی مانند نورگیر و حیاط مشاعی وغیره، واقع شدن بنا در زیرزمین با توجه به شرایط نورگیری و آلودگی هوا وآلودگی صوتی ناشی از موتورخانه وسایر موارد، می بایست در نظر گرفته شود.

پس از برآورد قیمت ارزش بنا، باید مبلغ ریالی مذکور را نسبت به سن بنا تعدیل نمود و اعمال مورد مذکور معمولاً بر اساس وضعیت ظاهری ملک وتجربه وقضاوت مهندسی ارزیاب می باشد. البته نشریه کارشناس(ویژه کارشناسان رسمی دادگستری) جدولی بشرح بالا ارائه نموده که براساس آن می توان ضریب کاهش ارزش بنا نسبت به عمر بنا را استخراج نمود. نکته بسیار مهم اینکه جدول مذکور جهت املاکی است که استاندارهای ساخت وساز در حد عرف وحداقل در آن رعایت شده باشد بطوریکه در بعضی از مناطق که ساخت وساز در آنها طبق ضوابط واصول فنی صحیح اجراء نشده است، ساختمانهایی با حدود 25 سال قدمت، غیر قابل استفاده بوده وعملاً وجود بنا در آنها بدون در نظر گرفتن مصالح قابل استفاده به جای مانده از عملیات تخریب ،معمولاً به دلیل تأثیر دستمزد و هزینه های تخریب، منجر به کاهش قیمت ملک خواهد شد.

از موارد مهم دیگری که در ارزیابی املاک تجاری می بایست تعیین واعلام گردد، بررسی حق کسب وپیشه وتجارت ویا حق سرقفلی وتعیین مبلغ ریالی آن می باشد ولازمه این کار درک و شناخت درست این دو عامل وتفاوتهای بین آنها است.

سرقفلی حقی است مالی وقابل معامله که برای متصرف قانونی آن،توسط قانون به رسمیت شناخته شده است وعمری به درازای عقد اجاره دارد اما حق کسب وپیشه عمری کوتاه وحدوداً 60 ساله دارد. حق سرقفلی مختص مستأجر نیست و مالک قبل از اینکه ملک را به دیگری واگذار کند، این حق را دارد که آن را به اولین مستأجر واگذار نماید واین عمل الزامی به ادامه رابطه استیجاری نیست.به عبارتی سرقفلی وجهی است که مالک (خواه مالک عین باشد یا منفعت) در ابتدای اجاره و جدای از مال الاجاره از مستاجر می گیرد تا محل را به وی اجاره بدهد و واگذار کند.

حق کسب وپیشه به مالک اختصاص ندارد واین حق، ایجاد شده از رابطه استیجاری است ودر واقع نتیجه فعالیت مستأجر می باشد به طوری که مستأجر در نتیجه فعالیت اقتصادی، مشتریانی را جذب کرده وموجب معرفی محل ورونق تجاری ملک می شود وقابلیت انتقال به غیر را همزمان با منافع عین مستأجره دارد (نقل از نشریه کانون سردفتران). بنابراین بعد از اینکه مستاجردر محل مورد نظر کار و فعالیت کرد و مشتری و اعتبار بدست آورد، حقی برای او به وجود می آید که به آن حق کسب و پیشه و تجارت می گویند.

نکته بسیار مهم اینکه در سال 1376 قانونی در خصوص روابط موجر و مستاجر به تصویب رسید و مقرر گردید که اخذ سرقفلی در مواردی که در قانون مزبور آمده جایز است اما مطالبه هر وجهی غیر از سر قفلی ممنوع است. در نتیجه به موجب این قانون هر قرارداد اجاره ای که از سال 1376 به بعد در خصوص اماکن تجاری منعقد شده، گرفتن سرقفلی در آنها جایز است اما حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجر تعلق نمی گیرد. بر این اساس ماده 6 قانون سال 76 می گوید، هر گاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار کند می تواند مبلغی به عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت کند و مستاجر می تواند در طول مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی در یافت کند مگر آنکه در ضمن حق اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.

تبصره الف: چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستاجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار کند، پس از پایان مدت اجاره، مستاجر اخیر حق مطالبه سرقفلی را ازمالک ندارد.

تبصره ب : در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستاجر منتقل کند، هنگام تخلیه، مستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادلانه روز را دارد.

منبع: گروه مشاورین املاک ویلا گستر پردیس

تعدیل اجاره بها در اماکن تجاری و آیین نامه اجرایی قانون موجر و مستأجر

دعوی تعدیل اجاره بها زمانی مطرح می شود که مدت اجاره اماکن تجاری منقضی شده ، و مستاجر دارای حق کسب ، پیشه و تجارت و یا حق سرقفلی باشد و از تاریخ استفاده مستأجر از عین مستأجره نیز سه سال تمام گذشته باشد. دراین صورت چنانچه بین موجر و مستأجردر مورد میزان اجاره بهای جدید توافق نشود، هر یک می توانند به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی درخواست تعدیل میزان اجاره بها را بنماید. که در این حالت دادگاه با جلب نظر کارشناس ، اجاره بها را تعدیل می نماید.
********************

آیین نامه اجرایی قانون موجر و مستاجر مصوب 1376
ماده 1 ـ منظور از واژه قانون «در این آیین نامه قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 26/5/1376» می‌باشد.

ماده 2 ـ موارد زیر مشمول مقررات قانون نمی‌باشد:
1 ـ روابط استیجاری قبل از اجرای قانون‌.
2 ـ روابط ناشی از انتقال حقوق قانونی مستاجر سابق به مستاجر جدید با اجازه موجر در صورتی که قرارداد اجاره قبل از لازم‌الاجرا شدن قانون باشد.
3 ـ روابط ناشی از صلح منافع یا هر عنوان دیگر و نیز تصرفات بر حسب ‌تراضی شفاهی با موجر به عنوان اجاره‌.
4 ـ موارد تخلیه اماکن استیجاری قبل از انقضای مدت مندرج در قرارداد.
5 ـ در صورتی که سند عادی اجاره بر طبق ضوابط مقرر در ماده (2) قانون ‌تنظیم نشده باشد.
تبصره ـ رابطه استیجاری در اماکنی که ابتدائا از تاریخ لازم‌الاجراشدن قانون به اجاره واگذار شده یا می‌شود یا پس از تاریخ یاد شده توسط‌طرفهای قرارداد اجاره تمدید می‌گردد، مشمول مقررات قانون مورد اشاره‌خواهد بود.
ماده 3 ـ رسیدگی به درخواست تخلیه در مورد سند عادی موضوع‌ماده (2) قانون بدون تقدیم دادخواست و با ابطال تمبر مربوط به دعاوی‌غیرمالی و بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی به عمل خواهد آمد.
ماده 4 ـ رییس حوزه قضایی یا دادگاه مرجوع الیه با احراز مالکیت با ذی‌نفع‌بودن موجر حسب‌مورد مبادرت به صدور دستور تخلیه خواهد نمود.
ماده 5 ـ ابلاغ اوراق قضایی و یا اوراق اجراییه به مستاجر در محل‌عین مستاجره و به موجر در محل مندرج در قرارداد صورت می‌گیرد؛ مگراینکه طرفین ترتیب دیگری را مقرر نموده باشند.
ماده 6 ـ اجرای دستور تخلیه صادره توسط مقام قضایی نیاز به صدور اجراییه ندارد و توسط مامور، ابلاغ و اجرا می‌گردد. مامور مکلف است آن راظرف (24) ساعت به شخص مستاجر ابلاغ و در نسخه ثانی رسید دریافت‌کند و در صورت امتناع مستاجر از دادن رسید، مراتب را در ابلاغ نامه قید و ظرف (3) روز نسبت به اجرای مفاد دستور اقدام نماید.
ماده 7 ـ چنانچه مستاجر در محل حضور نداشته باشد، مفاد دستورتخلیه به یکی از بستگان یا خادمان وی که سن ظاهری او برای تمییز اهمیت ‌موضوع کافی باشد، ابلاغ می‌شود.
ماده 8 ـ هرگاه اشخاص مذکور در ماده قبل در محل حضور نداشته‌باشند یا از دادن رسید امتناع ورزند، مامور مراتب را در اعلامیه‌ای قید و به‌محل الصاق می‌نماید.
تبصره ـ در اعلامیه‌، مراتب مراجعه مامور و استنکاف اشخاص ویا عدم حضور آنان و نیز مفاد دستور مقام قضایی درج شده وهمچنین این مطلب قید خواهد شد که چنانچه ظرف (3) روز مستاجر اقدام به تخلیه محل و تحویل آن به موجر یا نماینده قانونی ‌وی و یا دفتر دادگاه ننماید، امر تخلیه در روز و ساعت معین توسط ‌مامور اجرا انجام می‌پذیرد.
ماده 9 ـ در مورد اسناد رسمی ‌اجاره‌، درخواست ‌صدوراجراییه جهت‌تخلیه مورد اجاره از دفترخانه تنظیم‌کننده سند به عمل خواهد آمد.
ماده 10 ـ درخواست نامه برای اسناد عادی اجاره در فرم مخصوص ‌تنظیم می‌شود و شامل نکات زیر خواهد بود:
الف ـ نام و نام خانوادگی و نام پدر و محل اقامت موجر یا نماینده‌قانونی و یا قایم مقام وی‌.
ب ـ نام و نام‌خانوادگی و محل‌اقامت مستاجر یا قایم‌مقام قانونی وی‌.
پ ـ مشخصات عین مستاجره‌.
ت ـ مشخصات و تاریخ سند اجاره‌.
تبصره 1 ـ تصویر مصدق قرارداد باید پیوست درخواست نامه یادشده باشد.
تبصره 2 ـ در صورت فوت موجر یا مستاجر، وراث آنها و درصورت انتقال عین از ید موجر و یا منافع از ید مستاجر، ایادی‌منتقل الیهم و در صورت حجر موجر یا مستاجر، نماینده قانونی‌آنها، قایم مقام قانونی آنان می‌باشند.
ماده 11 ـ سر دفتر پس از احراز هویت و صلاحیت‌درخواست‌کننده‌، اوراق اجراییه را ظرف (24) ساعت در (3) نسخه‌با قید تخلیه محل عین مستاجره موضوع سند تهیه و به مهر ویژه‌اجرا منقوش و جهت اقدام به دایره اجرای اسناد رسمی ثبت محل‌ارسال می‌نماید.
ماده 12 ـ اجرای ثبت موظف است با وصول اوراق اجراییه ازدفترخانه ظرف حداکثر (24) ساعت نسبت به تشکیل پرونده وصدور دستور ابلاغ و تخلیه به مامور اقدام نموده و مامور مکلف‌است ظرف (48) ساعت اوراق اجراییه را ابلاغ و طبق قسمت اخیرماده (6) و مواد (7) و (8) این آیین نامه عمل نماید.
ماده 13 ـ چنانچه در زمان اجرای دستور تخلیه مراجع قضایی و دوایر اجرای ثبت‌، به علت وقوع حوادث غیرمترقبه‌، مستاجر قادر به‌تخلیه مورد اجاره نباشد و استمهال نماید، مراتب درخواست وی‌ توسط مامور اجرا به مقام قضایی دستوردهنده گزارش می‌شود. مقام‌قضایی صالح مربوط می‌تواند با استمهال مستاجر برای یک نوبت‌به مدت حداکثر یک ماه موافقت کند.
ماده 14 ـ دفاتر اسناد رسمی علاوه بر رعایت شرایط عمومی تنظیم‌اسناد اجاره مکلفند در سند اجاره اماکن با کاربری تجاری و اماکنی‌که با رعایت قوانین و مقررات مربوط به منظور استفاده تجاری‌واگذار می‌شوند، تصریح کنند که عقد اجاره با سرقفلی یا بدون‌سرقفلی واقع شده است و در قراردادهای عادی اجاره نیز، طرفین‌مکلفند سند اجاره را با قید همین مطلب تنظیم نمایند.
ماده 15 ـ مستاجر اماکن تجاری در مدت اجاره‌، چنانچه حق انتقال‌به غیر از او سلب نشده باشد، می‌تواند با اخذ مبلغی به عنوان‌سرقفلی‌، مورد اجاره را برای همان شغل و در صورتی که منع قانونی‌وجود نداشته باشد و با قرارداد اجاره منافات نداشته باشد، برای ‌مشاغل دیگر با رعایت سایر شرایط مندرج در اجاره‌نامه‌، به دیگری‌منتقل نماید.
ماده 16 ـ در غیر از موارد مذکور در ماده (4) قانون‌، چنانچه‌مستاجر مدعی حقی باشد می‌تواند طبق مقررات از دادگاه عمومی‌محل وقوع ملک درخواست احقاق حق کند، این امر مانع اجرای ‌دستور تخلیه نمی‌باشد، فقط دادگاه پس از ثبوت ادعا، به تامین‌حقوق مستاجر و جبران خسارت او حکم می‌نماید. در این‌خصوص مستاجر می‌تواند تامین حقوق خود را از دادگاه درخواست‌نموده و دادگاه مکلف است نسبت به آن‌تصمیم مقتضی اتخاذ نماید.
ماده 17 ـ در صورتی که دستور تخلیه مورد اجاره صادر شود ومستاجر نسبت به اصالت قرارداد مستند دستور، شکایتی داشته و یامدعی تمدید قرارداد اجاره باشد، شکایت خود را به دادگاه عمومی‌محل وقوع ملک تقدیم می‌نماید. اعلام شکایت مانع اجرای دستورتخلیه می‌باشد، مگر اینکه دادگاه رسیدگی‌کننده‌، شکایت مستاجر را مدلل بداند، در این صورت پس از اخذ تامین متناسب با ضرر وزیان احتمالی موجر، قرار توقیف عملیات اجرایی تخلیه را صادرخواهد نمود.
ماده 18 ـ چنانچه شکایت مستاجر مورد اشاره در ماده قبل به‌موجب حکم نهایی رد شود، موجر حق دارد خسارتی را که ازتوقیف اجرای دستور تخلیه به او وارد شده است بر طبق قوانین ومقررات مطالبه کند.
ماده 19 ـ چنانچه موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یاقرض‌الحسنه و یا سند تعهدآور و مشابه آن از مستاجر دریافت کرده‌و در سند اجاره (عادی و یا رسمی‌) درج شده باشد یا توسط خودموجر عنوان شود، در این صورت تخلیه و تحویل مورد اجاره به‌موجر موکول به استرداد سند یا وجه یاد شده به مستاجر و ارایه‌رسید آن به ضمیمه درخواست تخلیه به مرجع قضایی و یا ارایه آن‌به دایره اجرای ثبت و یا سپردن آن بر حسب مورد به دایره اجرای‌دادگستری و یا دایره اجرای ثبت می‌باشد.
تبصره ـ در صورتی که ودیعه یا تضمین یا قرض‌الحسنه و یا سند تعهدآور و مشابه آن در سند اجاره (عادی و یا رسمی‌) ذکر نشده‌باشد و توسط موجر نیز هنگام درخواست و تقاضای تخلیه مطرح‌نشود و مستاجر از این جهت مدعی حقی شود، می‌تواند طبق ماده‌(5) قانون اقدام به احقاق حق خود نماید.

مقدمه اي بر ارزيابي و تعيين قيمت املاک

يکي از مواردي که کارشناسان بخش اعتباري با آن مواجه هستند ، موضوع ارزيابي وتعيين قيمت املاک اعم ازمسکوني ، تجاري ، صنعتي وغيره جهت اجراي طرحهاي عمراني و يا ترهين وثائق بوده ولازم است در تعيين قيمت وبالطبع شناخت و تفکيک عوامل وپارامترهاي تعيين کننده، مرغوبيت و قيمت ملک از قبيل عرصه واعيان وامتيازات وهزينه هاي متفرقه آن دقت لازم بعمل آيد چراکه به تعبير کارشناسي، فرآيند گردآوري وارزيابي وتفکيک اطلاعات و داده هاي کمي، عوامل دخيل در موضوع کارشناسي است.

الف) از جمله عوامل مهم در تعيين قيمت ملک ، ارزش عرصه(زمين) آن مي باشد چراکه زمين مرغوب، اعيان قابل قبولي را پديد مي آورد و بالطبع اعيان مناسب، ارزش افزوده براي عرصه ايجاد مي کند بنابراين ارزش عرصه تابع پارامترها و عواملي است که تأثيرگذارترين آنها بشرح ذيل بوده وپس از تحقيق وترجيحاً با استعلام از منابع معتبرمحلي، قيمت گذاري مي شود.

-اندازه ابعاد ملک وبخصوص طول ضلع متصل به معبر(بر ملک).

-کاربري ملک، چراکه برحسب نوع کاربري، ارزش آن متغير است.

- عرض معبر و تعداد گذرهاي مجاور ملک(چند بر بودن ملک).

-موقعيت ملک نسبت به معابر و جهات اربعه.

- امکان تغيير کاربري ملک توسط کميسيونهاي مربوطه.

- موقعيت استقرار و منطقه اي ملک وبطورکلي آيا اينکه ملک داخل محدوده شهرها است که براساس قانون تعاريف ضوابط تقسيمات كشوري مصوب 1362 و محدوده شهرك‌ها بر مبناي مصوبه مراجع قانوني انجام مي شود ويا ملک خارج از محدوده مي‌باشدو اولين قدم ، احراز مالکيت واطمينان ازمطابقت مشخصات ثبتي ملک با مشخصات محل معرفي شده توسط متقاضي است واهميت مورد مذکور بيشتر در املاک خارج از محدوده است چراکه معمولاً فاقد عوامل کنترل کننده نظير پروانه يا پايان‌کار ويا حتي ملک همجوارداراي سند مالکيت رسمي، جهت مطابقت پلاک ثبتي املاک مجاور مي باشند.

- بررسي قرار گيري احتمالي ملک در مسير طرحهاي عمراني(ميزان عقب نشيني واصلاحي احتمالي).

ب)عامل اساسي ديگر تعيين قيمت ملک، ارزش اعياني(بناي) ملک مي باشد که خود شامل عوامل ذيل است:

-هزينه هاي شهرداري شامل عوارض صدورپروانه ، عوارض پذيره در املاک تجاري ، عوارض مازاد تراکم ، عوارض پيش آمدگي(بالکن) ، عوارض حذف پارکينگ(در صورت عدم تأمين مقدار لازم) ، عوارض کميسيونهاي مختلف، عوارض آتش نشاني وفضاي سبز و غيره.

-حق کسب وپيشه ويا حق سرقفلي در املاک تجاري که در ادامه در خصوص ماهيت وتفاوت آنها مختصراً توضيحاتي داده خواهد شد.

-هزينه هاي احداث بنا شامل طراحي وتهيه نقشه هاي اجرائي ،هزينه نظارت، هزينه مديريت اجراء، تهيه مصالح وتجهيزات لازم، تأمين ماشين آلات، در پروژه هاي خاص هزينه ژئوتکنيک(زمين شناسي) جهت تعيين مشخصات زمين محل احداث بنا، دستمزد و سايرهزينه هاي متفرقه.

بنابراين با در نظر گرفتن عوامل فوق جهت تسهيل و تسريع در ارزيابي وتعيين هزينه احداث بنا، ساختمانها را از جهت نوع سازه(نوع اسکلت وسيستم سقف) ومشخصات نما ونوع نازک کاري متعارف ومعمول و چگونگي ساخت، گروه بندي نموده وبراي هر گروه، هزينه هر متر مربع احداث بنا را برآورد واعلام مي نمايند وهزينه ساير الحاقيات از قبيل امتيازات وانشعابات آب وبرق وگاز وتلفن ،آسانسور، وجود تأسيسات سرمايش مانند چيلر وفن کويل، وجود ژنراتور تأمين برق اضطراري، امکانات رفاهي و ورزشي مانند استخر وسونا وجکوزي، استفاده از مصالح لوکس خارج از حد عرف ومعمول مانند شيرآلات و لوازم برقي وتجهيزات آشپزخانه خاص، کارهاي چوبي، دکوراسيون ونماسازي هاي خاص، سيستم هاي امنيتي وغيره را به آن اضافه مي نمايند.

در برآوردقيمت پارکينگ وانباري ها وهمچنين مرغوبيت مکاني آنها ونيز امتياز افزايشي يا ضريب کاهشي در مورد ارتفاع موجود واحدها نسبت به ارتفاع عرف واستاندارد(ارتفاع عرف ومفيد واحد مسکوني 2.90 متر-حداکثر ارتفاع پارکينگ 2.20 متر-حداکثر ارتفاع مفيد پيلوت 2.40 متر-حداکثر ارتفاع زيرزمين 2.20 متر- ارتفاع عرف و مفيد واحد تجاري 4.50 متر)، شرايط نورگيري، چشم انداز و معماري داخلي ملک، ودر مجتمع هاي مسکوني وجود حقوق ارتفاقي مانند نورگير و حياط مشاعي وغيره، واقع شدن بنا در زيرزمين با توجه به شرايط نورگيري و آلودگي هوا وآلودگي صوتي ناشي از موتورخانه وساير موارد، مي بايست در نظر گرفته شود.

پس از برآورد قيمت ارزش بنا، بايد مبلغ ريالي مذکور را نسبت به سن بنا تعديل نمود و اعمال مورد مذکور معمولاً بر اساس وضعيت ظاهري ملک وتجربه وقضاوت مهندسي ارزياب مي باشد. البته نشريه کارشناس(ويژه کارشناسان رسمي دادگستري) جدولي بشرح بالا ارائه نموده که براساس آن مي توان ضريب کاهش ارزش بنا نسبت به عمر بنا را استخراج نمود. نکته بسيار مهم اينکه جدول مذکور جهت املاکي است که استاندارهاي ساخت وساز در حد عرف وحداقل در آن رعايت شده باشد بطوريکه در بعضي از مناطق که ساخت وساز در آنها طبق ضوابط واصول فني صحيح اجراء نشده است، ساختمانهايي با حدود 25 سال قدمت، غير قابل استفاده بوده وعملاً وجود بنا در آنها بدون در نظر گرفتن مصالح قابل استفاده به جاي مانده از عمليات تخريب ،معمولاً به دليل تأثير دستمزد و هزينه هاي تخريب، منجر به کاهش قيمت ملک خواهد شد.

از موارد مهم ديگري که در ارزيابي املاک تجاري مي بايست تعيين واعلام گردد، بررسي حق کسب وپيشه وتجارت ويا حق سرقفلي وتعيين مبلغ ريالي آن مي باشد ولازمه اين کار درک و شناخت درست اين دو عامل وتفاوتهاي بين آنها است.

سرقفلي حقي است مالي وقابل معامله که براي متصرف قانوني آن،توسط قانون به رسميت شناخته شده است وعمري به درازاي عقد اجاره دارد اما حق کسب وپيشه عمري کوتاه وحدوداً 60 ساله دارد. حق سرقفلي مختص مستأجر نيست و مالک قبل از اينکه ملک را به ديگري واگذار کند، اين حق را دارد که آن را به اولين مستأجر واگذار نمايد واين عمل الزامي به ادامه رابطه استيجاري نيست.به عبارتي سرقفلي وجهي است كه مالك (خواه مالك عين باشد يا منفعت) در ابتداي اجاره و جداي از مال الاجاره از مستاجر مي گيرد تا محل را به وي اجاره بدهد و واگذار كند.

حق کسب وپيشه به مالک اختصاص ندارد واين حق، ايجاد شده از رابطه استيجاري است ودر واقع نتيجه فعاليت مستأجر مي باشد به طوري که مستأجر در نتيجه فعاليت اقتصادي، مشترياني را جذب کرده وموجب معرفي محل ورونق تجاري ملک مي شود وقابليت انتقال به غير را همزمان با منافع عين مستأجره دارد (نقل از نشريه کانون سردفتران). بنابراين بعد از اينكه مستاجردر محل مورد نظر كار و فعاليت كرد و مشتري و اعتبار بدست آورد، حقي براي او به وجود مي آيد كه به آن حق كسب و پيشه و تجارت مي گويند.

نکته بسيار مهم اينکه در سال 1376 قانوني در خصوص روابط موجر و مستاجر به تصويب رسيد و مقرر گرديد كه اخذ سرقفلي در مواردي كه در قانون مزبور آمده جايز است اما مطالبه هر وجهي غير از سر قفلي ممنوع است. در نتيجه به موجب اين قانون هر قرارداد اجاره اي كه از سال 1376 به بعد در خصوص اماكن تجاري منعقد شده، گرفتن سرقفلي در آنها جايز است اما حق كسب و پيشه و تجارت به مستاجر تعلق نمي گيرد. بر اين اساس ماده 6 قانون سال 76 مي گويد، هر گاه مالك، ملك تجاري خود را به اجاره واگذار كند مي تواند مبلغي به عنوان سرقفلي از مستاجر دريافت كند و مستاجر مي تواند در طول مدت اجاره براي واگذاري حق خود مبلغي را از موجر يا مستاجر ديگر به عنوان سرقفلي در يافت كند مگر آنكه در ضمن حق اجاره حق انتقال به غير از وي سلب شده باشد.

تبصره الف: چنانچه مالك سرقفلي نگرفته باشد و مستاجر با دريافت سرقفلي ملك را به ديگري واگذار كند، پس از پايان مدت اجاره، مستاجر اخير حق مطالبه سرقفلي را ازمالك ندارد.

تبصره ب : در صورتي كه موجر به طريق صحيح شرعي سرقفلي را به مستاجر منتقل كند، هنگام تخليه، مستاجر حق مطالبه سرقفلي به قيمت عادلانه روز را دارد.

مسعود دالوند – کارشناس امور مهندسي منطقه لرستان

 

برچسب‌ها: کارشناس دادگستری

رویکردی تحلیلی به ماهیت حق کسب یا پیشه یا تجارت و حق سرقفلی

در منابع حقوقی و فقهی تعاریف زیر در مورد سرقفلی ارائه شده است:
1. «وجهی که مالک در ابتدای اجاره و جدا از مال الاجاره از مستأجر می‌گیرد تا محل خالی را به او اجاره دهد.» (کشاورز، 1374: 18) دکتر لنگرودی نیز پولی را که مستأجر اول به مالک می‌دهد و یا مستأجر ثانی به مستأجر سابق در موقع انتقال اجاره می‌دهد، سرقفلی نامیده است. (جعفری لنگرودی، 1367: 356)
2. «امتیازی است که به موجب آن مستأجر متصرف به دلیل حقی که در نتیجة فعالیت خود در جلب مشتری پیدا کرده است، در اجاره کردن محل کسب خویش بر دیگران مقدم شناخته می‌شود.» (کاتوزیان، 1371: 517)
3. «سرقفلی عبارت است از حق اولویتی که مستأجر بر ملک پیدا می‌کند، در مقابل پولی که به مالک در اول کار می‌پردازد و مطابق آن شخص مستأجر که سرقفلی پرداخته، در اجاره کردن آن ملک اولی از دیگران است.» (مکارم شیرازی، 1371: 499)
4. «سرقفلی حقی است متعلق به ملک ـ مثل حق ریشه ـ که مالک می‌تواند در عوض مالی آن را به دیگری واگذار کند، به طوری که آن شخص دیگر بتواند ملک را برای خود اجاره کند یا حق مزبور را در قبال گرفتن مالی به دیگری واگذار کند که دیگری اجاره نماید.» (جواد تبریزی، گنجینة استفتائات مرکز تحقیقات فقهی)
5. «اگر محلی اجاره داده شود و در اثر فعالیت مستأجر و حسن مدیریت او، آن محل مورد توجه و مراجعة مردم قرار گیرد، برای مستأجر حقی به وجود می‌آید که آن را سرقفلی می‌نامند.» (نوری همدانی: گنجینة استفتائات مرکز تحقیقات فقهی)
6. «سرقفلی، تعریف فقهی ندارد، ولی در عرف فعلی بازار، مفهوم گرفتن سرقفلی این است که مستأجر حق داشته باشد هر قدر خواست محل اجاره را در اختیار داشته باشد و از هر کس خواست پول بگیرد و محل را به او واگذار کند و صاحب محل نه حق اخراج او را داشته باشد و نه مانع واگذاری او شود. فقط گاهی صاحب ملک شرط می‌کند که در مقابل موافقت واگذاری از طرف دوم یا سوم مبلغی پول بگیرد.» (موسوی اردبیلی، گنجینة استفتائات مرکز تحقیقات فقهی)
د. تطور عرفی و قانونی سرقفلی در ایران
در بحث بعدی به تجزیه و تحلیل ماهیت سرقفلی و نیز حق کسب یا پیشه یا تجارت خواهیم پرداخت. اما برای ورود به آن بحث، نگاه تاریخی به تأسیس سرقفلی و تحول عرفی و قانونی آن در جامعة ایرانی می‌تواند ثمر بخش باشد.
تا قبل از دهه‌های اخیر و تأثیر اقتصاد و حقوق جهان خارج بر جامعة ما، منظور از سرقفلی وجه مخصوصی بود که مستأجر علاوه بر کرایه، در ابتدای اجاره به مالک یا سرایدار و غیره می‌داد و همان‌گونه که از نام آن پیداست، مزد گشودن قفل و تحویل محل به مستأجر بود. پس از تحولات اجتماعی اقتصادی جامعة ایران، مقتضیات تجاری باعث شد سرقفلی در مفهومی که در کشورهای اروپایی رایج بود و به عنوان حقی که تاجر مستأجر در مورد محل تجارت خود و به دلیل رابطة استیجاری وجمع‌آوری مشتریان دائم کسب می‌کند، در جامعة ما نیز رایج شود. منتها عرف، ضمن شناختن چنین حقی برای مستأجر، به مالکان اماکن تجاری نیز حق داد که در ابتدای اجاره از مستأجر مبلغ قابل توجهی دریافت کنند تا برقراری چنان حقی برای مستأجر معوض باشد و محدودیتهایی که برای سلطة مالکانة موجر به وجود می‌آید، پیشاپیش به گونه‌ای جبران شود.
اگر چه رد پای ضعیفی از حق مستأجر اماکن تجاری در مقررات پراکندة قبل از سال 1322 به چشم می‌خورد، قانون‌گذار ایران در قانون اختیارات دکتر میلسپو در مورد تنزیل و تثبیت بهای اجناس، در اردیبهشت 1322 به حق مستأجر محل کسب و تجارت به جهت سابقة
عمل و اعتبار و نام مستأجر اشاره نمود. قانون روابط مالک و مستأجر مصوب 1339 نیز، صراحتاً حق کسب و پیشه یا تجارت را به رسمیت شناخت و در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 نیز حق کسب یا پیشه یا تجارت مستأجر اماکن تجاری و آثار و احکام آن به تفصیل مورد لحاظ قرار گرفت.
اما جالب توجه آن است که قانون‌گذار در این دو قانون از واژة رایج سرقفلی یا حق سرقفلی استفاده نکرده و در اولی عبارت حق کسب و پیشه یا تجارت و در دومی عبارت حق کسب یا پیشه یا تجارت را به کار برده است. شاید دلیل قانون‌گذار آن بوده که از نظر وی، این حق نه فقط در موارد پرداخت مبلغی به عنوان سرقفلی، بلکه بدون آن نیز برای مستأجر اماکن کسب و پیشه و تجارت حاصل می‌شود. در هر حال، رویة محاکم نیز سابقاً بر این منوال بود که از لحاظ احکام و آثار، فرقی بین حق سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت قائل نبودند؛ اگر چه در قوانین شهرداری و مالیاتی از حق سرقفلی و حق واگذاری سخن به میان آمده است. در قوانین و مقررات اجاره، برای اولین بار در مادّه واحدة سال 1365 اصطلاح سرقفلی به کار گرفته شده و در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376، صرفاً از سرقفلی سخن به میان آمده و اصطلاح حق کسب یا پیشه یا تجارت به کار نرفته است.
پس از انقلاب اسلامی، براساس مبانی فقهی در مشروعیت حق کسب یا پیشه یا تجارت تردید به میان آمد.* اگر چه به موجب مصوبة مورخ 25/10/69 مجمع تشخیص مصلحت نظام، حق کسب یا پیشه یا تجارت مذکور در قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 به قوت خود باقی ماند، اما با لحاظ دیدگاه فقهی که حق سرقفلی را متمایز از حق کسب یا پیشه یا تجارت می‌دانست، قانون روابط موجر و مستأجر سال 76، صرفاً از حق سرقفلی که با پرداخت عوض یا بر مبنای شروط ضمن عقد برای مستأجر حاصل می‌شود، سخن به میان آورده است.
هـ . تحلیل ماهیت سرقفلی و حق سرقفلی
همان گونه که از بعضی تعاریف فهمیده می‌شود، برخی از حقوقدانان و فقها از سرقفلی به عنوان وجهی که مالک علاوه بر کرایه از مستأجر می‌گیرد یا وجهی که مستأجر اول در قبال واگذاری حق خود از مستأجر ثانی می‌گیرد، تعبیر نموده‌اند. این تعریف با این ایراد روبه‌روست که وجه مزبور عوض و ما به ازای سرقفلی است و نه خود سرقفلی که از آن به عنوان حق تعبیر می‌شود. مگر آنکه گفته شود هر گاه سخن از حق و امتیازی است که برای مستأجر در ملک به وجود آمده، باید عبارت ترکیبی «حق سرقفلی» را به کار ببریم و هر گاه سخن از عوض قراردادی آن حق و وجهی است که مستأجر پرداخته است، می‌توان تعبیر «سرقفلی» را به کار برد.
1. تحلیل حقوقی سرقفلی
در مورد وجه و مبلغی که در ابتدای اجاره تحت عنوان سرقفلی توسط مالک از مستأجر اخذ می‌شود، تحلیلهای مختلفی به شرح زیر ارائه شده است:
تحلیل اول آن است که مبلغ مزبور بخشی از اجاره‌بهاست و در واقع اجاره‌بها منقسم به دو بخش است: بخش نقدی و یکجا که در ابتدا گرفته می‌شود و بر آن نام سرقفلی نهاده می‌شود و بخش دیگر که به اقساط و ماهانه از مستأجر اخذ می‌شود. (گلپایگانی، 1364: 58؛ صافی گلپایگانی، 1414: 573) در صورت صحت این تحلیل، سرقفلی بخشی از اجاره‌بهاست که در مقابل مالکیت منافع در مدت قرارداد اجاره قرار می‌گیرد و مستأجر حقی بیش از مالکیت منافع عین مستأجره در مدت زمان قرارداد به دست نمی‌آورد. مستأجر در پایان مدت نیز در صورت عدم توافق با مالک و عدم تجدید اجاره، باید ملک را تخلیه نماید، بدون آنکه حق مطالبه چیزی را داشته باشد، زیرا آنچه تحت عنوان سرقفلی پرداخته، بخشی از اجاره بوده و در مالکیت مالک عین قرار گرفته است. البته اگر در قرارداد، اجاره موجر به نفع مستأجر شرط کند که در پایان مدت مجدداً محل را با همان اجاره‌بها به وی اجاره دهد، (روحانی، 1414: 23) به مقتضای شرط، مستأجر حق تجدید اجاره را دارد و موجر نمی‌تواند تخلیه ملک را بخواهد، اما مبلغ سرقفلی قابل استرداد نیست. علاوه بر آن، تحلیل مزبور با مفهوم عرفی سرقفلی و قصد مشترک طرفین قرارداد، ناسازگار است و مقررات قانونی، همانند مادّه واحدة مصوب 15/1/65 و مادّة 6 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 به ویژه در تبصرة 2 آن، دلالت می‌کنند که سرقفلی بخشی از اجاره‌بهای قراردادی نیست.
تحلیل دوم آن است که «...نفس اقدام مالک به انعقاد عقد اجاره، حقی است که مالیت عرفی دارد و ممکن است در مقابل آن پولی دریافت شود.» (کشاورز، همان: 104) براساس این تحلیل، سرقفلی مبلغی است که مستأجر به مالک می‌پردازد تا از میان متقاضیان اجارة ملک، او را ترجیح دهد و با او قرار داد اجاره ببندد. در واقع قرارداد اصلی یعنی قرارداد اجاره، تملیک منافع ملک در مدت معلوم در مقابل عوض یعنی اجاره‌بهای مقرر است و همزمان با انعقاد این قرارداد یا مقدم بر آن، توافق و قرارداد دیگری مابین طرفین منعقد می‌شود که مطابق آن مستأجر حاضر می‌شود در مقابل اقدام مالک به انعقاد عقد اجاره مبلغی را به وی بپردازد. اگر این تحلیل درست باشد و مبلغ سرقفلی صرفاً در مقابل اقدام مالک و حاضر شدن وی برای انعقاد قرارداد اجاره در مدت معلوم پرداخت شود و برای مستأجر هیچ حق دیگری جز منافع عین مستأجره در مدت اجاره پیش‌بینی نشود، در پایان مدت قرارداد، مستأجر ملزم به تخلیة عین مستأجره است، بدون آنکه حق استرداد مبلغ سرقفلی را داشته باشد.
اگر چه یکی از نتایج پرداخت سرقفلی آن است که مالک با مستأجر قرارداد اجاره منعقد می‌کند و ملک را به وی تحویل می‌دهد، کلیت تحلیل یاد شده صحیح نیست و با مفهوم عرفی سرقفلی و آثار حقوقی آن مطابقت ندارد و با مقررات مذکور هم سازگاری نمی‌یابد.
در تحلیل سوم، سرقفلی مبلغی است که مستأجر در ابتدای انعقاد اجاره به موجر قرض می‌دهد. به عبارت دیگر، موجر در ضمن عقد اجارة ملک تجاری در ازای اجاره بها، به مستأجر شرط می‌کند مبلغ معیّنی به او قرض بدهد و تا زمانی که رابطة استیجاری ادامه داشته باشد، آن را مطالبه نکند. علاوه بر آن موجر در ضمن عقد اجاره بر خودش شرط می‌نماید که در پایان مدت اجاره، تا زمانی که مستأجر بخواهد، اجاره را به همان مبلغ یا اجاره‌بهای متعارف تمدید کند و مستأجر نیز قبول نماید. (حلی، بی تا: 152؛ فاضل لنکرانی، 3: 76)
در فرض پذیرش این تحلیل، سرقفلی مبلغی است که به عنوان قرض به مالک پرداخت می‌شود و بر ذمة او باقی می‌ماند و مالک متعهد است در زمان تخلیه معادل آن را به مستأجر بپردازد. لیکن تحلیل یاد شده نیز با مفهوم عرفی سرقفلی مطابقت نمی‌نماید و با تبصرة 2 مادّة 6 قانون روابط موجر و مستأجر سال 76 که مستأجر را هنگام تخلیه مستحق دریافت ارزش سرقفلی به قیمت روز می‌داند، منافات دارد؛ مگر آنکه توجیه کنیم که در قرض، آن گاه که موضوع قرض وجه رایج است، باز پرداخت معادل ارزش اسمی وجه قرض گرفته شده کافی نیست و باید معادل ارزش واقعی آن باز پرداخت شود. این توجیه هم وافی به مقصود نیست، زیرا در این صورت باید ارزش واقعی همان وجه اولیه به قیمت روز محاسبه و پرداخت
شود، در حالی که مطابق تبصرة 2 مادّة 6 قانون مار الذکر، قیمت روز حق سرقفلی ملاک محاسبه است.
تحلیل چهارم ناظر به سرقفلی به عنوان وجهی است که مستأجر اول از مستأجر ثانی دریافت می‌کند. این تحلیل خود دو شق را تبیین می‌نماید.
مطابق شق اول، اگر مستأجر اول قبلاً وجهی علاوه بر اجور به مالک نپرداخته باشد، در این حالت مبلغی که مستأجر ثانی به مستأجر اول می‌پردازد، در مقابل عدم مزاحمت و ممانعت وی در تصرف عین مستأجره توسط مستأجر ثانی است و این امر به چند صورت قابل تحلیل است: 1. هبه معوضه است؛ بدین گونه که مستأجر ثانی، ضمن هبه و تملیک وجه، بر مستأجر اول شرط می‌کند که مزاحم وی در تصرف عین مستأجره نشود. 2. مبلغ مزبور جُعلی است که مستأجر ثانی به مستأجر اول می پردازد و مورد جعاله عدم اقدام مستأجر اول در ممانعت و مزاحمت برای مستأجر ثانی است. 3. مبلغ مزبور را مستأجر ثانی به مستأجر اول صلح و تملیک می‌کند و برمستأجر اول شرط می‌کند که مزاحم تصرفاتش در عین مستأجره نشود. (حلی، همان: 122 ـ 127)
اما اگر مستأجر اول خود در ابتدای اجاره‌اش وجهی علاوه بر اجور به مالک پرداخته باشد، در این حالت اگر می‌خواهد معادل همان مبلغ را از مستأجر ثانی بگیرد، حمل بر حواله می‌شود که به موجب آن مستأجر اول مستأجر ثانی را حواله می‌دهد که هنگام تخلیه ملک، مبلغ مزبور را که بر ذمة مالک باقی است، از او مطالبه و دریافت نماید. اگر مبلغ مأخوذ از مستأجر ثانی نیز بیشتر از مبلغ پرداختی مستأجر اول به مالک است، مبلغ مازاد به عنوان هبه، جعاله یا صلح در ازای عدم مزاحمت مستأجر اول در تصرف عین مستأجره توسط مستأجر ثانی، تلقی می‌شود. البته از این دیدگاه برای واگذاری عین مستأجره به مستأجر ثانی، رضایت و موافقت مالک و توافق او برای انعقاد قرارداد اجاره نیز لازم است. (همان)
تحلیل چهارم نیز با همة شقوق آن، بر خلاف مفهوم رایج سرقفلی در عرف فعلی جامعه است و با قصد مشترک طرفین مطابقت ندارد. علاوه بر آن با مقررات موضوعة مذکور نیز چندان سازگاری ندارد.
تحلیل پنجم که منطبق با مفهوم عرفی سرقفلی است، آن است که مبلغ مزبور عوضی است که مستأجر به مالک پرداخت می‌کند و مالک نیز در مقابل حقی را به مستأجر واگذار می‌کند که حق سرقفلی نامیده می‌شود. (دفتر مطالعات و تحقیقات دیوان عالی کشور، 1379: 332) در واقع، مابین مالک و مستأجر، علاوه بر قرارداد اجاره یا ضمن آن، توافق و معاوضة دیگری نیز صورت می‌گیرد که مطابق آن حق سرقفلی که یک حق مالی است، به عنوان معوض در مقابل عوض و مبلغی که مستأجر تحت عنوان سرقفلی و به عنوان عوض می‌پردازد، واگذار می‌شود.* نتیجة این توافق که در عرف (با مسامحه) از آن به فروش سرقفلی تعبیر می‌شود، تحقق حقی برای مستأجر در مورد ملک مورد اجاره است. (مکارم شیرازی، همان: 488؛ صانعی، 1377، 1144: 1144) در صورت واگذاری حق سرقفلی به دیگری، مبلغی که مستأجر اول از مستأجر بعدی می‌گیرد نیز عوض واگذاری حق مزبور است. همچنین در مواردی که مستأجر اول مبلغی به عنوان سرقفلی به مالک نپرداخته باشد، لیکن براساس شروط ضمن عقد اجاره حقوقی به دست آورده باشد، می‌تواند در ازای اسقاط آن حقوق مبلغی از مالک دریافت نماید و یا در ازای انتقال و واگذاری آن حقوق مبلغی از مستأجر بعدی دریافت نماید که گاه از آن مبلغ به عنوان سرقفلی یاد می‌شود.
2. تحلیل حق سرقفلی
به هر حال، مسلّم است که حق سرقفلی و عوض آن متفاوت‌اند. اما آنچه محل بحث است چگونگی این حق و لوازم و آثار آن است. آیا حقی است تابع شخص تاجر و کاسب مستأجر یا حقی است که بر نفس ملک تعلق گرفته و تابع آن است؟ در تعیین ارزش آن، سابقه، اعتبار و معروفیت مستأجر و میزان مشتریان دائم او ملاک محاسبه است یا کیفیت و مساحت بنا و موقعیت و مرغوبیت محل؟ در تقسیم ‌بندی اموال ، ازاموال منقول تلقی می‌شود یا تابع مال غیرمنقول است؟
بر مبنای وحدت حق سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت، حق سرقفلی حق آب و گل مستأجر است و به تعبیر حقوقی، امتیازی است که به موجب آن، مستأجر متصرف در اجاره کردن محل کسب خویش بر دیگران مقدم است. به عبارت دیگر، حق تقدم در اجاره یا حق تجدید اجاره یا حق ادامة تصرف در عین مستأجره از آن اوست.
اما از دیدگاهی که این دو حق را متمایز و جدا می‌داند، حق سرقفلی نوعی سلطة قانونی بر ملک مورد اجاره و نیز اعتباری عقلایی است که برای دارندة سرقفلی در مورد ملکی به وجود می‌آید. البته مسلّم است که حق سرقفلی با مالکیت عین ـ مالکیت منفعت و حق انتقاع
یا حقوق ارتفاقی ـ متفاوت است، لیکن اعتبار عقلایی و سلطة قانونی است و در ردیف اعتبارات دیگر در مورد اموال غیرمنقول است که در نتیجة آن دارندة حق، در اجارة منافع ملک موضوع حق سرقفلی بر دیگران مقدم است و از این رو، در بعضی از تعاریف حق اولویت نامیده شده است.
بر این اساس، سرقفلی نوعی حق عینی برای دارندة سرقفلی بر ملک مورد نظر است.
در بعضی قوانین، همانند قانون اجازة واگذاری امتیاز سرقفلی و مشارکت غرفه‌ها و فروشگاههای پایانه‌های عمومی بار و مسافر (مصوب 1377)، از سرقفلی به عنوان یک امتیاز نام برده شده است.
به هر حال، مشاهده می‌شود که تمیز این دو حق تا حدودی دشوار به نظر می‌آید و این دو با وجود برخی تفاوتهایی که در احکام و آثارشان به چشم می‌خورد و در ادامة بحث به آن خواهیم پرداخت، در جوهره و ماهیت حق بسیار به هم نزدیک‌اند.
و. تحلیل ماهیت حق کسب یا پیشه یا تجارت
در تحلیل ماهیت حق کسب یا پیشه یا تجارت گفته شده است که «حقوق کسب و پیشه در واقع جبران زیان ناشی از تخلیة محل کار و فعالیت انتفاعی مستأجر و از بین رفتن موقعیت شغلی اوست که طی سالیان متمادی فراهم شده است.» (نوبخت، 1370: 266) بر این مبنا، حق کسب یا پیشه یا تجارت، یک حق مالی است که به تدریج برای مستأجر محل کسب و پیشه تحصیل می‌شود و قابل تقویم به پول است و در صورت تخلیة عین مستأجره (جز در مواردی که مستأجر مرتکب تخلفات مادّة 14 شده باشد)، باید تقویم و به مستأجر پرداخت شود و در صورت انتقال و واگذاری منافع عین مستأجره (به اذن مالک یا دادگاه) توسط مستأجر بعدی به مستأجر قبلی پرداخت می‌شود.
ممکن است گفته شود نظریة فوق با این عبارت قانون‌گذار در مادّة 19 قانون روابط موجر و مستأجر سال 56 تأیید می‌شود که می‌گوید: «هر گاه مالک راضی به انتقال به غیر نباشد، باید در مقابل تخلیة مورد اجاره، حق کسب یا پیشه یا تجارت مستأجر را بپردازد.» اما باید گفت مبلغ مزبور، ارزش و عوض حق کسب یا پیشه با تجارت است و نه خود آن.
در تعبیر دیگر، حق کسب یا پیشه یا تجارت به حق ادامة تصرفات مستأجر در عین مستأجره پس از انقضای مدت اجاره تحلیل شده است. (نوبخت، همان: 287؛ تبریزی، همان) در تحلیل دیگر، حق کسب یا پیشه یا تجارت به حق استدامة تصرفات در عین مستأجره و حق واگذاری و انتقال منافع (با تجویز دادگاه) تفسیر شده است. همچنین حق کسب یا پیشه یا تجارت، امتیازی برای مستأجر متصرف دانسته شده که در اجاره کردن محل کسب خویش بر دیگران مقدم است. به هر حال، این سؤال مطرح می‌شود که حق استدامة تصرفات از لوازم عرفی و قانونی حق تقدم در اجاره است، یا حق تمدید اجاره و تقدم در آن از لوازم حق ادامة تصرفات مستأجر در عین مستأجره پس از انقضای مدت اجاره است، یا این دو، تعبیرات مختلف دربارة یک حق واحد است. البته تحلیل اخیر منطقی‌تر به نظر می‌رسد.
با این همه، تجزیه و تحلیل کامل ماهیت حق کسب یا پیشه یا تجارت و حق سرقفلی، پس از بیان وجوه اشتراک و افتراق این دو حق به دست می‌آید که اکنون به آن می‌پردازیم.
ز. وجوه اشتراک و افتراق حق سرقفلی با حق کسب و پیشه و تجارت
اول. وجوه اشتراک
1. هر دو حق در دسته‌بندی حقوق (حق‌ها)، حق مالی محسوب می‌شوند و دارای ارزش اقتصادی و قابل تقویم به پول هستند. البته دربارة مالکیت حق کسب یا پیشه یا تجارت، مناقشاتی کرده‌اند که بعداً به آن اشاره خواهیم کرد.
2. هر دو حق به عنوان یک حق مالی، قابل انتقال قهری به ورثه هستند؛ خواه مستأجر حق انتقال به غیر داشته باشد خواه نداشته باشد. این امر مانع انتقال قهری حق مالی به ورثه نیست، زیرا در این حالت، انتقال به غیر موضوعاً منتفی است، چون ورثه غیر نیستند، بلکه جانشین و قائم مقام قانونی دارندة حق‌اند. گفتنی است بر خلاف مالکیت عرصه، زوجه از حق سرقفلی و حق کسب و پیشه نیز ارث می‌برد. (نظریة 74506 ـ 16/6/67 ادارة حقوقی قوه قضاییه)
3. هر دو حق طبیعتاً قابلیت نقل و انتقال دارند. منتها از لحاظ حکمی در این خصوص بین حق سرقفلی و حق کسب و پیشه موضوع قانون روابط موجر و مستأجر سال 56 با حق سرقفلی موضوع قانون روابط موجر و مستأجر سال 76 تفاوت وجود دارد. به موجب مواد 14 و 19 قانون سال 56، حق انتقال به غیر باید در اجاره‌نامه ذکر شده باشد وگرنه در صورت عدم تصریح، مستأجر حق انتقال به غیر ندارد، مگر آنکه براساس ترتیبات مقرر در مادّة 19، دادگاه انتقال به غیر را تجویز کند. اما براساس مادّة 6 قانون روابط موجر و مستأجر سال 76، دارندة سرقفلی حق انتقال آن را به دیگری دارد، مگر آنکه در اجاره‌نامه این حق از او سلب شده
یا عدم انتقال به غیر شرط شده باشد. گفتنی است معمولاً انتقال و واگذاری سرقفلی یا حق کسب یا پیشه یا تجارت، به صورت صلح معوض یا قرارداد مادّة 10 قانون مدنی و یا به صورت شرط ضمن عقد اجاره صورت می‌گیرد و فروش آنها منوط به پذیرش امکان فروش حق مالی است.
4. از لحاظ قابلیت توقیف این حقوق و انتقال اجرایی آنها باید گفت، در این خصوص سه دیدگاه وجود دارد:
دیدگاه اول: حق کسب یا پیشه یا تجارت و حق سرقفلی، در مقام اجرای مفاد سند رسمی یا اجرای حکم به نفع طلبکار یا محکوم‌له قابل توقیف نیستند و همچنین طلبکار نمی‌تواند از طریق تأمین خواسته، آن را بابت طلب خود توقیف نماید.
اولین دلیل ارائه شده بر این دیدگاه، تشکیک در مالیت حق کسب یا پیشه یا تجارت (حق سرقفلی) است. گفته شده است که حق مزبور از مصادیق ملک ان یملک و نوعی سلطة قانونی است که خود مالیت ندارد و قابل مبادله نیست، لکن وسیله‌ای برای رسیدن به مال و مانند حقی است که وارث بر ماترک زائد بر ثلث دارد. حق کسب یا پیشه یا تجارت نیز به تنهایی مالیت ندارد، زیرا به تنهایی قابل مبادله نیست و ارزش اقتصادی ندارد؛ چون مستأجر نمی‌تواند در حالی‌ که منافع عین مستأجر را برای خود نگه می‌دارد، سرقفلی یا حق کسب و پیشه را به دیگری منتقل سازد و عوض آن را دریافت کند. به عبارت دیگر، انتقال حق کسب یا پیشه یا تجارت و حق سرقفلی، مستقل از منافع عین مستأجره و بدون انتقال منافع امکان پذیر نیست. لذا مالیت این حق، مالیت تبعی است و نه استقلالی و به همین علت، توقیف تابع بدون توقیف متبوع عقلاً محال است. (جعفری لنگرودی، توقیف : 30 ـ 32)
استدلال یاد شده پذیرفتنی نیست، زیرا مالیت امری اعتباری و عرفی است و همان گونه که در متن استدلال نیز آمده است، حق کسب یا پیشه یا تجارت نوعی امتیاز سلطة قانونی است که عرف جامعه برای آن ارزش مالی قائل است و تردید در مالیت آن صحیح نیست. صرف اینکه انتقال یک حق مالی به تبع انتقال مال دیگری صورت گیرد، نافی مالیت و ارزش اقتصادی آن نیست، چنان که عرف جامعه برای منافع ملک در مدت خاص مبلغ خاصی در نظر می‌گیرد و برای حق کسب و پیشه یا حق سرقفلی مربوط به عین مستأجره نیز ارزش مالی و مبلغ خاصی منظور می‌کند. به هر حال در این واقعیت تردیدی نیست که حق مالی عموماً و حق سرقفلی خصوصاً مال تلقی می‌شوند و واجد خصوصیات مال هستند. به خصوص در مورد مالیت سرقفلی در معنای خاص و در مفهوم مذکور در قانون روابط موجر و مستأجر سال 76 که نوعی اعتبار عقلایی در مورد ملک و قابل مبادله و تبدیل به پول است، نباید تردید نمود.
دلیل دوم که در واقع با عدول از استدلال اول و پذیرش مال بودن حق کسب یا پیشه
یا تجارت همراه است، در اظهار نظر کمیسیون استفتائات شورای عالی قضایی سابق
منعکس است:
چون متعاقب بازداشت مال یا حقوق مالی در قبال اجراییه باید عملیات اجرایی ادامه یابد و با فروش آن محکوم به استیفا گردد، در حالتی که حق کسب یا پیشه یا تجارت بدون موافقت دارندة حق قابل فروش و انتقال به دیگری نیست و ملازمه با کسب و تجارت مستأجر متصرف دارد و اساساً حق معلقی است، بنابراین بازداشت حق کسب و پیشه و تجارت توسط دایرة اجرای احکام دادگاه در قبال محکوم به مالی بدون اینکه وسیلة دارندة حق به دیگری منتقل و به صورت طلب محکوم علیه نزد ثالث درآمده باشد، امکان پذیر نیست. (پاسخ و سوالات از کمیسیون استفتائات و مشاورة حقوقی شورای عالی قضایی، 1362: 49)
استدلال مزبور نیز قابل مناقشه است. زیرا اولاً، نفس بازداشت و توقیف یک حق مالی واجد غرض عقلایی است و می‌تواند مانع از آن شود که بدهکار یا محکوم‌علیه آن را به دیگری منتقل کند و از دارایی خود خارج سازد. ثانیاً، منظور نظریة فوق از دارندة حق مبهم است. اگر مقصود از دارندة حق، مستأجر دارای حق سرقفلی یا حق کسب پیشه باشد، رضایت او به عنوان بدهکار و محکوم‌علیه، شرط توقیف مال و فروش اجباری مال توقیف شده نیست. اما اگر مقصود، مالک ملک و لزوم رضایت اوست، چه بسا در قرارداد اجاره این حق را به مستأجر داده باشد و در غیر این صورت، می‌توان از ترتیبات مذکور در مادّة 19 قانون روابط موجر و مستأجر سال 56، برای انتقال این حق بهره جست.
دیدگاه دوم: حق سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت، قابل توقیف و لیکن غیرقابل مزایده است. به علت ضعف استدلال دیدگاه اول و تصریح مادّة 62 آیین‌نامة اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا (اصلاحی 1371)، مبنی بر اینکه بازداشت حقوق مدیون در مورد مال غیر منقول ـ اعم از سرقفلی یا منافع ـ جایز است، عده‌ای قابلیت توقیف حق سرقفلی را پذیرفته‌اند، اما ادامة عملیات اجرایی و فروش و انتقال اجباری آن را ناممکن می‌دانند.
در رأی وحدت رویة شمارة 1779 ـ 12/7/71 شورای عالی ثبت آمده است:
نظر به اینکه مزایدة سرقفلی مغایر با حقوق اشخاص ثالث است، لذا هر گونه اقدامی در این مورد، وجهه قانونی نداشته... .
ادارة حقوقی دادگستری نیز در پاسخ به این سؤال که آیا توقیف سرقفلی مغازة بدهکار به تقاضای طلبکار جایز و قانونی است یا نه، اظهار داشته است:
توقیف سرقفلی (که میزان آن به وسیلة کارشناسی تعیین خواهد شد) وسیلة اجرا جایز است، ولی چون این حق معلق است، مادام که منجر نشده و مستقر نگردیده است اتمام عملیات اجرایی مجاز نیست. (امینی، 1352: 450)
بعضی از قضات دادگستری نیز توقیف سرقفلی به عنوان یک حق مالی در ازای بدهی دارندة این حق را جایز دانسته‌اند، لیکن مزایده و انتقال آن را در صورتی ممکن می‌دانند که مستأجر حق انتقال به غیر داشته باشد یا مالک راضی به انتقال مورد اجاره به غیر باشد. اما در غیر این صورت، صدور دستور تملیک و انتقال مورد اجاره به غیر جایز نیست. مستند این نظریه، مادّة 62 اصلاحی سال 1376 آیین‌نامة اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا عنوان شده است که می‌گوید: بازداشت حقوق مدیون در مورد سرقفلی یا منافع جایز است، لیکن مزایده آن به لحاظ رعایت منافع اشخاص ثالث جایز نیست. (مجموعة دیدگاههای قضایی قضات دادگستری تهران، 1378: 22)
دیدگاه سوم: حق سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت به عنوان یک حق مالی و به عنوان یک مال از اموال بدهکار یا محکوم‌علیه، قابل توقیف، مزایده و انتقال اجرایی است. دکترین حقوقی به این نظریه گرایش دارد و معتقد است: «منشأ تردید از اینجاست که همیشه نمی‌توان سرقفلی را در بازار تبدیل به پول کرد و از محل آن محکوم‌به را تأمین نمود. ولی این تردید نابجاست. همان طور که آسانی و دشواری فروش سایر اموال در تعیین ارزش‌ آنها اثر دارد، در مورد سرقفلی نیز باید این عوامل را در نظر گرفت. لیکن لزوم رعایت پاره‌ای تشریفات نباید در مال بودن حق سرقفلی و امکان توقیف آن به سود خواهان ایجاد تردید کند. طلبکار می‌تواند به جانشینی تاجر و مانند خود او در انتقال سرقفلی اقدام کند.» (کاتوزیان، همان: 526؛ کشاورز، همان: 256)
رویة قضایی نیز به همین نظریه گرایش دارد. لذا اکثریت قضات دادگستری تهران معتقدند:
سرقفلی به عنوان یک حق مالی قابل توقیف است و چنانچه مستأجر (مدیون) به موجب قرارداد اجاره، اجازة انتقال به غیر را داشته باشد، قابل تملیک می‌باشد و اگر اجازه انتقال به غیرنداشته باشد، با توجه به مادّة 19 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356، چنانچه مالک راضی به پرداخت حق کسب و پیشه در ازای تخلیة ملک نباشد، دادگاه می‌تواند دستور تملیک صادر کند. (مجموعة دیدگاههای قضات دادگستری تهران: 22)
دیدگاه اخیر منطقی‌تر و با اصول و موازین حقوقی و لزوم حمایت از طلبکار سازگارتر است. نباید در امکان توقیف و مزایده این حق مالی تردید نمود، به ویژه در مواردی که مستأجر سرقفلی ملک را از مالک آن خریده باشد که در این صورت طبق مادّة 6 قانون روابط موجر و مستأجر سال 76، اصل بر قابلیت انتقال و واگذاری این حق است.
5. از دیگر آثار مشترک این دو حق آن است که مستأجر دارندة این حقوق، پس از انقضای مدت اجاره حق دارد به تصرفات خود در عین مستأجره ادامه دهد.
در اجاره‌های محل کسب و پیشه و تجارتی که مشمول رژیم حقوقی قانون روابط موجر و مستأجر سال 56 است، با توجه به مفاد مقررات این قانون به ویژه مادّة 6 آن، پس از انقضای مدت قرارداد اجاره، مستأجر می‌تواند به تصرفات خود و بهره‌برداری از منافع عین مستأجره همانند سابق ادامه دهد و در مقابل مکلف است در صورت عدم تمدید قرارداد و اجرت المثل محل به میزان اجرت المسمی قبلی پرداخت نماید. علاوه بر آن، مطابق مادّة 7 این قانون، در صورتی که مدت اجاره‌نامه منقضی گشته است و طرفین راجع به تنظیم اجاره‌نامة جدید یا تعیین اجاره‌بها و شرایط آن اختلاف داشته باشند، هر یک از آنها می‌تواند برای تنظیم اجاره‌نامه به دادگاه مراجعه کند و الزام خوانده را به تنظیم اجاره‌نامة جدید بخواهد. بنابراین، مطابق مقررات این قانون، مستأجر اماکن تجاری و کسب و پیشه، پس از انقتضای مدت اجاره  حق ادامة تصرفات در عین مستأجره و حق تمدید و تجدید قرارداد اجاره را دارد. استحقاق مستأجر نیز اعم از این است که وجهی به عنوان سرقفلی به مالک پرداخته باشد یا
وجهی نپرداخته و صرفاً به جهت سابقة رابطة استیجاری، حق کسب یا پیشه یا تجارت را کسب کرده باشد.
در اجاره‌هایی که مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال 76 است، به موجب تبصرة 2 مادّة 6 این قانون، در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستأجر منتقل نماید، هنگام تخلیه مستأجر حق مطالبة سرقفلی به قیمت عادلة روز را دارد. مفهوم این تبصره از دیدگاه اکثریت قضات این است که اگر موجر در پایان مدت قرارداد اجاره تقاضای تخلیه نماید، تخلیة ملک منوط به پرداخت ارزش سرقفلی به قیمت روز به مستأجر دارندة سرقفلی است. (همان: 26) بنابراین مادامی که ارزش سرقفلی به قیمت عادلة روز به مستأجر پرداخت نشود، با وجود انقضای مدت قرارداد کما کان می‌تواند به تصرفات خود در عین مستأجره ادامه دهد والبته مطابق قاعده باید اجرت المثل منافع آن را به مالک بپردازد. بدیهی است در تقویم اجرت‌المثل محل باید مالکیت سرقفلی مستأجر و این واقعیت که سرقفلی آن به مستأجر واگذار شده مورد لحاظ قرار گیرد. زیرا عرف مابین اجاره‌بهای محلی که سرقفلی آن واگذار نشده و اجاره‌بهای همان محل در صورتی که سرقفلی آن به مستأجر واگذار شده باشد، تمایز قائل است.
به هر حال، قانون روابط موجر و مستأجر سال 76 در خصوص حق مستأجر دارندة سرقفلی مبنی بر تقاضای تنظیم اجاره‌نامة جدید پس از انتقضای مدت اجاره‌نامة قبلی ساکت است. براساس تفسیر مضیق مقررات این قانون و مقتضای اصل عدم نمی‌توان چنین حقی برای دارندة سرقفلی موضوع قانون سال 76 قائل شد. مگر آنکه گفته شود عرف چنین حقی برای مستأجر دارندة سرقفلی قائل است و این حق از لوازم عرفی واگذاری سرقفلی توسط موجر به مستأجر است. به موجب مادّة 220 قانون مدنی، عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است ملزم می‌نماید بلکه متعاملین به کلیة نتایجی هم که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل می‌شود ملزم‌اند. به هر حال، اگر در قرارداد مابین موجر و مستأجر دارندة حق سرقفلی، صراحتاً حق تمدید و تجدید اجاره مطابق شرایط مقرر پیش‌بینی شده باشد، موجر به رعایت و اجرای شرط مزبور الزام خواهد شد و اگر قرارداد در این مورد ساکت باشد، می‌توان گفت حق تمدید اجاره به عنوان لازمة عرفی حق سرقفلی به طور ضمنی مابین طرفین مقرر گردیده است. با این همه، برخی از فقها معتقدند سرقفلی حقی در مورد ملک است و لزوم تجدید اجاره و وجوب تجدید قرارداد اجاره بر مالک، تابع قوانین جاری کشور و شرایط مذکور در عقد اجارة مابین موجر و مستأجر است. حق سرقفلی فی نفسه چنین حقی برای مستأجر و چنین تعهدی برای موجر ایجاد نمی‌کند.*
دوم. وجوه افتراق
1. تفاوت در منشا حق و سبب ایجاد آن
با توجه به مقررات قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356، حق کسب یا پیشه یا تجارت به موجب قانون و به واسطة وجود رابطة استیجاری برای مستأجر محلهای کسب و تجارت و پیشه به وجود می‌آید. گفته می‌شود هر تاجر و کاسبی دو دسته مشتری پیدا می‌کند: مشتریان‌گذری و مشتریان دائم. تعداد مشتریان گذری اصولاً مرتبط با موقعیت محل کسب و تعداد مشتریان دائم ناشی از فعالیت مثبت و حسن عمل و مدیریت و ابتکار و شهرت و اعتبار تاجر و تجارتخانة اوست و در هر حال این امر بخشی از سرمایة غیرمادی تاجر را تشکیل می‌دهد. تخلیة محل کسب و تغییر آن موجب می‌شود تاجر و کاسب بخش عمده‌ای از مشتریان خود را از دست بدهد و سرمایة معنوی که در طول سالیان متمادی به عنوان پشتوانة تجارت و کسب خود فراهم کرده، زائل شود. از این رو، قانون برای مستأجر محل کسب و تجارت، در اجارة آن محل نسبت به دیگران حق تقدم و امتیازی قائل است که از آن به حق کسب یا پیشه یا تجارت تعبیر نموده است. این حق نه فقط برای تجار و کسبه بلکه برای پیشه‌ورانی فراهم می‌شود که به واسطة موقعیت محل و سابقة فعالیت خود در آن محل برای خویش مشتریانی دست و پا کرده‌اند. بنابراین، باید گفت منشأ و سبب ایجاد حق کسب یا پیشه یا تجارت قانون است و سابقة رابطة استیجاری شرط اعطای این حق قانونی است، به گونه‌ای که هر چه سابقة این رابطه طولانی‌تر باشد، ارزش ریالی این حق افزون‌تر است.
از آنجا که مبنای ایجاد این حق قانون است، در تحقق اصل حق کسب یا پیشه یا تجارت تفاوتی نمی‌کند که مستأجر مبلغی را به عنوان سرقفلی به مالک یا مستأجر قبلی پرداخته باشد یا خیر. به عبارت دیگر، فرقی نمی‌کند که مالک سرقفلی مغازه را در ازای اخذ مبلغی به مستأجر واگذار نموده باشد یا نه. به محض برقراری رابطة استیجاری، این حق به تدریج و به موجب قانون برای مستأجر محل کسب و تجارت و پیشه فراهم می‌شود. البته پرداخت سرقفلی توسط مستأجر به موجر، در تقویم و افزایش ارزش این حق موثر خواهد بود.  همچنین تفاوتی نمی‌کند که در قرارداد اجاره این حق برای مستأجر شناخته شده باشد یا از وی سلب شده باشد و در هر حال طبق مواد 30 و 19 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356، این حق برای مستأجر به وجود می‌آید.
اما حق سرقفلی در معنای خاص خود و در مفهوم مورد نظر قانون روابط موجر و مستأجر، حقی است که از قرارداد اجاره یا قرارداد فروش و واگذاری سرقفلی یا هر عقد لازم دیگری برای مستأجر حاصل آید. به عبارت دیگر، منشا و سبب تحقق این حق، عقد و قرارداد مابین موجر و مستأجر است که قانون نیز به آن اعتبار و رسمیت بخشیده است.
این حق برای مستأجر اماکن تجاری به طور کلی به دو صورت محقق می‌شود: صورت اول آن است که مالک با دریافت عوض و مبلغی به عنوان سرقفلی، حق سرقفلی را به مستأجر فروخته یا صلح نموده و به هر عنوان منتقل نموده باشد. صورت دوم که مصادیق متعددی را در بر می‌گیرد، آن است که ضمن عقد اجاره، شرطی به نفع مستأجر و علیه مالک گنجانده شود که به مقتضای آن تا زمانی که عین مستأجره در تصرف مستأجر باشد، مالک حق افزایش بها و تخلیة عین مستأجره را نداشته باشد و متعهد شود که پس از انقضای مدت، هر ساله عین مستأجره را به همان مبلغ به او واگذار نماید (قانون روابط موجر و مستأجر، مصوب 1376، مادّة 7 و 8) یا شرط شود که مالک عین مستأجره را به غیرمستأجر اجاره ندهد و هر ساله آن‌را به اجارة متعارف به مستأجر متصرف واگذار نماید. (همان)
در این موارد و به طور کلی در تمامی مواردی که مستأجر به موجب شرط ضمن عقد، حقی به عین مستأجره پیدا می‌کند، مستأجر حق سرقفلی یا امتیازی شبیه آن را به دست می‌آورد که بعداً می‌تواند آن را با دریافت عوض به مستأجر بعدی واگذار نماید و یا با اخذ مبلغی از مالک حق خود را اسقاط نماید.
بنابراین، سبب حق سرقفلی در معنای خاص آن، پرداخت عوضی به نام سرقفلی یا وجود شرط ضمن عقدی به نفع مستأجر است و به طور کلی این حق منشأ قراردادی دارد.
2. سرقفلی معمولاً به مالک پرداخت می‌شود یا به مستأجر قبلی که دارندة این حق است، اما حق کسب یا پیشه یا تجارت، مطابق مادّة 19 قانون روابط موجر و مستأجر سال 56، به مستأجر متصرف پرداخت می‌شود. البته می‌توان گفت که آنچه به مالک پرداخته می‌شود، عوض حق سرقفلی است و آنچه به مستأجر پرداخت می‌شود نیز حق کسب یا پیشه یا تجارت نیست، بلکه عوض آن است. به هر حال، مطابق مواد 7 و 8 قانون روابط موجر و مستأجر سال 76، مستأجر اماکن تجاری نیز می‌تواند با دریافت مبلغی به عنوان سرقفلی از مالک، حق خود را اسقاط نماید. بنابراین، عوض سرقفلی ممکن است بر حسب مورد به مالک یا مستأجر پرداخت شود، اما عوض حق کسب یا پیشه یا تجارت در معنای خاص همواره به مستأجر پرداخت می‌شود و پرداخت آن به مالک مورد ندارد.
3. میزان و ارزش سرقفلی در موارد واگذاری آن از مالک به مستأجر، توسط مالک پیشنهاد و با توافق طرفین تعیین می‌شود. اما میزان و ارزش حق کسب یا پیشه یا تجارت توسط دادگاه و با جلب نظر کارشناسی تعیین می‌شود. البته در مواردی که مستأجر سرقفلی را مجدداً به مالک واگذار می‌نماید، به موجب مادّة 10 قانون روابط موجر و مستأجر سال 76، ارزش آن در صورت عدم توافق طرفین با نظر دادگاه تعیین خواهد شد.
4. حق سرقفلی ابتدائاً و بدون وجود رابطة استیجاری اعتبار و فرض می‌شود و توسط مالک به مستأجر واگذار می‌شود، در حالی که حق کسب یا پیشه یا تجارت در معنای خاص آن در زمان انعقاد قرارداد وجود ندارد و به تدریج و به واسطة تداوم رابطة استیجاری برای مستأجر ایجاد می‌شود.
5. در تعیین ارزش سرقفلی معمولاً نوع بنا و کمیت و کیفیت آن و موقعیت محلی ملک و تجهیزات و امکانات آن ملاک محاسبه قرار می‌گیرد. اما در تعیین ارزش حق کسب یا پیشه یا تجارت، اصولاً باید طول مدت اجاره و حسن شهرت مستأجر که در معروفیت محل مزبور موثر افتاده است و نوع کسب و پیشه و تجارت، ملاک محاسبه قرار گیرد؛ اگر چه در عمل کارشناسان همان معیارهای نوعی را در تعیین ارزش حق کسب و پیشه نیز مورد لحاظ قرار می‌دهند. (کاتوزیان، همان: 520)
6. در بعضی مقررات پیش‌بینی شده که در صورت اجرای طرح دستگاه دولتی یا شهرداری، به مالک مکان تجاری که خودش بهره‌برداری می‌کند و اجاره داده نشده است، مبلغی به عنوان سرقفلی یا حق واگذاری پرداخت شود.
به دیگر سخن، در تعیین ارزش ملکی که در معرض اجرای طرح عمومی قرار گرفته، ارزش سرقفلی آن نیز محاسبه و به مالک پرداخت می‌گردد. در اینجا منظور از سرقفلی قابلیت تجاری محل است که به دلیل محروم شدن مالک از کسب و تجارت خودش، مبلغی به عنوان سرقفلی محل به او داده می‌شود. می‌توان گفت سرقفلی حق واگذاری این شخص به دیگران است که اگر طرح اجرا نمی‌شد، می‌توانست سرقفلی را به دیگران واگذار نماید یا مکانی را که قابلیت تجاری دارد برای بهره‌برداری تجاری به دیگران واگذار کند. این در حالی است که براساس تبصرة 2 مادّة 19 قانون روابط موجر و مستأجر، حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستأجر همان محل اختصاص دارد و نه به مالک آن.
7. حق کسب یا پیشه یا تجارت در قرارداد اولیة اجاره و قراردادهای بعدی قابل اسقاط و اعراض نیست. یک دلیل این است که چنین حقی در طول رابطة استیجاری و به تدریج برای مستأجر به وجود می‌آید و لذا سلب و اسقاط این حق در قرارداد اولیة اجاره، اسقاط ما لم یجب خواهد بود. دلیل دیگر، آمره بودن مقررات قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 است که با توجه به مادّة 30 آن قانون، هرگونه شرط و توافقی به منظور سلب و اسقاط و اعراض از حق کسب یا پیشه یا تجارت مستأجر در قرارداد اولیه و قراردادهای بعدی اجاره، کان لم یکن و فاقد اعتبار قانونی است.*
اما سرقفلی در معنای خاص آن و در مفهوم قانون سال 76، ممکن است توسط مالک ملک برای خودش حفظ شود و به مستأجر منتقل نگردد و به هر حال در صورت انتقال آن به مستأجر، به عنوان یک حق از جانب دارندة آن قابل اسقاط به نحو معوض یا بلا عوض خواهد بود.
8. تفاوت دیگر این دو حق در مشروعیت و جواز شرعی آنهاست. براساس دیدگاه اکثریت قریب به اتفاق فقیهان معاصر، به صرف رابطة استیجاری و سابقة مستأجر در محل، هیچ گونه حقی برای مستأجر اماکن تجاری به وجود نمی‌آید و او ملزم به تخلیة ملک در پایان مدت اجاره است. اما مالک می‌تواند با دریافت عوض و مبلغی به عنوان سرقفلی یا براساس شروط ضمن عقد اجاره، حق سرقفلی ملک را به مستأجر واگذار نماید. تبصرة 2 مادّة 6 قانون روابط موجر و مستأجر سال 76، مشعر به دیدگاه فقهی است که تنها در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستأجر منتقل نماید، مستأجر از حق سرقفلی برخوردار خواهد بود. طرق صحیح شرعی از دیدگاه فقها که در مواد 7 و 8 همان قانون به بعضی از آنها اشاره شده است، واگذاری حق سرقفلی به مستأجر در مقابل دریافت عوض مالی توسط مالک به صورت عقد بیع یا صلح یا شرط نتیجه در ضمن عقد اجاره یا جعل شروطی در ضمن عقد اجاره به نفع مستأجر و علیه موجر است که مقتضای آن شرط، ایجاد چنین حقی یا لوازم آن به نفع مستأجر باشد. (موسوی خمینی، 1363، 2: 552؛ تبریزی، 1378، 260؛ روحانی، 1414: 23؛ خامنه‌ای، 1415: 211)
9. تفاوت دیگر این دو حق در اسباب سقوط و زوال آنهاست. حق کسب یا پیشه یا تجارت، تنها در صورت وقوع یکی از تخلفات مذکور در مادّة 14 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356، توسط مستأجر زائل می‌شود. البته در مورد تخلف مستأجر مبنی بر انتقال منافع به غیر بدون داشتن جواز آن، مطابق تبصرة مادّة 19 آن قانون، نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت پرداخت می‌شود.
اما در مورد مستأجری که مالک سرقفلی در مفهوم قانون روابط موجر و مستأجر سال 76 است، می‌توان گفت تخلف مستأجر صرفاً موجب حق فسخ اجاره برای موجر و تخلیة ملک می‌گردد، لیکن موجب سقوط و زوال حق سرقفلی نمی‌شود.*
البته در مورد اماکن استیجاری که تابع رژیم حقوقی قانون روابط موجر و مستأجر سال 56 است، این تردید و اختلاف نظر وجود دارد که آیا تخلف مستأجری که علاوه بر حق کسب یا پیشه یا تجارت، سرقفلی ملک را به نحو معوض از مالک خریده است، موجب سقوط کلیة حقوق وی می‌شود یا صرفاً موجب اسقاط حق کسب یا پیشه یا تجارت در معنای خاص آن است و حق سرقفلی وی هنگام تخلیه باید به قیمت عادلة روز پرداخت شود. (کشاورز، 1379: 26؛ دفتر مطالعات و تحقیقات دیوان عالی کشور، همان: 336)
نتیجه
دیدگاه قضات دادگاهها و دیوان عالی در مورد وحدت یا تمایز این دو حق متفاوت است و در این مورد اختلاف نظر وجود دارد. به رغم آنکه ادارة حقوقی قوة قضاییه در نظریة مشورتی مورخ 19/4/72 خود اظهار نموده است که سرقفلی همان حق کسب یا پیشه یا تجارت است که طبق تبصرة 2 مادّة 19 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356، به مستأجر همان محل اختصاص دارد و بین این دو اصطلاح عرفی و قانونی تفاوتی نیست و هر دو به یک معناست، رویة قضایی پس از وضع قانون روابط موجر و مستأجر سال 76، به دو گانگی و تمایز این دو حق گرایش یافته است. این در حالی است که سابقاً دادگاهها در اعمال مقررات روابط موجر و مستأجر سال 56 به درستی تفاوتی بین این دو قائل نبودند.
با توجه به توضیحاتی که در این مقاله ارائه شد و با توجه به جهات اشتراک و افتراق
این دو حق، باید گفت: حق سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت، در مفهوم قانون
روابط موجر و مستأجر سال 56 و در خصوص مواردی که تابع رژیم حقوقی آن قانون هستند، اگر هم مفهوماً متفاوت باشند از لحاظ احکام و آثار همانندند. و اسباب سقوط و زوال آنها یکسان است.
اما حق سرقفلی در معنای خاص آن و در مفهوم مورد نظر قانون روابط موجر و مستأجر سال 76، بدون تردید از لحاظ اسباب ایجاد حق و زوال آن و نیز از لحاظ احکام و آثار، متفاوت با حق کسب یا پیشه یا تجارت در مفهوم قانون سال 56 است که در این نوشتار به برخی از آن تفاوتها اشاره شد.
  پرتال جامع علوم اسلامی
 

- اگر بر اساس حكم دادگاه , مستأجر از مالك سرقفلي دريافت كند , پرداخت ماليات سرقفلي برعهده مستأجر است يا فروشنده ؟

چون دريافت كننده حق واگذاري مستأجر است , براساس حكم دادگاه و مبلغ دريافتي حق واگذاري , مستأجر موظف است ماليات حق واگذاري خود را پرداخت كند كه اين كار را خود دادگاه قبل از آنكه مبلغ حق واگذاري به مستأجر داده شود با استعلام از سازمان امور مالياتي مبني بر اعلام مبلغ ماليات حق واگذاري , بعد از كسر ماليات حق واگذاري , نسبت به پرداخت حق واگذاري براساس راي صادره اقدام مي نمايد و ماليات مزبور را به حساب سازمان امور مالياتي واريز مي نمايد .

دستورالعمل تفکیک آپارتمان ها

مصوب 20-5-1382

به منظور ایجاد وحدت رویه در تفكیك آپارتمان ها در كلیه واحدهای ثبتی دستورالعمل تفكیك آپارتمان ها در 30 بند جهت ابلاغ به واحدهای ثبتی تابعه آن استان به پیوست ارسال می گردد .
آن چه باید توجه داشت این است كه این ضوابط هنگامی كار ساز و ثمربخش خواهد بود كه ‌آقایان مدیران كل استان ها برنحوه اجرای آن نظارت مستمر ودقیق اعمال نمایند .
امید است با رعایت كامل نكات ذیل و اجرای كامل دستورالعمل صادره مشكلات و موانع موجود درامر تفكیك آپارتمان ها مرتفع گردد:
1- پذیرش درخواست تفكیك از طریق دفاتر اسناد رسمی همراه با گواهی مصدق شده پایان كار به وسیله مالك یا قائم مقام وی تسلیم رئیس واحد ثبتی یا مسئول مربوطه می شود.افراد غیر صالح حق تسلیم درخواست را ندارند .
2- متصدی دفتر اوقات كه با مسئولیت رئیس واحد ثبتی از بین كارمندان شاغل و مجرب و مورد اعتماد تعیین می گردد مكلف است با رعایت دقیق نوبت ومراعات كامل حق تقدم پس از تعیین وقت بازدید وثبت آن در دفتر فیش مربوطه را صادر و به متقاضی تسلیم نماید .
3- ضوابط تفكیك آپارتمان ها به ویژه رئوس آن و همچنین مدارك لازم برای امر تفكیك آپارتمان به نحوی كه برای مراجعین قابل درك باشد اجماعاً از طریق تابلو اعلانات واحد ثبتی به‌ آگاهی مراجعین برسد و رعایت نوبت براساس زمان مراجعه مردم جزء اصول مسلم قرار گیرد .
4- متصدی دفتر اوقات یك روز قبل از موعد تعیین شده پرونده ها را از بایگانی اخذ به ضمیمه درخواست های واصله نزد مسئول اداره ارسال می دارد تا با توجه به نوبت و متناسب با حجم كار نسبت به تعیین نماینده و نقشه بردار اقدام و پرونده ها را ارجاع دهد و نام و نام خانوادگی و سمت متصدیان اقدام را در دفتر اوقات منعكس نماید.
5- متصدی تعیین وقت هنگام بررسی تقاضا با توجه به تعداد واحدهای مسكونی و اداری و تجاری قید شده در پایان كار حتی المقدور تعداد پرونده متناسب برای یك روزكاری درنظر بگیرد كه انجام نقشه برداری آن ها میسر باشد و با توجه به مشكل ایاب و ذهاب و امر ترافیك به ویژه در كلان شهرها موجب مراجعه مجدد مراجعین ، نمایندگان و نقشه برداران به محل نگردد .
6- نماینده و نقشه بردار پس از بازدید از محل وقوع ساختمان و تطبیق محدوده پلاك ثبتی و گواهی پایان كار صادره با وضع موجود محل چنان چه مانعی برای انجام تقاضا نباشد نسبت به نقشه برداری ساختمان در همان روز اقدام نماید . در صورتی كه به دلیل كثرت واحدهای آپارتمانی نیاز به زمان بیشتری باشد مراتب را ضمن تهیه گزارش با ذكر مقدار كاری كه انجام شده و مدت زمانی كه برای انجام بقیه كار لازم است به مسئول واحد ثبتی اعلام نماید مسئول اداره چنان چه گزارش را كافی دانست و تایید كند اجازه ادامه كار را برای یك یا روزهای بعد صادر خواهد نمود .
7- نماینده یا نقشه بردار ثبت حق ندارد به هیچ علتی موجب بایگانی شدن پرونده قبل از ختم عملیات تفكیكی گردد مگر این كه گزارش كار را تهیه وتسلیم نموده مسئول اداره دستور كتبی دائر بر بایگانی نمودن پرونده را صادر نماید و بایگانی شدن پرونده به دلائل غیر موجه مسئولیت شدید خواهد بود .
8- همكاران نقشه بردار باید در موقع برداشت و تعیین طول ابعاد مفروزات ساختمان نهایت دقت را در اندازه گیری ها نموده به ویژه از لحاظ محاسبه مساحت از هرگونه بی دقتی و مسامحه دراین مورد كه موجب تضییع حق مالك یا مالكین آپارتمان ها ویا خریداران بعدی خواهد شد ،‌پرهیز نمایند . مسئولین واحدهای ثبتی در این مورد مسئولیت مستقیم داشته ودرصورت مشاهده این گونه تخلفات باید بدون هیچ گونه اغماض ضمن معرفی متخلف یا متخلفین مراتب را گزارش نماید درغیر این صورت شخصاً مسئول خواهند بود .
 
دستورالعمل تفكیك آپارتمان ها
نظر به این كه درادارات ثبت برای تفكیك آپارتمان ها رویه واحدی معمول نمی باشد و عدم روش یكسان سبب گردیده كه كاركنان و مجریان شیوه مختلفی را اعمال نمایند . ادامه این امر بعضاً موجب ابهام درتشخیص حقوق اشخاص می گردد، بدین لحاظ این دستورالعمل تهیه و تدوین گردید تا تفكیك آپارتمان ها هماهنگ و با رویه واحد به عمل آید . لذا مقتضی است منبعد ادارات ثبت اسناد و املاك با رعایت مقررات بویژه قانون تملك آپارتمان ها و آیین نامه اجرائی آن به شرح زیر اقدام نمایند.
1- در مقدمه صورت مجلس تفكیكی باید شماره پلاك اعم از فرعی و اصلی ، بخش ،‌ نوع ملك ،‌آدرس كامل محل وقوع ملك ،‌ شماره ثبت و صفحه دفتر املاك ، شماره چاپی سند مالكیت ، نام و نام خانوادگی مندرج در سند مالكیت ضمن تطبیق با دفتر املاك و در صورت انتقال رسمی ، ‌مشخصات آخرین خریدار وشماره سند انتقال قید شود.
در صورت عدم ثبت خلاصه معامله بدواً نسبت به ثبت آن اقدام شود .
2- تفكیك آپارتمان ها براساس گواهی پایان كار آپارتمان ها انجام می گردد. در صورتی كه گواهی مذكور با وضع حال منطبق باشد قید مدت اعتبار در گواهی و انقضای مدت آن مانع عملیات تفكیكی نخواهد بود .
3- حدود ملك مطابق دفتر املاك و سند مالكیت ذكر و گواهی شود موارد تفكیك داخل در محدوده آن بوده و با گواهی پایان كار مطابقت دارد .
4- قسمت های اشتراكی با ذكر نوع و مساحت‌ آن ها و به دنبال آن قسمت های اختصاصی با ذكر تعداد آن ها به ترتیب اول آپارتمان ها دوم انباری ها سوم پاركینگ ها با حدود و مشخصات و مساحت و حقوق ارتفاقی تعریف گردد و تعداد كل آپارتمان های مجموعه آپارتمانی و تعداد آپارتمان های هرطبقه قید شود.
مشاعات نیاز به تعریف حدود ندارد ،‌ ولی مساحت و موقعیت مكانی آن ها باید در نقشه منعكس و در صورت مجلس تفكیكی ذكر شود . حدود و موقعیت مكانی ، جهات و مساحت مفروزات تعریف گردد .
5- حیاط ، حیاط خلوت ، درز انقطاع ، محل عبور كانال كولر و لوله بخاری داخل فضای آپارتمان جزء مشاعات محسوب است و مساحت آن ها جزء مساحت آپارتمان اختصاصی محاسبه نمی شود ودر بخش مشاعات ذكر می گردد .
6- دیوار فاصل بناء مفروز با مشاعات جزء بنای مفروز محسوب می شود .
در ساختمان هایی كه دیوار فاصل آن ها طبق سوابق ثبتی مشترك است وبعداً در اثر تخریب و نوسازی هرساختمان تبدیل به یك مجموعه از آپارتمان ها گردیده و برای هر مجموعه دیوار جداگانه احداث شده در صورت عدم دسترسی به مالك مجاور جهت اصلاح حد فاصل با احــراز عــدم تجاوز به یكدیگر و تضـییع حق می توان فاصله مزبور را طبق وضع موجود با توضیح به این كه سوابق یا سند مالكیت دیوار مشترك بوده تعریف نمود .
8- هرگاه در گواهی پایان كار قید شود كه مورد تفكیك دارای عقب نشینی است ،‌ هر چند زمان آن تعیین نشده باشد باید مقدار اصلاحی آتی مطابق گواهی پایان کار در نقشه ترسیمی منعكس و در صورت مجلس تفكیكی وسند انتقال و سند مالكیت قید گردد .
9- در مواردی كه طول اضلاع و مساحت ملك مورد تفكیك به علت ایجاد پخ و عقب نشینی است ،‌ هر چند زمان آن تعیین نشده باشد باید مقدار اصلاحی آتی مطابق گواهی پایان كار در نقشه ترسیمی منعكس و در صورت مجلس تفكیكی و سند انتقال و سند مالكیت قید گردد.
9- در مواردی كه طول اضلاع و مساحت ملك مورد تفكیك به علت ایجاد پخ و عقب نشینی و رعایت اصلاحی كمتر از طول اضلاع ومساحت مندرج در سند مالكیت باشد ،‌ بدواً موضوع درصورت مجلس تفكیكی توضیح داده شود ، سپس صورت مجلس تفكیكی طبق وضع موجود با رعایت مقررات تنظیم گردد .
10- هرچند امكان دسترسی تمام مالكین آپارتمان ها به بام وحیاط كه جزء مشتركات می باشد ضروری است ، ‌لكن با توجه به این كه ادارات ثبت اسناد و املاك طبق گواهی پایان كار صادره از شهرداری ها مبادرت به انجام تفكیك می نماید عدم دسترسی بعضی از آپارتمان ها به بام وحیاط مانع از تفكیك نمی باشد ولی باید موضوع اشتراك و عدم دسترسی درصورت مجلس تفكیكی توضیح داده شود و درموقع انتقال آپارتمان ها به خریداران تفهیم در اسناد انتقال واسناد مالكیت ذكر گردد .
11- راه پله ای كه منحصراً مورد استفاده یك آپارتمان است چنان چه عملاً جزء محدوده آپارتمان باشد و محصور ودرب آن در راه پله مشاعی باز شود به نحوی كه بتوان حدود آن را جزء محدوده آپارتمان محسوب و تعریف نمود و در پروانه ساختمان و گواهی پایان كار مساحت آن جزء آپارتمان قید شده باشد، جزء آپارتمان است . در غیر این صورت جزء‌ مشاعات محسوب می گردد .
12- واحدی كه در زیر پله احداث شده درصورتی می توان به عنوان واحد مستقل درصورت مجلس تفكــیكی ذكر نموده كه در گواهی پایان كار به عنوان یك واحد منظور شده باشد ، در غیر این صورت پس از استعلام و تایید شهرداری می توان اقدام نمود .
13- در آپارتمان های دوبلكس مساحت راه پله فی مابین قسمت تحتانی و فوقانی جزء تحتانی محاسبه گردد و نیاز با احتساب مساحت آن در طبقه فوقانی ندارد و حدود و مشخصات قسمت های تحتانی و فوقانی باید جداگانه و جمعاً به عنوان یك واحد در صورت مجلس تفكیكی تعریف شود.
14- تعداد انباری های ساختمان و جمع مساحت آن ها باید مطابق گواهی پایان كار باشد. اختلاف مساحت انباری ها با یكدیگر مانع از تفكیك نیست ، مگر این كه در گواهی پایان كار مساحت هر انباری جداگانه قید شده باشد كه در این صورت باید مفاد گواهی پایان كار رعایت شود.
بدیهی است انبار عمومی ساختمان موضوع ماده 4 آیین نامه اجرائی قانون تملك آپارتمان ها از شمول این بند خارج و جزء مشتركات محسوب می شود.
15- تعداد پاركینگ ها و محل استقرار آن ها كه به صورت مفروزی داخل ساختمان یا حیاط مشاعی می باشد باید با رعایت گواهی پایان كار در روی نقشه مشخص و مساحت و حدود آن ها در صورت مجلس تفكیكی درج گردد و پاركینگ هائی كه در یك امتداد و به دنبال هم واقع اند حق عبور از یكدیگر ذكر گردد و در صورتی كه پاركینگ مفروز در حیاط مشاعی واقع است مساحت حیاط با كسر مساحت پاركینگ مفروزی محاسبه و در مشاعات ذكر شود و چنان چه تعداد پاركینگ ها برابر تعداد واحدهای تفكیك شده نباشد تعداد واحدهای بدون پاركینگ را در صورت مجلس تفكیكی قید تا هنگام تنظیم سند انتقال مراتب به خریدار تفهیم و در سند انتقال قید گردد.
16- در صورت مجلس تفكیكی تصریح شود انبار ی و پاركینگ باید توام با آپارتمان مورد انتقال واقع شود و انتقال انباری و پاركینگ به تنهائی به افرادی غیر از مالكین مجموعه آپارتمان ها و نیز انتقال مشاعی پاركینگ به مالكین دو واحد یا بیشتر مجوزی ندارد و همچنین انتقال دو واحد پاركینگ یا بیشتر به مالك یا مالكین یك آپارتمان ( به طوری كه مالك یا مالكین یك واحد آپارتمان دارای پاركینگ متعدد و واحد دیگر فاقد پاركینگ شود ) صحیح نیست.
17- حدود بالكن مسقف كه جزء واحد اختصاصی است داخل در محدود آپارتمان تعریف و مساحت آن ذكر گردد.
18- بالكن غیر مسقف ( تراس یا ایوان ) كه در فضای حیاط و یا شارع پیشرفتگی دارد اعم از این كه در گواهی پایان كار هم منظور شده یا نشده باشد و راه دسترسی به آن برای سایر طبقات وجود ندارد و عرفاً هم جزء بنا است متعلق به آپارتمانی است كه به آن متصل و دارای دسترسی است لكن نیاز به ذكر حدود در صورت مجلس تفكیكی ندارد و باید بعد از تعریف آپارتمان جمله به انضمام تراس یا بالكن غیر مسقف به مساحت .… . متر مربع قید گردد.
19- تراس هائی كه راه عبور جداگانه دارد و سقف بام طبقه زیرین است و تاسیسات روی آن نصب است طبق گواهی پایان كار با مساحت در قسمت مشاعات ذكر شود.
20- قسمت هایی كه برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده و یا در اسناد مالكیت ملك اختصاصی یك یا چند نفر از مالكین تلقی نشده از قسمت های مشترك محسوب می شود مگر آن كه تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادات محل مورد تردید نباشد بنا براین می توان حق استفاده از كف تراسی كه سقف بام طبقه زیرین و متصل به طبقه فوقانی و راه دسترسی آن از طبقه مزبور است و فاقد نصب تاسیسات از قبیل كولر یا لوله بخاری و غیره می باشد و سایر مالكین آپارتمان ها هم به آن دسترسی ندارند به طبقه متصل كه راه دسترسی به آن دارد اختصاص داد ، لكن این حق باید در قسمت مشاعات صورت مجلس تفكیكی و سند انتقال و سند مالكیت طبقه مزبور با قید این كه مالك طبقه متصل به تراس حق احداث بنا و تغییر وضعیت را ندارد مرقوم گردد.
21- واحدهای تجاری كه دارای بالكن داخلی در فضای خود می باشند، باید مساحت و موقعیت مكانی بالكن مذكور در صورت مجلس تفكیكی و ثبت دفتر املاك و سند مالكیت قید گردد.
قسمت های متصل به آپارتمان هایی كه اختصاص به آن آپارتمان دارد كه با اختلاف سطح در محدوده آپارتمان دیگر قرار گرفته حسب مورد جزء محدوده آپارتمان محسوب می گردد.
22- نیم طبقه ای كه خارج از حدود آپارتمان واقع و طبق گواهی پایان كار از متعلقات آپارتمان است باید حدود و مساحت آن جداگانه در ذیل قسمت حدود آپارتمان مزبور در صورت مجلس تفكیكی و ثبت املاك و سند مالكیت تعریف گردد.
23- قسمتی از فضای واحدی كه دارای اختلاف ارتفاع با بقیه آن می باشد با قید مساحت و ارتفاع جزء مساحت آپارتمان محاسبه و حدود آن ضمن حدود آپارتمان تعریف گردد.
24- در صورتی كه در یك محدوده پروانه ساختمان نسبت به بلوك متعددی صادر شود و مالك یا مالكین یا ارائه پایان كار در خواست تفكیك بلوك احداث شده را بنماید ، نظر به این كه علاوه بر مشاعات موجود در بلوك احداث شده كه اختصاص به بلوك مزبور دارد ، مشتركات دیگری از قبیل فضای ورزشی و غیره در عرصه كل وجود دارد ، باید در موقع تفكیك بلوك مزبور قدرالسهم هر یك از واحدهای تفكیكی را علاوه بر مشتركاتی كه اختصاص به بلوك مزبور دارد ، از مشتركاتی هم كه در عرصه كل وجود دارد و همچنین موضوع تفكیك بلوك های بعدی و مفروزات و مشتركات آن ها به شرح فوق الذكر در صورت مجلس تفكیكی و سند انتقال قید گردد.
25- تغییر وضع و اصلاح ثبت دفتر املاك حسب مورد فقط مستند به سند رسمی و یا آراء هیات نظارت انجام می شود.
26- تغییر وضع در سطح خارجی انبار و یا پاركینگ و تغییر كاربری آن ها و تبدیل به واحد جدید نیاز به ارائه گواهی پایان كار جدید منطبق با وضع موجود محل و موافقت رسمی كلیه مالكین دارد.
27- تبدیل یك واحد آپارتمان یا مغازه به دو یا چند واحد آپارتمان یا مغازه نیاز به ارائه گواهی پایان كار جدید منطبق با وضع موجود محل و موافقت رسمی كلیه مالكین آپارتمان ها دارد.
28- هرگاه تغییر وضعیت دراثر اضافه شدن یا یك چند طبقه در پشت بام یا در قسمت دیگر از مشاعات باشد با توجه به این كه باید طبقه اضافه شده تفكیك و از طرف مالكین انتقال رسمی شود با درخواست مالكین ساختمان و ارائه گواهی پایان كار جدید ،‌ صورت مجلس تفكیكی تغییرات تنظیم و پس از دریافت هزینه تفكیك نسبت به واحد اضافه شده صورت مجلس مزبور جهت تنظیم سند انتقال با حضور و تایید كلیه مالكین ساختمان به دفتر اسناد رسمی ارسال گردد .
29- درصورتی كه قسمتی از محدوده مشاعات به یكی از مفروزات اضافه شود با ارائه گواهی پایان كار جدید درخواست مالكین صورت مجلس اصلاح حدود تنطیم و یا پرداخت هزینه تفكیك صورت مجلس مالكین صورت مجلس اصلاح حدود تنظیم و یا پرداخت هزینه تفكیك صورت مجلس مزبور جهت انتقال رسمی یا صلح حقوق از طرف كلیه مالكین نسبت به قسمت اضافه شده به قطعه مفروزی به دفتر اسناد رسمی ارسال گردد و چنان چه قطعه مفروزی كه قسمت اضافی به آن الحاق گردیده منجر به صدور سند مالكیت شده باشد ،‌ موضوع در هیات نظارت اعلام تا پس از صدور رای اقدام مقتضی معمول گردد .
30- چنان چه یك مجموعه آپارتمانی تخریب و از نو با تغییراتی بازسازی شود پس از ارائه پایان كار و درخواست مالك و یا مالكین باید صورت مجلس تفكیكی تنظیم و در مقدمه آن موضوع تفكیك و تعداد آپارتمان های قبلی و شماره ثبت و صفحه دفتر املاكی كه آپارتمان های مزبور در آن ثبت شده چاپی اسناد مالكیت مربوطه تعریف گردد. سپس طبق بند یك این دستور العمل صورت مجلس تفكیكی تنظیم و پس از وصول هزینه تفكیكی صورت مجلس مزبور جهت تنظیم تقسیم نامه رسمی بین مالكین و یا تنظیم سند انتقال به دفتر اسناد رسمی ارسال شود . در صورتی كه تقسیم نامه رسمی بین مالكین تنظیم شود سردفتر باید تقسیم نامه را به ضمیمه اسناد مالكیت مربوطه به اداره ثبت ارسال تا پس از اخبار لازم و ثبت مفاد تقسیم نامه در صفحات دفتراملاك اسناد مالكیت مربوطه ابطال و براساس تقسیم نامه مزبور با رعایت مقررات سند مالكیت صادر گردد و هرگاه مجموعه بازسازی شده متعلق به یك مالك باشد یا مالكین بخواهند بدون تنظیم تقسیم نامه رسمی آپارتمان های احداثی را انتقال دهند سردفتر باید پس از توضیح لازم به شرح فوق درستون نقل و انتقالات سند مالكیت آپارتمان های قبلی طبق مفاد صورت مجلس تفكیكی و با رعایت مقررات مبادرت به تنظیم سند انتقال نماید وخلاصه معامله را برای ثبت در دفتر املاك به اداره ثبت ارسال تا متصدی مربوطه با توجه به سوابق با اخبار لازم در صفحات دفتر املاك نسبت به ثبت خلاصه معامله طبق مقررات اقدام نماید .
محمد رضا علیزاده
رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور    معاون قوه قضائیه و

تعاریف و اطلاعات پایه ساخت و ساز

مشخصات زمین:
مساحت زمين: مساحت يك قطعه زمين را مي گويند (عمدتاً در سند يا صورتمجلس تفكيك قيد شده است يا‌آن دسته از اراضي كه ابعاد آن ها بدون اندازه و حدو حدودي بوده و مساحت در سند قيد نشده ، مساحت زمين از برداشت وضع موجود محاسبه مي گردد.) 

مساحت زيربنا: مساحت هر طبقه از بنا را گويند.

مساحت كل بنا: مجموع سطح طبقات يك ساختمان اعم از روي زمين يا زيرزمين.

متوسط مساحت زمين: نسبت مساحت قطعات تفكيك شده به تعداد آن را در يك محدوده معين .

ضريب سطح اشغال : سطح اشغال شده در طبقه همكف يك ساختمان نسبتبه كل مساحت زمين مورد نظر (طبق سند و يا مساحت وضع موجود بشرطي كه بدون كسر اصلاحي كمتر از سند مالكيت باشد.).

متوسط مساحت كل بنا: نسبت جمع مساحت پروانه ها يا جمع مساحت پايان ساختمانها به تعداد پروانه ها يا پايان ساختمان صادره .

متوسط ضريب تراكم: نسبت جمع تراكم استفاده شده در هرپروانه يا بنا به تعداد كل پروانه هاي صادره .

مساحت كل طبقات و زيرزمين: مجموع مساحت كل طبقات احداث شده (مطابق مساحت كل بنا) با احتساب مساحت زيرزمين .

تعداد طبقات: طبقات احداث شده از روي شالوده تا پشت بام را شامل مي گردد( خرپشته جزء طبقات محسوب نمي شود.)

مساحت مفيد: بناي ايجاد شده و قابل استفاده بدون در نظر گرفتن راهروهاي ارتباطي ، راه پله ، چاهك آسانسور ، شوت زباله ،‌نورگيرها،‌پاركينگ و انبارهاي مجزا بخصوص در زير زمين وتاسيسات و فضاهاي مشاعي ديگر.

صفر طبقه: ايجاد خرپشته يا انباري يا توسعه بنا در طبقات موجود كه منجر به طبقه اضافي نشود.

تراكم: درصد بنايي كه نسبت به مساحت زمين در طبقات قابل احداث مي باشد كه در طرح تفصيلي براي كاربري هاي مختلف تعريف گرديده است. (به جز سطوح پاركينگ و مشاعات در همكف و زيرزمين ها و انباري در زيرزمين) 

---

عملكرد بنا(كاربري طبقات و يا كاربرد بنا) : نحوه بهره برداري از فضاهاي ايجاد شده از يك ساختمان (انواع استفاده: مسكوني ، تجاري،‌اداري و…) 

مسكوني : استفاده از فضاهاي پيوسته ايجاد شده در يك ساختمان بعنوان واحد مسكوني كه داراي نور كافي و سرويس مناسب بهداشتي نيز باشد(مناسب براي سكونت خانواده) 

تجاري : محل داد و ستد كه معمولاً برگذر يا سرا يا پاساژ يا تيمچه احداث شده و عموماً داراي ويترين باشد(مراكزي كه اشخاص حقيقي و حقوقي طبق قانون تجارت عمليات تجاري انجام مي دهند و معاملات و داد و ستد مي نمايند.) 

اداري : محلي كه در آنجا افراد حقوقي و حقيقي مشغول به كار بوده و كارهاي خدماتي مربوط به دولت و بخش خصوصي انجام مي شود. 

آموزشي: بناهايي كه آموزش و پرورش و آموزش عالي و تعليم و تربيت در آنجا صورت مي پذيرد (مهدهاي كودك ،‌دبستان ،‌مدارس ، دبيرستان و دانشگاه و ديگر مراكز آموزشي) 

صنعتي : بناهايي كه منسوب و مربوط به صنعت بوده و در آنجا قطعات كوچك و بزرگ ، سبك و سنگين و حجيم و كوچك صنعتي ساخته مي شود. 

كشاورزي: بنايي كه در آن انواعي از كشاورزي، كشتكاري، زراعت ، فلاحت ،‌دامداري، پرورش طيور، پرورش ماهي انجام مي پذيرد و يا بصورت بنا و يا سالن هاي كوچك و بزرگ ،‌گلخانه ها ، سوله ها يا مراكز نمونه پرورش ايجاد شده اند. 

فرهنگي : بنايي كه در آن به امور فرهنگي پرداخته مي شود. مانند آموزشگاه هاي مختلف ، دفاتر انتشاراتي،‌گالري ها،‌سينما، تئاتر و… 

مذهبي : بنايي كه براي انجام آداب و آئين مذهبي احداث مي گردد. 

بهداشتي : بنايي كه امور مربوط به تندرستي و بهداشت شهروندان در آنجا انجام مي پذيرد. مانند بيمارستان ،‌كلنيك ،‌درمانگاه ، تيمارستان و… 

تفريحي ورزشي: بنايي كه درآن بتوان به پرورش تناسب و فيزيك بدني پرداخته و امكانات شادماني و فرح شهروندان را فراهم نمود. مانند شهربازي ،زمين هاي ورزشي ، باشگاه هاي ورزشي ،‌استاديوم ها ،‌استخرو… 

حمل و نقل ‌: بنايي كه جهت امور جابجايي و تردد شهروندان مورد استفاده قرار ميگيرد. مانند پايانه ، پاركينگ روباز و طبقاتي ، فرودگاه ، راه آهن 

خدماتي: بنايي كه در خدمت آسايش و رفع نگراني هاي شهري مورد استفاده قرار گيرد، مانند آتش نشاني ، مراكز جمع آوري زباله ، سرويسهاي عمومي 

تجهيزات شهري: بناهايي كه جهت برطرف نمودن نيازهاي شهري ايجاد مي شود مانند پست هاي برق و گاز، مراكز مخابراتي، مراكز تصفيه آب 

---

كاربري زمين : نحوه استفاده زمين را براساس سلسله مراتب انواع فعاليت هاي شهري و طرحهاي جامع و تفصيلي، كاربري ملك گويند. 

مسكوني : اراضي كه صرفاً براي سكونت افراد با تراكم مختلف پيش بيني شده (از بسيار كم – ويلايي – تا زياد – بلندمرتبه) 

تجاري : اراضي كه براي احداث مغازه ، پاساژ بازار در نظر گفته شود (عمده فروشي و خرده فروشي و دفاتر تجاري) 

اداري : اراضي كه براي احداث ادارات مختلف دولتي و خصوصي پيش بيني گردد. 

آموزشي: اراضي كه براي احداث ساختمانهاي مورد نياز آموزش و پرورش تعليم و تربيت و نيز آموزش عالي و آموزش غيرانتفاعي و آموزشي رسمي و غيررسمي پيش بيني مي شود. 

صنعتي: اراضي كه براي احداث ساختمانهاي صنعتي در نظر گرفته مي شود (مانند انبارها كارگاهها، كارخانجات، سردخانه ها و تعميرگاههاي بزرگ) 

كشاورزي: اراضي كه (معمولاٌ‌خارج از شهر ) براي كشت و زرع پيش بيني شده و ساخت و ساز در آنجا ممنوع مي باشد. 

فرهنگي و مذهبي: اراضي كه براي احداث اماكن مذهبي از قبيل مسجد ، حسينيه كليسا،كنيسه ، و آتشكده و … يا براي سينما و تئاتر وفرهنگسرا و… در نظر گرفته مي شود. 

بهداشتي و درماني: اراضي كه براي احداث بيمارستان ، درمانگاه و ساير ساختمان هايي كه در ارتباط با بهداشت و درمان شهروندان باشد. 

ورزشي: اراضي كه مختص ورزش و تفريح شهروندان براي احداث فضاها و استاديوم هاي انواع ورزشها باشد. 

حمل و نقل : به اراضي اطلاق مي گردد كه براي احداث ترمينال، پايانه، فرودگاه، پاركينگ عمومي روباز و طبقاتي در نظر گرفته شوند.

پست : اراضي كه براي ايجاد مراكز و دفاتر پستي پيش بيني گرديده است.

حريم: اراضي كه بدليل نياز به فاصله ايمني لازم است حفظ گردد و در آن بنايي ايجاد نگردد و يا مقررات خاصي رعايت شود.

تاسيسات شهري: اراضي كه در اختيار تاسيسات شهري مانند نيروگاه ، پست برق، پست گاز ، ايستگاه راديوو تلويزيون و غيره قرار گيرد.

ارتشي : اراضي كه براي احداث پادگان ها و عمليات نظامي در اختيار ارتش و نيروهاي انتظامي قرار گيرد.

داخل طرح اجرايي : اراضي واقع در طرح هاي دردست اقدام شهرداري.‌(كه عمدتاً طرحهاي شبكه گذرها و ميادين مي باشند)

كلاً‌داخل طرح : اراضي كه كلاً‌ در طرح شبكه شهري و يا خدمات شهري واقع شوند.

معوض شهرداري: اراضي كه شهرداري در اختيار خود قرارداده تا در صورت نياز به صاحبان املاكي كه ملك آن ها در طرح واقع مي شوند واگذار نمايد.

انبارها: اراضي از شهر كه بعنوان بارانداز و احداث انبار اختصاص يابد.

خدمات شهري: اراضي با كاربري خدماتي مانند: آتش نشاني، مركز جمع آوري زباله،تجهيزات شهري

فاقد كاربري : اراضي كه فاقد هرگونه كاربري هستند يا بعنوان ذخيره هاي شهري در نظر گرفته شده اند و يا هنوز طبق برنامه طرح جامع، آزاد سازي و طرح تفصيلي ندارند. 

---

انواع پروانه : 

پروانه ساختماني: مجوز قانوني اي كه از طرف شهرداري براي هرگونه ساخت و ساز براي صاحبان املاك صادر مي گردد .

تخريب و بازسازي : پروانه اي كه با تخريب بناي قديمي و احداث بناي جديد براساس طرح تفصيلي صادر مي گردد.

اضافه اشكوب : مجوز احداث طبقاتي برروي طبقات موجود (توسعه بنا در ارتفاع)

تبديل : مجوزي كه براي تبديل يك واحد مسكوني به دو واحد ، تبديل واحد مسكوني به اداري و يا تبديل قسمتي از مسكوني به واحد تجاري و… صادرمي گردد.

تغييرات – تعميرات: پروانه اي كه منظور انجام تعميرات و تغييرات جزئي و كلي صادر گردد.

تمديد پروانه: در صورت منقضي شدن مهلت پروانه و يا عدم شروع عمليات ساختماني از طرف مالك ، اعتبار پروانه تمديد و با همان مشخصات صادر خواهد شد.

تغيير نقشه : در صورت تقاضاي مالك و به شرط عدم شروع عمليات ساختماني نسبت به تغييرات يا جابجايي فضاها يا توسعه بناي پروانه هاي معتبر ، پروانه تغيير نقشه صادر خواهد شد.

ابطال پروانه : در صورت تقاضاي مالك با اخذ اصل پروانه صادره و ابطال آن و پيوست به پرونده بصورت مكانيزه نيز پروانه باطل و تصوير به مراجع ذيربط اعلام مي گردد و با رعايت ضوابط و مقررات پرداختي هاي مالك عودت گردد.

تعويض مهندس ناظر يا مجري: در صورت درخواست مالك و با رعايت ضوابط و مقررات و موافقت ناظر و مجري و مراجع ذيصلاح و معرفي ناظر و مجري جديد مجوز فوق صادر مي گردد. 

---

انواع گواهي : 
عدم خلاف: در صورت شروع به كار ساختماني طبق پروانه صادره براي هرگونه معامله و يا انقضاي مهلت پروانه (براي ادامه عمليات ساختماني يا بروز خلاف، پس از رسيدگي ،‌گواهي جديدي به نام عدم خلاف صادر مي گردد.

بلامانع ناحيه: در موارد بروز تخلفات جزئي كه منجر به جلوگيري شود، پس از رفع خلاف يا رسيدگي به آن ، مجوز ادامه كار از شهرسازي منطقه به ناحيه مربوطه صادر خواهد شد.

بلامانع شهرسازي: درصورت درخواست انواع پروانه و كشف خلاف در بنا و رسيدگي به آن براي سهولت روند اداري و ادامه كار ، بلامانع شهرسازي صادر خواهد شد.

پايان كار: در صورت پايان عمليات ساختماني و عدم وجود تخلف و ارائه گواهي صحت اجرا از جانب مهندس ناظر گواهي پايان كار ساختماني توسط شهرداري صادر مي شود.

پايان كار آپارتماني: صدور گواهي پايان ساختمان يا عدم خلاف در مورد هريك از آپارتمان هاي يك مجتمع بشرطي كه در اختصاصيات و مشاعات تخلفي حادث نشده باشد .

پايان كار قبل از 49: جهت بناهايي با هر كاربري كه قبل از ارديبهشت سال 1349 احداث و بهره برداري گرديده اند( شامل مقررات طرح جامع تهران نمي باشند) پايان ساختماني قبل از 1349 صادر مي گردد.

تمديد پايان كار: در صورت انقضاي اعتبار پايان كار و عدم وجود هرگونه خلاف يا تغييرات در بنا پايان كار مذكور با همان مشخصات مجدداً‌ تمديد مي گردد. 

---

مشخصات املاك در كاربري مسكوني: 
مساحت زيربنا: مجموع سطوح در هرطبقه از ساختمان هاي يك ملك را مساحت زيربناي آن طبقه گويند.

مساحت كل بنا: عبارت است از مجموع سطوح ساخته شده در كليه طبقاتي كه در يك ملك احداث مي شود يا شده است كه شامل زيرزمين يا زيرزمين ها ، همكف، طبقات فوقاني اعم از قسمت هاي مفيد و اختصاصيات و يا مشاعات در طبقات ساختمان مي باشد.

متوسط مساحت زمين: عبارت است از نسبت كل مساحت زمين ها به تعداد اراضي بلوك يا ناحيه ، محله،‌منطقه ، شهر

ضريب سطح اشغال : عبارت است از نسبت درصد مساحت سطح مجاز احداث بنا به مساحت قطعه زمين در طبقه همكف

متوسط مساحت كل بنا : عبارت است از نسبت مساحت كل بنا در املاك موجود به تعداد اراضي بلوك يا ناحيه يا محله يا منطقه يا شهر

ضريب تراكم مجاز: عبارت است از نسبت درصد سطح زيربناي كل ساختمان به سطح قطعه زمين مورد ساخت با كاربري مجاز طبق طرح تفصيلي (مشاعات و انبار و پاركينگ در زيرزمين و پاركينگ در همكف جزء اين ضريب محاسبه نمي گردند.)

تراكم استفاده شده : عبارت است از سطح زيربناي كل ساختمان به سطح قطعه زمين مورد ساخت با هركاربري (مشاعات و پاركينگ و انباري در زيرزمين و پاركينگ درهمكف جزء اين سطوح محاسبه نمي گردد)

بناي مفيد : مجموع زيربناي كل طبقات بجز سطح پاركينگ ها و انباري ها و مشاعات

مساحت زيربناي مشاعات در مسكوني: شامل مجموع مساحت تاسيسات ، راهرو ، راه پله،‌آسانسور ، لابي،‌سالن اجتماعات ، استخر و سونا و ورزشي، سرايداري، شوت زباله ، نگهباني، نورگيرها، سرويس بهداشتي و انباري مشاع جزء سطوح مشاعات مي باشند.

درصد بناي مفيد استفاده شده: درصد مجموع زيربناي مفيد طبقات در طبقات، نسبت به مساحت ملك(طبق سند مالكيت) . (زيربناي كل ، منهاي مشاعات و پاركينگ و انباري) 

---

انواع اراضي : 
داير: اراضي داراي ساختمان و تاسيسات و ديواركشي متناسب با ملك و يا املاكي كه باغ و مشجر و يا زراعي باشد، مي گويند . 

باير: به اراضي فاقد ساختمان و تاسيسات مي گويند كه سابقه داير بودن را داشته اند. 

موات : به املاكي كه فاقد ساختمان و تاسيسات باشد و هرگونه سابقه عمران و آبادي و يا باغ و كشاورزي نداشته اند گويند. 

---

مشخصات كاربري ملك : 
مسكوني : به سطوحي اطلاق مي گردد كه براساس نقشه كاربري اراضي جهت احداث واحدهاو مجموعه هاي مسكوني اختصاص يافته اند. 

تجاري: اين اراضي براي فعاليت هاي بازرگاني ، مغازه ها و فروشگاه ها ، كسب و پيشه و دواير نمايندگي هاي مختلف و دفاتر تجاري براساس سلسله مراتب طرحهاي تفصيلي (خرده فروشي، عمده فروشي، دفاتر) پاساژ، تيمچه، سرا درنظر گرفته شده است.

مختلط : عبارت است از تركيب چندعملكرد از كاربري هاي مختلف دريك قطعه زمين با كاربري مختلط (تجاري اداري، تجاري مسكوني ، مسكوني اداري و اختلاطي از كاربري هاي فرهنگي ،‌ورزشي، آموزشي) با توجه به طرح تفصيلي مي باشند.

باغ : عبارت است از زمين محصور و يا غير محصوري كه در آن درخت به تعدادي كه قانون مشخص نموده است كاشته باشند و يا در طرح تفصيلي به صورت باغ تعيين شده باشد.

مذهبي: انواع كاربريهاي مذهبي در سلسله مراتب خدمات شهري به شرح ذيل مي باشد. * اراضي مذهبي رده محله شامل: مساجد كوچك، تكاياو حسينيه ها * اراضي مذهبي رده ناحيه شامل: مساجد و فاطميه ها *‌اراضي مذهبي رده منطقه شامل: مساجد بزرگ و هيئت ها* اراضي مذهبي رده حوزه شامل: مجتمع هاي مذهبي ، دارالتبليغ ها و مهديه ها * اراضي مذهبي رده شهر و فراتر : شامل مساجد اصلي شهر ، خانقاه ،‌ كليساها و كنيسه ها ، امامزاده ها ، بقاع متبركه ،‌مصلي ،‌آتشكده ها و معابد.

آموزشي: اين اراضي بسته به سلسله مراتب خدمات شهري با توجه به رده هاي مختلف كاربري آموزشي به احداث ساختمان هاي آموزشي اختصاص دارد. فعاليت هاي مجاز در اين اراضي آموزشي رده هاي مختلف به شرح ذيل مي باشد. * اراضي 

آموزشي رده محله: شامل مهدكودك، آمادگي ،‌مدرسه ابتدايي مدارس راهنمايي و دبيرستان ها.* اراضي آموزشي رده ناحيه: شامل كلاس هاي نهضت سواد آموزي، مراكز آموزش حرفه اي و هنركده ها.* اراضي آموزشي رده منطقه شامل: مدارس اسلامي ،‌موسسات آموزش زبان هاي خارجي وهنرستان هاي صنعتي* اراضي آموزشي رده حوزه اي : شامل مدارس ويژه نابينايان ،‌مدارس ويژه معلولين كرو و لال و مدارس ويژه ساير معلولين .* اراضي آموزشي رده شهر و فراتر: شامل مدارس ويژه خارجيان مقيم تهران و مدارس ويژه كودكان استثنايي

فرهنگي : انواع كاربري هاي فرهنگي بنا به سلسله مراتب خدمات شهري به شرح ذيل مي باشد. *‌ اراضي فرهنگي رده محله اي : شامل كتابخانه كودكان و كتابخانه هاي درجه 5 * اراضي فرهنگي رده ناحيه اي : شامل كتابخانه هاي درجه 4 و سالن هاي اجتماعات. * اراضي فرهنگي رده منطقه : شامل كتابخانه هاي درجه 3، بنيادهاي ارشادي و كانون ها*اراضي فرهنگي رده شهر و فراتر : شامل اماكن و محوطه هاي تاريخي ، موزه ها، موسسات انتشاراتي، كتابخانه هاي ملي و ساير كتابخانه هاي بزرگ ،‌نمايشگاهها، انجمن ها ،‌بناهاي يادبود،‌آرامگاه مشاهيرو فرهنگستان ها.

بهداشتي: اين اراضي در رده محله مطرح شده و شامل گرمابه ها و رختشويخانه ها مي گردد.

ورزشي : انواع اين كاربري برحسب سلسله مراتب خدمات شهري به شرح ذيل مي باشد. * اراضي ورزشي رده محله: شامل زمين هاي بازي كوچك . * اراضي ورزشي رده ناحيه : شامل زمين هاي ورزشي و سالن هاي كوچك. *‌اراضي ورزشي رده منطقه شامل زمين هاي ورزشي سالن هاي متوسط – سالنهاي استخر سرپوشيده و اراضي ورزشي رده شهر، استاديوم ها و …مي باشد.

فضاهاي سبز-پارك عمومي: ملكي كه داراي طرح پارك ، حريم سبز ، جنگل مصنوعي و … طبق طرح تفصيلي و جامع مي باشد، بارده بندي باغ كودك ،‌پارك محله، پارك منطقه اي و پارك هاي عمومي شهري ،‌حريم سبز بزرگراهها ، اتوبانها ، بزرگراه ها ، كمربند سبز شهري 

---

نوع سازه : 
:: خشت خام يا گل با سقف خشتي

:: خشت خام يا گل با سقف چوبي

:: خشت خام با سقف شيرواني

:: خشت با مخلوط آجر يا سنگ لاشه با هرنوع سقف به استثناي شيرواني

:: خشت با مخلوط آجر يا سنگ لاشه با سقف شيرواني يا تيرآهن

:: آجر يا بلوك سيماني يا سنگ لاشه با هرنوع سقف به استثناي شيرواني

:: آجر يا بلوك سيماني يا سنگ لاشه با سقف شيرواني يا تيرآهن

:: چوب با سقف صاف يا شيبدار

:: آجر يا بلوك سيماني يا سنگ لاشه با ستون هاي مياني فلزي يا بتوني با هرنوع سقف تا سه طبقه

:: آجر با ستون هاي مياني فلزي يا بتوني از سه طبقه به بالا با هرنوع سقف

:: فلزي با هرنوع سقف

:: قطعات پيش ساخته چوبي با هرنوع سقف

:: پيش ساخته بتون آرمه با هرنوع سقف

:: بتون آرمه با هرنوع سقف

:: سوله ها براي استفاده انواع انبار، سالن، آشيانه 

---

انوع سقفها : 
:: تيرچوبي

:: طاق ضربي

:: تيرچه و بلوك

:: تيرچه پيش تنيده و بلوك

:: دال بتني يك طرفه

:: سقفهاي پيش ساخته

:: سقفهاي پس كشيده

:: سبك

:: شيرواني (سفالي ، آردواز)

:: صاف

:: شيب دار

:: انواع بلوك – سيماني- سفالي - پلاستوفوم

کارشناس کیست؟

کلمه کارشناس ریشه در ادبیات کهن ما دارد. در متون پهلوی ذیل کلمه «کارآکاس» معنای کارشناس متبحّر و کارآگاه آورده شده و کلمه کارشناسی را نیز کارآکاسیه آورده‌اند.
در متون قوانین مدوّن کهن مانند قانون حمورابی صراحتاً نامی از کارشناس برده نشده ولی در شریعت موسی گاهی بدان اشاره شده است.
در کتاب «گنجینه‌ای از تلمود تألیف راب» به اصطلاح خُبره برمی‌خوریم و در حقوق ایران دوره سامانی گواهی سه نظر را از دلایل اثبات دعوی می‌دانسته‌اند لیکن در مورد بعضی موارد گواهی یک نفر را هم برای اثبات دعوی کافی تلقی می‌کرده‌اند.
در فرمان حکومتی از سوی حضرت امیر (ع) به مالک اشتر، چنین می‌خوانیم: «برای داوری میان مردم بهترین فرد را اختیار کن، کسی که کارها بر او سخت نیاید و اصحاب دعوی رأی خود را بر او تحمیل ننمایند.» در قرآن کریم صراحتاً واژه خبره ذکر نشده ولی مراد از اهل‌الذّکر در سوره النّحل (آیه 43) و سوره انبیاء (آیه 7) همان خُبرگان در امور هستند.
به هر حال کارشناسی در اسلام از یک قداست و معنویت والایی برخوردار است.
در ایران پس از ظهور مشروطیت اصطلاح اهل خُبره برای نخستین بار در موادّ قانون موقتی محاکمات جزایی مصوب خرداد 1290 ﻫ .ش به کار برده شد. در بهمن ماه سال 1317 ﻫ .ش برای اولین بار قانونی به‌نامه قانون راجع‌به کارشناسان رسمی در 30 (سی) ماده به تصویب رسید و اداره امور کارشناسان کماکان برعهده اداره فنی دادگستری گذارده شد و در سال 1339 در آن اصلاحاتی به‌عمل آمد ولی تشکیل یک سازمانی مستقل، مورد توجه کارشناسان رسمی بوده که سرانجام با تلاش فراوان آن را به ثبت رسانیدند و در تاریخ اول آبان‌ماه 1358 مقرراتی را تحت عنوان «لایحه قانون مربوط به استقلال کانون کارشناسان رسمی دادگستری» در 30 (سی) ماده به تصویب شورای انقلاب اسلامی رسید و در نهایت کانون از اداره فنی دادگسترسی منتزع و مستقلاً در موضع قانونی به کار پرداخت.
در اولین دوره هیأت مدیره ریاست آن با مرحوم عبدالحسین ابراهیمی بوده و دومین دوره آقای مهندس مصطفی کتیرایی و در ادوار دیگر چندین دوره آقای مهندس محمد ایثاری ریاست هیأت مدیره را برعهده داشتند. تا حدود سه سال قبل با انتخابات جدید، آقای مهندس علی میلانی ریاست آن را برعهده گرفتند و هم‌اکنون آقای مجتبی بهرامعلی ریاست را عهده‌دار گردیدند. قانون جدید کارشناسان رسمی از تاریخ 18/1/1381 به تصویب رسید و بعد از آن آیین‌نامه اجرایی تهیه و مورد تصویب هیأت دولت قرار گرفت. درحال حاضر اینک نزدیک به 28 استان کشور دارای کانون‌های مستقل هستند و تعداد کارشناسان سراسر کشور به بیش از شش الی هفت هزار نفر در 72 رشته می‌رسد.
این نکته قابل ذکر است که دعاوی مطروحه در دادگستری می‌تواند جنبه‌های علمی، اقتصادی و اجتماعی مختلفی داشته باشد که قضاوت درباره آن‌ها مستلزم داشتن علم و تخصص کافی در رشته‌های گوناگون است و چون احراز تخصص‌ها، متعدند، نه تنها برای یک قاضی بلکه هیچ‌کس میسّر نیست به تمام دانش‌ها احاطه داشته باشد و قاضی هم بدون علم به حقایق امور اخلاقاً و شرعاً از صدور رأی ممنوع و معذور است. لذا برای کشف حقیقت الزاماً از افرادی که در موضوع مورد اختلاف، تخصص و تبحرّی دارند استعلام و نظرخواهی نموده و سپس رأی خود را بعد از انجام تشریفات قانونی برمبنای آن صادر می‌نمایند. موضوع کارشناس رسمی در کشورهای پیشرفته هم سوابق طولانی و قدیمی دارد که باتوجه به ابزار و اسباب و استفاده از تکنیک‌های روز، مسائل را بررسی و ارزیابی می‌نمایند.
کانون در گذشته چند دهه قبل در 13 رشته کارشناسی، دعاوی و کارهای کارشناسی را تحت پوشش داشت. ولی کانون با پیشرفت علوم و تکنولوژی، با قضایای نوظهوری روبرو است که افزودن رشته‌های جدیدی را ایجاب می‌نمود تا پاسخگوی نیاز جامعه متحول باشند. همان‌طور که آگاهید اینک تعداد بیشماری از پرونده‌ها در محاکم قضایی کشور هر روز مطرح می‌شود که ناشی از اختلافات ملکی، مالی، حوادثی و جنجه‌ای است که بسیاری از آن‌ها با ارائه نظرهای فنی و کارشناسی قابل حلّ و فصل است. زیرا هریک از طرفین دعوای خود را محقق و ذیحق می‌دانند و قاضی ناگزیر برای آن‌که حقی از کسی تضییع نگردد و عدالت به‌نحو مطلوب انجام گیرد از کارشناسان مؤمن و بی‌طرف دادگستری نظر مشورتی می‌گیرد. کارشناسان که در رشته‌های تخصصی خود علم و تجربه کافی دارند در کشف واقعیت‌ها و اعلام رأی در هر مورد قضاوت، محاکم را یاری می‌دهند و این امر کمک به اجرای عدالت در جامعه و برقراری نظم و آرامش فردی و گروهی می‌‌شود.
باید به این نکته توجه داشته باشیم که در دنیای مترقی و متحول امروز هیچ‌کس نمی‌تواند ادعا داشته باشد که به تمام دانستنی‌ها و دانش بشری احاطه دارد لذا با پیشرفتی که هر روز، در زمینه‌های مختلف اجتماعی شاهد آن هستیم ایجاب می‌کند که محاکم قضایی نیروهای متخصص در رشته‌های مختلف داشته باشند تا با بررسی همه جانبه دعاوی مطروحه را حلّ و فصل نمایند. صحّت و امانت کارشناس کافی نیست باید کارشناس در حلّ معضلات و مشکلات تبحّر و دانش کافی داشته باشد تا در ارزیابی‌ها و اظهارنظرها قضایا را به‌طور شفاف عرضه بدارد. کانون کارشناسان با بیش از 7 دهه سابقه کارشناسی جمعی از تخصص‌های مختلف را در اختیار دارد که پاسخگوی رفع نیاز جامعه متحول ما می‌باشد. این نهاد در ساختمانی مجهّز در خیابان شهید دستگردی نبش فریدافشار مستقر است و بسیاری از دعاوی و موضوعات را قبل از این‌که به مراجع قضایی احاله گردد می‌تواند حلّ و فصل‌ نماید از تراکم کارهای مراجع قضایی بکاهد.
راد

نظامنامه نحوه تغییر رشته کارشناسان رسمی دادگستری

نظر به تجویز بندهای ( الف ) و ( ز ) ماده 7 قانون کانون کارشناسان رسمی دادگستری و بمنظور بهره وری هر چه بیشتر از خدمات کارشناسان در تخصص ها ی ذیربط نظامنامه نحوه تغییر رشته کارشناسان بشرح ذیل تدوین میگردد :
ماده 1- کارشناسان رسمی دادگستری که دارای پروانه معتبرند و موفق به اخذ مدرک علمی جدید شوند و یا دارای تخصص های متفاوت در رشته های مختلف باشند میتوانند برابر مفاد این نظامنامه و با موافقت شورای عالی کارشناسان در صورت داشتن شرایط لازم برای ا دامه کار در رشته جدید تغییر رشته دهند .
ماده 2- کارشناسانی میتوانند تغییر رشته دهند که :
حداقل سه سال سابقه کارشناسی در رشته قبلی داشته باشند .
دانشنامه کارشناسی و یا با لاتر در رشته مورد تقاضا و حداقل 2 سال سابقه تجربی در رشته جدید بعد ازاخذ مدرک تحصیلی داشته باشند.در آزمون کتبی و مصاحبه پذیرش کارشناس در مهلت مقرر و اعلام شده شرکت و پذیرفته شده باشند.
* تبصره 1- در رشته ها یی که دوره تحصیلی مرتبط دانشگاهی ندارند ارائه گواهی ا ز مراجع معتبر و مورد قبول شورای عالی کارشناسان مبنی بر داشتن 15 سال سابقه کار تجربی و عملی در رشته مورد تقاضا الزامی است .
*تبصره 2- دانشنامه های اخذ شده از دانشگاههای خارجی باید به تأیید مراجع ذیربط رسیده و سپس برای شر کت در آزمون ارائه شود.

ماده 3- متقاضیان تغییر رشته خارج از ظرفیت مصوب برای شهرستان ذیربط بوده و در آمار آزمون سال مربوطه منظور نخواهد شد.

ماده 4- کارشناسانی که تغییر رشته می دهند معاف از طی مراحل مربوط به مواد 13 ( صلاحیت های اخلاقی ) و 17 ( اتیان سوگند ) هستند لکن موظف به گذراندن حداقل 3 ماه دوره کارآموزی در رشته مورد تقاضا زیر نظر کارشناس راهنمای ذیصلاح می باشند.

ماده 5- کارشناسانی که بدین ترتیب تغییر رشته می دهند تا 10 سال از زمان دریافت پروانه جدید مجاز به تغییر رشته مجدد نیستند.

ماده 6- کارشناسان متقاضی تغییر رشته همزمان می توانند درخواست تغییر حوزه جغرافیایی خود را نیز داشته باشند و اعلام آن به شورای عالی قبل از ثبت نام از طریق کانون مربوطه الزامی است.

ماده 7- کارشناسان مشمول این نظامنامه پس از پذیرفته شدن در آزمون و پایان کارآموزی و شروع کارشناسی در رشته جدید مجاز به انجام کارشناسی در رشته قبلی نبوده و صلاحیت ها و پروانه کارشناسی آنها در رشته قبلی ابطال و در رشته جدید توسط مراجع ذیربط نسبت به اعطا صلاحیت و صدور پروانه جدید بطور همزمان اقدام خواهد شد.

ماده 8- سوابق کارشناسی در رشته جدید از زمان اعطا صلاحیت و صدور پروانه و شروع بکار محاسبه خواهد شد.سوابق خدمت کارشناس در رشته قبلی نیز در پروانه کارشناسی جدید با ذکر مدت و رشته درج خواهد شد.
ماده 9- این نظامنامه در 8 ماده و 2 تبصره و 3 بند در اجلاس 26/7/1386 شورای عالی کارشناسان به تصویب رسید.

جهات رد کارشناسی چیست؟

کارشناس موظف است درموارد زیر، که از جهات رد کارشناسی می باشد را کتبا به دادگاه اعلام نموده واز انجام کارشناسی انصراف نماید:

1- قرابت نسبی یا سببی تا درجه سوم با طرفین دعوی

2- قیم یا مخدوم بودن با طرفین دعوی

3- همسر یا فرزندان کارشناس  وارث یکی ازطرفین دعوی باشد

4- انجام کارشناسی که سابقا در موضوع دعوی اقامه شده اظهار نظر کرده  است

5- کارشناس یا همسر ویا فرزندان او طی دو سال گذشته با یکی از طرفین دعوی ، پرونده  حقوقی یا جزایی مطرح شده داشته باشند

6- کارشناس یا همسر ویا فرزندان او در موضوع دعوی دارای نفع شخصی باشند

آيا نظر كارشناس رسمي از سوي اصحاب دعوا قابل اعتراض مي‌باشد

پرسش:
آيا نظريه‌ ي كارشناسان رسمي كه حسب ارجاع مقام قضايي ابراز مي‌شود از سوي اصحاب دعوا (حقوقي يا كيفري) قابل اعتراض است يا خير؟
چنانچه قابل اعتراض نباشد در صورتي كه نظريه‌ي ابراز شده به نحو بارزي موجب تضييع حق ديگري باشد چه راهكارهاي حقوقي و قضايي در اين خصوص وجود دارد؟
مقررات آيين دادرسي مدني و آيين دادرسي كيفري در اين خصوص چه تكليفي مقرر مي‌دارند؟
مرتضي تميزي(دادستان نظامي سيستان و بلوچستان):

 در صورت اعتراض ذينفع به نظر كارشناس سه اقدام از سوي مقامات قضايي متصور است كه با توجه به مورد و به ترتيب اقدام خواهند نمود. لهذا صرف اعتراض موجب ارجاع به هيأت نيست.
الف- اخذ توضيح از كارشناس بدون پرداخت هزينه و با ارجاع به همان كارشناس
ب- نظريه تكميلي با پرداخت هزينه به همان كارشناس.
ج- ارجاع به هيأت چند نفره با پرداخت هزينه.
توضيح اينكه از مجموع مواد مربوط به كارشناسي در قانون آيين دادرسي مدني قابل اعتراض بودن نظريه كارشناسي استفاده نمي‌شود بلكه در ماده260 اين قانون آمده است: «طرفين مي‌توانند ظرف يك هفته از تاريخ ابلاغ با مراجعه به دفتر دادگاه و ملاحظه نظريه كارشناس چنانچه نفياً يا اثباتاً مطلبي دارند كتباً اظهار نمايند». بديهي است عليرغم نكات قيد شده در اظهارنظر كتبي طرفين با اعتراض صريح به آن، قاضي پرونده پس از ارزيابي در صورتي‌كه نظريه كارشناس را با اوضاع و احوال محقق و معلوم در قضيه كارشناس منطبق بداند بر اساس آن و بدون توجه به اعتراض معترض اقدام به انشاء رأي مي‌نمايد. و اگر انطباق نداشته باشد برابر ماده 265 قانون مرقوم دادگاه به نظريه كارشناسي ترتيب اثر نداده و با توجه به ساير ادله و شواهد و قرائن در پرونده اظهارنظر و انشاء رأي مي نمايد و يا موضوع را به هيأت كارشناسي ارجاع مي‌دهد. لذا رويه معمول دادگاه‌ها كه به استناد نوشته‌اي از ناحيه طرفين كه مفاد آن اعتراض به نظريه كارشناس است آن را به هيأت كارشناسان ارجاع مي‌دهند صحيح نبوده ضمن اينكه موجب اطاله دادرسي خواهد شد.
نظريه شماره 3614/7 مورخه 14/6/1388 اداره حقوقي قوه قضائيه: «كارشناسي به عنوان يكي از دلايل براي قاضي طريقيت دارد، بنابراين اگر نظر كارشناس با اوضاع و احوال مسلم قضيه مغايرت و مباينت نداشته باشد قابل ترتيب اثر است و اصولاً تشخيص صحت اظهارنظر كارشناس به‌ عهده مقام قضايي است و اعتراض به نظر كارشناس يا هيأت كارشناسي وقتي قابل ترتيب اثر است كه مبتني بر ايراد و اشكال موجه باشد و در اين صورت موضوع به كارشناسان ديگر ارجاع مي‌شود. اما چنانچه اعتراض به نظريه كارشناس كلي و بدون ذكر علت موجه باشد و نظريه كارشناس فاقد ايراد و با اوضاع و احوال مسلم قضيه هم مغايرت نداشته باشد، اعتراض به نظريه كارشناس قابل ترتيب اثر نيست و قانوناً موجبي براي ارجاع به هيأت‌هاي بعدي كارشناسي به جهت اين اعتراض نيست.
همچنين بر اساس ماده47 قانون اجراي احكام اگر موضوع به منظور بر آورد نمودن هزينه عملي معين به كارشناس محول شود با وصول نظريه كارشناس آيا طرفين حق اعتراض به آن را دارند يا خير؟
بايدگفت: مطابق ماده47 قانون اجراي احكام مدني جلب نظر كارشناس با دادگاه است. مستنبط از قسمت اخير ماده48 قانون مذكور، نظر كارشناس درخصوص مورد قابل تعرض نخواهد بود اما اين نظريه بايد توسط دادگاه، متعارف تشخيص داده شود.
در امور كيفري مواد448، 451، 452، 461،463،469 قانون مجازات اسلامي رجوع به كارشناس و اهل خبره را تجويز و مطابق مواد 83،84،85،87،88 آئين دادرسي دادگاه‌هاي عمومي و انقلاب در امور كيفري به دعوت از اهل خبره به منظور اظهارنظر از جهت علمي و فني و معلومات مخصوصي و حتي جلب آنان در جرايم مخل امنيت و خلاف نظم عمومي در صورت عدم حضور بدون عذر موجه اشاره شده است و در ماده91قانون مرقوم اشعار مي‌دارد شهود تحقيق و ساير اشخاص كه حق حضور دارند مي‌توانند به نظريه اهل خبره اعتراض نمايند اما درخصوص وظيفه قاضي رسيدگي كننده در مواجهه با اعتراض آنان تصريح وجود ندارد كه آيا با اعتراض طرفين دعوي قاضي بايد به هيأت كارشناسان ارجاع دهد؟ اعتراض به نظر كارشناس حق اصحاب دعوي است اما اينكه به صرف اعتراض طرفين قاضي مكلف به ارجاع امر به هيأت كارشناسان است پاسخ منفي است زيرا هنگامي قاضي دستور رسيدگي به اعتراض را خواهد داد كه بررسي آن مؤثر در كشف واقعيت باشد.
نظريه كارشناسي تا چه اندازه در تعيين تكليف نهايي پرونده مؤثر است؟
اصولاً چه در تصادفات و چه در ساير امور كه دادگاه موضوع را به كارشناس ارجاع مي‌دهد پاسخ كارشناس و هيأت كارشناسي به دادگاه كه در غالب نظريه گزارش مي‌شود هنگامي براي دادگاه اعتبار دارد كه با محتويات پرونده و شرايط اوضاع و احوال مربوطه منطبق باشد به بيان ديگر نظر كارشناس هنگامي به صورت دليل از سوي دادگاه معتبر خواهد بود كه منطبق با واقع بوده و براي قاضي ايجاد يقين كند. همچنين بايد توجه داشت كه كارشناس حق اظهارنظر قضايي ندارد براي مثال در تصادفات پس از ارجاع موضوع از سوي دادگاه به كارشناس وظيفه او تعيين علت تامه وقوع حادثه است نه اينكه اظهارنظر كند چه كسي در حادثه مقصر است.
نظريه7/932-1378/3/16 اداره حقوقي قوه قضائيه: «نظركارشناس يكي از ادله اثبات دعوي است مگر اينكه قاضي تشخيص دهد كه منطبق با واقع نيست كه آن موقع در صورت لزوم از كارشناسان ديگر استفاده خواهدكرد بنابراين در صورتي‌كه نظريه پزشكي قانوني قاضي را اقناع نمايد و مرجع رسيدگي آن نظريه را منطبق با واقع تشخيص دهد بايستي مطابق آن عمل كند».
نظريه 7/6466-1378/13 اداره حقوقي قوه قضائيه: «با توجه به مواد 83 الي 95 ق.آئين دادرسي كيفري1378 تشخيص صحت يا عدم صحت نظريه پزشك قانوني يا اهل خبره به نظر قاضي رسيدگي كننده است تنها وجود گواهي پزشك كافي براي احراز بزهكاري متهم نيست و بايد دلائل كافي بر توجه اتهام به متهم وجود داشته باشد».
نظريه 7/6611-1379/7/19 اداره حقوقي قوه قضائيه: «كارشناس بايد طبق قراردادگاه كارشناسي و اظهارنظر كند.اگر نظر كارشناس با اوضاع و احوال محقق و مسلم قضيه مطابقت نداشته باشد دادگاه از آن تبعيت نمي‌كند».
در قانون لايحه آئيين دادرسي كيفري جديد در ماده 43-124 آمده است:
«هرگاه نظريه كارشناس به نظر بازپرس محل ترديد باشد يا در صورت تعدد كارشناسان بين نظر آنها اختلاف باشد مي‌تواند براي يك بار ديگر از ساير كارشناسان دعوت به عمل آورد يا نظريه آنها را نزد متخصص علم يا فن بازپرس مي‌تواند مربوط ارسال و نظر او را استعلام كند».
ماده 44-124: «در صورتي كه نظر كارشناس با اوضاع و احوال محقق و معلوم مورد كارشناسي مطابقت نداشته باشد، بازپرس نظر كارشناس را به نحو مستدل رد كرده و موضوع را به كارشناس ديگر ارجاع مي‌دهد».
ماده 45-124: «هرگاه يكي از طرفين از تخلف كارشناس متضرر شده باشد، مي‌تواند مطابق  مقررات مربوط از كارشناس مطالبه ضرر كند».
محمد حصاركوشكي(معاون دادستان نظامي خراسان رضوي): تصميم دادگاه مبني بر صدور قرار ارجاع امر به كارشناس از مصاديق قرار مي‌باشد و قرارها به دو دسته تقسيم مي‌شوند. 1- قرارهايي كه پيش از صدور حكم و در طي دادرسي صادر مي‌شوند2- قرارهايي كه بدون ورود در ماهيت دعوا صادر مي‌شوند مانند قرار عدم صلاحيت و قرار سقوط دعوا.
قرارهاي دسته اول خود به دو دسته تقسيم مي‌شوند: الف) قرارهاي مقدماتي يا اعدادي يا تحقيقاتي ب) قرارهاي موقت.
قرار ارجاع امر به كارشناسي از مصاديق قرارهاي تحقيقاتي يا مقدماتي است كه دادگاه رأساً يا به درخواست يكي از اصحاب دعوا و پيش از صدور حكم صادر مي‌كند و مقصود از آن رسيدگي به دلايل يكي از طرفين و احراز صحت اموري است كه مؤثر در صحت ادعاست. اين قرارها دعوا را قطع و فصل نمي‌كنند بلكه دادگاه را آماده براي قطع و فصل و صدور رأي مي‌نمايند. چنانكه قرار معاينه محل نيز از اين جمله مي‌باشد.
قرارهاي تحقيقاتي يا اعدادي خود به دو نوع تقسيم مي‌شوند: الف- قرار ساده ب- قرار قرينه‌اي
الف- قرار ساده: صرف صدور قرار آن حاكي از حقانيت هيچ يك از اصحاب دعوا نبوده و نمي‌توان از روي آن رأي دادگاه را استنباط كرد و به ديگر سخن با صدور قرار هيچ‌كدام از طرفين اميدوار يا نااميد نمي‌شوند چنانكه اگر در اختلاف حساب ميان دو بازرگان دادگاه قرار ارجاع امر به كارشناس براي رسيدگي به حساب‌هاي آنان صادر كند اين قرار ظاهراً به نفع هيچ‌كدام از طرفين نيست چرا كه نتيجه آن بستانكاري خواهان و يا عدم آن مي‌باشد.
ب- قرار قرينه‌اي: صدور آن طليعه صدور حكم به نفع يكي از طرفين مي‌‌باشد يعني از قرار دادگاه مي‌توان پيش‌بيني كرد كه با اجراي قرار دادگاه نسبت به ماهيت دعوا چه نظري اتخاذ خواهد كرد چنانكه اگر خواهان مطالبه اجرت‌المثل مال خود را از خوانده دعوي بنمايد صدور قرار ارجاع امر به كارشناسي جهت تعيين اجرت‌المثل، حاكي از آن است كه دادگاه در نظر دارد به نفع خواهان حكم صادر نمايد.
انصراف دادگاه از اجراي قرار مقدماتي در صورتي‌كه تأثيري در كار نداشته باشد برخلاف قانون نيست اما اگر قرار قرينه‌اي باشد كه پس از احراز اصل استحقاق يكي از طرفين صادر مي‌شود عدول از آن خالي از اشكال نيست و به اصل دعوا اخلال مي كند و بايد مستند به دليل باشد. در حقوق روم ميان احكام دادگاه كه موجب قطع و فصل دعوا مي‌شدند و قرارهايي كه مسايل فرعي را حل و فصل كرده و جريان دادرسي را تنظيم مي‌نمودند تمايز قايل بودند. احكام به تنهايي قابل تجديدنظر بودند و قرارها در ضمن حكم، در حقوق قديم فرانسه، احكام دادگاه‌ها با قرارها فرق داشت، اين قرارها در صورتي‌ به تنهايي قابل تجديدنظر بودند كه خسارتي متوجه يكي از اصحاب دعوا كند و تشخيص اين امر نيز گاهي دشوار و مورد اختلاف بود. از اين‌رو پس از انقلاب كبير فرانسه، قرارهاي ساده از قرارهاي قرينه جدا شدند. قرارهاي قرينه مستقلاً قابل تجديدنظر گرديد و چون دادگاه مكلف بود در ماهيت دعوا از آنها پيروي كند اصل قرار قرينه قابل عدول نبود يعني دادگاه پيش از اجراي آن نمي‌توانست حكم صادر كند ولي قرارهاي ساده، ضمن شكايت از حكم قابل تجديدنظر بودند و دادگاه پس از صدور آن مي‌توانست از آن صرفنظر كند. سرانجام بر اثر اصلاحات1942 قرارهاي قرينه امتياز خود را از دست دادند زيرا به موجب ماده451 آيين دادرسي مدني فرانسه كليه قرارهاي تحقيقاتي مستقلاً قابل تجديدنظر شدند مگر در موارد استثنايي.
ماده260 قانون آيين دادرسي دادگاه‌هاي عمومي و انقلاب در امور مدني دادگاه را مكلف كرده كه نظريه كارشناسي را به اصحاب دعوا ابلاغ نمايد و آنها نيز ظرف يك هفته مي‌توانند چنانچه مطلبي دارند نفياً يا اثباتاً اظهارنظر كند و همچنين ماده17 قانون رسيدگي به تخلفات رانندگي مصوب24/12/89 نظريه اوليه افسران كارشناس تصادفات راهنمايي و رانندگي را در حكم كارشناس رسمي دانسته است و در ادامه ماده آمده است: «چنانچه به نظر قاضي رسيدگي كننده، نظر كارشناس مبهم و يا نقاص باشد موضوع جهت رفع نقص به همان كارشناس يا كارشناس ديگر ارجاع مي‌گردد و در صورت مغايرت نظر كارشناس با اوضاع و احوال مسلم قضيه و يا اعتراض موجه و مدلل اصحاب دعوا، موضوع به هيأت كارشناسي و مطابق مقررات آيين دادرسي دادگاه‌هاي عمومي و انقلاب ارجاع خواهد شد».
باتوجه به موارد فوق در مورد اصل صدور قراركارشناسي حتي دادگاه وظيفه ابلاغ آن را به اصحاب دعوا ندارد و صرفاً نتيجه كارشناسي را دادگاه بايد به اصحاب دعوا ابلاغ نمايد و آنان مي‌توانند مطالبشان را نفياً يا اثباتاً به طور كتبي اظهارنظر نمايند و مرجع تشخيص اعتراض موجه و مدلل اصحاب دعوا به نظر قاضي رسيدگي‌كننده مي‌باشد و اگر اين دادگاه نظر كارشناس را با اوضاع و احوال مسلم قضيه و يا اعتراض اصحاب دعوا را مدلل و مستند تشخيص دهد موضوع را به هيأت كارشناسي ارجاع خواهد داد. بنابراين در حقوق ايران قانونگذار حق اعتراض براي اصحاب دعوا قايل نشده چرا كه اين امر موجب اطاله دادرسي و سرگرداني اصحاب دعوا را به همراه خواهد داشت ولي اصحاب دعوا در مواردي كه آراي دادگاه ها قابل تجديدنظر باشد مي‌توانند از رأي صادره تجديدنظرخواهي نمايند. در همين راستا اداره حقوقي قوه قضائيه در نظريه شماره3614/7 مورخ 14/6/1388 و اداره حقوقي سازمان قضايي نيروهاي مسلح در شماره12623/34/7-24/4/1387 بيان داشته‌اند كه نظريه كارشناسي قابل اعتراض از سوي اصحاب دعوا نمي‌باشد.
 علي احمد باقري(بازپرس شعبه اول دادسراي نظامي استان همدان): قبل از پاسخ به سؤال لازم مي‌دانم تعريفي از كارشناس و كاربرد آن در مرجع قضايي داشته باشم.
كارشناس شخصي است كه به مناسبت تخصص، علم، فن و اطلاعاتي كه دارد به مقام قضايي در اتخاذ تصميم قضايي كمك و ياري مي‌نمايد. و علت استفاده از كارشناس به اين دليل است كه تصميمات و احكام قضايي پايه و اساس علمي و فني و محاسباتي داشته باشد و از طرفي اگر يك امر تخصصي در بين باشد و قاضي نتواند رأساً به نظر علمي كه در خصوص مورد لازم است برسد، بر اساس ماده83 قانون آئين دادرسي دادگاه‌هاي عمومي و انقلاب در اموركيفري از اهل خبره هنگامي دعوت بعمل مي‌آيد كه اظهارنظر آنان از جهت علمي يا فني يا معلومات مخصوص لازم باشد از قبيل پزشك، داروساز، مهندس، ارزياب و ديگر صاحبان حرف.
يكي از قرارهاي مقدماتي كه براي روشن شدن موضوع و چگونگي و صحت ادعاهاي متداعيين بعمل مي‌آيد ارجاع امر به كارشناس است. كارشناس به عنوان اماره قضايي با بررسي علايم و نشانه‌هايي كه مطابق با واقع است به دادرس در ايجاد علم و تعيين قضايي كمك مي‌كند و به همين علت در عصر ادله علمي، كارشناس را بايد ملكه ادله كيفري خواند به هر حال تشخيص صحت و سقم نظر كارشناس با قاضي رسيدگي كننده است.
موارد ارجاع به كارشناس:
1- ارجاع به كارشناس حسب نظر دادگاه
2- ارجاع به كارشناس حسب تقاضاي يكي از اصحاب دعوا
3- ارجاع به كارشناس حسب تقاضاي يكي از اصحاب دعوا
4- ارجاع به كارشناس حسب امر قانون
كه در سه مورد اول قاضي مختار است كه مورد را به كارشناس ارجاع دهد يا به تقاضا ترتيب اثر ندهد ولي در مورد چهارم اجباري است.
ماده257 قانون آئين دادرسي دادگاه‌هاي عمومي و انقلاب در امور مدني: دادگاه مي‌تواند رأساً يا به درخواست هر يك از اصحاب دعوا قرار ارجاع امر به كارشناس را صادر نمايد و ...
كه در پاسخ به قسمت اول سؤال با استنباط از مفاد ماده260 قانون آئين دادرسي دادگاه‌هاي عمومي و انقلاب در امور مدني كه حكمي كلي و مطلق است در رابطه با حق اعتراض طرفين پس از ملاحظه نظريه كارشناس و داشتن حق اعتراض، هر چند اين سؤال مطرح مي‌شود كه چگونه ممكن است كارشناس را كه طرفين دعوا خود به تراضي انتخاب و نظر او را در دعوا صائب دانسته‌اند بتوانند نظريه او را مورد اعتراض قرار دهند و همچنين با استفاده از اين ماده و حكم كلي آن مي‌توان پاسخ داد: علت قائل شدن حق اعتراض به نظر كارشناسي براي طرفين هر چند به تراضي باشد اقتضاي عدالت قضايي و عدم پذيرش تضييع حق طرفين است، زيرا طرفين كه به تراضي كارشناس را انتخاب و قانونگذار حق اعتراض نسبت به نظريه كارشناسي منتخب براي آنها قائل شد به تبع در موارد ارجاعي توسط مقام قضايي حق اعتراض وجود خواهد داشت.
در پاسخ به قسمت دوم سؤال بايد گفت: از آنجا كه نظريه كارشناس بايد صريح و موجه باشد به استناد قسمت آخر ماده 262 قانون آئين دادرسي دادگاه هاي عمومي و انقلاب در امور مدني و اينكه نظريه كارشناسي طريقيت دارد نه موضوعيت و همين‌طور به استناد ماده263 قانون آئين دادرسي دادگاه‌هاي عمومي و انقلاب در امور مدني در صورت لزوم تكميل تحقيقات يا اخذ توضيح از كارشناس، دادگاه موارد تكميل و توضيح را در صورت مجلس منعكس و به كارشناس اعلام و كارشناس را براي اداي توضيح دعوت مي‌نمايد و پس از اخذ توضيحات چنانچه كارشناسي را ناقص تشخيص دهد، قرار تكميل آن را صادر و به همان كارشناس يا كارشناس ديگر تحويل مي‌كند و يا به استناد ماده87 قانون آئين دادرسي كيفري دادگاه‌هاي عمومي و انقلاب در موارد اختلاف عقيده يا مشكوك بودن نظريه خبرگان، مقام قضايي اختيار دارد از خبرگان ديگر دعوت كند يا نظر آنها را نزد متخصصين علم يا فن مربوطه ارسال و نظر آنها را استعلام نمايد. باتوجه به اينكه كارشناس رأي نمي‌دهد بلكه نظر تخصصي مي‌دهد و همان‌طوركه اشاره شد تشخيص صحت و سقم و پذيرش نظريه كارشناس به مقام قضايي محول شده است. لذا در اجراي ماده265 قانون اخير الذكر در صورتي كه نظر كارشناس با اوضاع و احوالي محقق و معلوم مورد كارشناسي مطابقت نداشته باشد دادگاه به آن ترتيب اثر نخواهد داد.
البته قانونگذار خارج از اين موضوع در رابطه با متضرر شدن اصحاب دعوا از نظريه كارشناسي در نتيجه تخلف كارشناس چه راجع به امور كيفري و چه حقوقي در ماده 267 قانون آئين دادرسي دادگاه‌هاي عمومي و انقلاب در امور مدني و ماده37 قانون كارشناسان رسمي دادگستري، چنانچه كارشناس در نظريه كارشناسي، تمام ماوقع را ذكر نكند يا برخلاف واقع چيزي را ذكر كند يا چيزي كه براي آزمايش در دسترسي او گذاشته شده در ورود خسارت مي‌توان مطالبه ضرر كرد و در باب موضوع ماده37 مذكور مجازات در نظرگرفته است. 
سيد سعيد موسوي(داديار دادسراي نظامي ايلام): به طور معمول و برابر رويه عملي محاكم به محض اعتراض از سوي يكي از متداعيين دادگاه يا دادسرا اقدام به صدور قرار كارشناسي به هيأت بالاتر مي‌نمايد كه همين امر موجبات اطاله دادرسي در محاكم و مراجع قضايي فراهم مي‌نمايد، اما با مداقه در متن قانون آيين دادرسي دادگاه‌هاي عمومي و انقلاب در امورمدني مصوب79 و مواد263 و 265 مشخص گرديده قانون مراجع قضايي را پس از صدور قراركارشناسي اوليه ملزم به صدور قراركارشناسي ديگر نمي‌كند زيرا ماده263 قانون مزبور مقرر داشته: «در صورت لزوم تكميل تحقيقات با اخذ توضيح از كارشناس دادگاه موارد تشكيك را در صورتمجلس منعكس و به كارشناس اعلام و كارشناس را براي اداي توضيح دعوت مي‌نمايد در صورت عدم حضور كارشناس و نداشتن عذر موجه، جلب وي را مي‌خواهد. هرگاه پس از اداي توضيحات، دادگاه نظركارشناسي را ناقص تشخيص دهد، قرار تكميل آن را صادر و به همان كارشناس يا كارشناس ديگر محول مي‌نمايد».
با نگاه اجمالي به مفاد اين ماده متوجه مي‌شويم هرچند اعتراض به نظريه كارشناسي به لحاظ حق تضييع شده هريك از اصحاب دعوي به نوعي حق متداعيين مي‌باشد لكن قانون مراجع قضايي را ملزم به پذيرش اعتراض به نظريه كارشناسي ننموده است ولي مراجع موظف هستند به مخض اعلام نظركارشناس آن را مطالعه نموده چنانچه نظريه ابراز شده مبهم باشد يا نياز به توضيحات داشته باشد قاضي مي‌تواند كارشناس را دعوت كرده تا زمان تكميل جلسه موارد ابهام را به صورت كتبي به كارشناس اعلام و توضيحات لازم را از وي اخذ و در صورتجلسه منعكس نمايد و ديگر اينكه اگر قاضي متوجه شود نظركارشناسي با اوضاع و احوال قضيه مغايرت دارد در آن صورت، قرار ارجاع امر به هيأت كارشناسي صادر مي‌‌نمايد. قابل ذكر است در اين‌گونه موارد، مرجع رسيدگي نياز نيست پس از وصول اعتراض از سوي اصحاب دعوي اقدام به اين عمل نمايد، بلكه بدون اعتراض هم موظف به اقدام لازم در اين‌باره مي‌باشد. قانون براي اينكه قضات بتوانند از هيأت كارشناسي جهت كشف حقيقت استفاده كنند شرايط و ضوابط را مشخص نكرده و در عمل دادسراها به محض اعتراض يكي از متداعيين قرار هيأت كارشناسي صادر مي‌نمايند.
از مجموع بحث مي‌توان چنين نتيجه‌گيري نمود كه طرفين دعوي حق اعتراض به نظر قاضي مبني بر صدور قراركارشناسي را ندارند و اگر به نظر بازپرس يا داديار مبني بر صدور قراركارشناسي اعتراض كند اين قرار در دادگاه قابل رسيدگي نيست. زيرا اين قرار قابل اعتراض اعلام نشده تا دادگاه در اجراي اوامر قانوني اقدام به بررسي اعتراض نمايد. اما نظريه كارشناسي از سوي هريك از متداعيين(البته كسي كه از نظريه كارشناسي متضرر شده) قابل اعتراض است و اين اعتراض توسط مقام قضايي بررسي در صورتي‌كه ابهام يا اجمال نداشته باشد يا معلق نبوده و نيازي به تحقيقات يا صدور قرار هيأت كارشناسي نباشد، مقام قضايي مي‌تواند بدون اعتنا به درخواست هريك از متداعيين حكم مقتضي را صادر نمايد و اين اقدام قاضي به هيچ‌وجه خلاف نيست، اما قاضي بايد تمام مراحل مربوط به قرار كارشناسي را رعايت نمايد.
بايد توجه داشت حمايت از حقوق شهروندي كه از محورهاي بارز توسعه قضايي مي‌باشد توجه به اين مهم را بيش از پيش پر اهميت مي‌نمايد كه هريك از اصحاب دعوي كه متضرر از نظر كارشناسي مي‌باشد و اين تضرر را من غيرحق عليه خود تشخيص ‌دهند، اين حق را بايد براي آنها متصور دانست تا موارد ابهام و اجمال حاصل از نظريه كارشناسي را احصاء نموده و به نزد مرجع رسيدگي‌كننده ابراز نمايد تا قاضي مربوطه نيز بر اساس ماده263 قانون مارالذكر در جهت رفع آن اقدام و حتي‌المقدور فرد متضرر از نظريه كارشناسي را در موارد اعلامي قانع نمايد هر چند در اين‌باره مرجع رسيدگي‌كننده مواجه با تكليفي نمي‌باشد و صرفاً بايد به موارد ابهام و اجمال موردنظر خود توجه نمايد.

وظایف کارشناسان رسمی دادگستری

 ماده 1 ـ كانون‌هاي كارشناسان رسمي دادگستري در مراكزاستانها كه مطابق اين قانون تشكيل مي‌گردند به عنوان «كانون استان» شناخته مي‌شوند و داراي شخصيت حقوقي مستقل غيردولتي، غيرانتفاعي و غير سياسي مي‌باشند.
ماده 2 ـ كانون استان در مراكز استانها با وجود حداقل سي نفر كارشناس رسمي مقيم تشكيل مي‌گردد و تا وقتي كه در مركزاستاني كانون مستقل تشكيل نگرديده است، كارشناسان رسمي آن استان عضو نزديك‌ترين كانون به آن استان خواهند بود.
ماده 3 ـ شوراي عالي كارشناسان متشكل از هيجده نفر عضو به انتخاب كارشناسان كل كشور به تناسب تعداد كارشناسان عضو هر كانون در تهران تشكيل مي‌گردد. اعضاي شوراي عالي كارشناسان بايد داراي شرايط موضوع ماده (15) اين قانون باشندو نحوه انتخاب آنان براساس آيين‌نامه اين قانون خواهد بود.
تبصره 1 ـ مـدت عضويت در شوراي عالي كارشناسان چهارسـال مي‌باشد و انتخاب مجدد براي يك دوره ديگر بلامانع است.
تبصره 2 ـ منتخبين موضوع اين ماده از بين خود يك نفر به‌عنوان رئيس، يك نفر نايب رئيس، يك نفر خزانه‌دار، يك نفركارپرداز، دو نفر منشي و دو نفر بازرس با اكثريت آراء انتخاب‌مي‌نمايند.
شوراي مذكور تا انتخاب اعضاي جديد كماكان عهده‌دار وظائف مقرر مي‌باشند.
ماده 4 ـ اهداف هر كانون به شرح زير است :
الف - ايجاد زمينه لازم براي تشكل و جذب نيروهاي متـخصص و متعهد به منظور ارائه خدمات كارشناسي و تلاش در جـهت تـأمين و تعميم عـدالت در امور مربوطه.
ب - فراهم آوردن موجبات تعالي علمي و تجربي كارشناسان عضو.
ج - تنظيم و اداره امور كارشناسان عضو در كارهاي مربوط به كارشناسي در حدود مقررات.
د - نظارت مستمر بر نحوه عمل و رفتار كارشناسان عضو جهت حصول اطمينان از حسن جريان امور كارشناسي.
هـ - ايجاد ارتباط و مبادله اطلاعات تخصصي و فني بـين كارشناسان عضو از طريق شوراي عالي كارشناسان با مؤسسات مشابه در ساير كشورها با رعايت مقررات موضوعه.
ماده 5 ـ اركـان هر كانون به شرح زير است:
الف - مجمع عمومي؛
ب - هيأت مديره؛
ج - بازرسان؛
د - دادسرا و دادگاه انتظامي.
ماده 6 ـ مجامع عمومي- عادي و فوق العاده- هر كانون از كارشناسان رسمي عضو آن كانون كه پروانه كارشناسي آنان داراي اعتبار بوده و در حال تعليق نباشند به شرح ذيل تشكيل مي‌‌شوند:
الف - مجمع عمومي عادي سالانه درسه ماه اول هر سال به دعوت هيأت مديره تشكيل و با حضور نصف به‌علاوه يك كارشناسان رسمي عضو كانون رسميت خواهد يافت. در صورتي كه در جلسه اول نصاب مزبور حاصـل نشود به دعوت هيأت مديره، جلسه تجديد و با حضـور حداقل يك سـوم اعضاء رسميت خواهد يافت و تصميمات‌مجمـع با اكثـريت آراي اعضـاي حاضر در جلسه معتبر خواهد بود.
ب- مجمع عمومي عادي يا فو‌ق‌العاده داراي هيأت‌رئيسه‌اي مركـب از يك نفررئيس و دونفر منشي خواهدبود كه از بين اعضاي حاضر در جلسـه مجمـع و توسط اعضاي ياد شده تعيين مي‌شوند. براي نظـارت در اخـذ رأي و قرائت آراء پنج نفر به عنوان هيأت نظارت از بيـن اعضاي‌حاضـر در مجمـع توسط مجمع انتخاب خواهند شد.
تبصره 1 ـ در صورت عدم دعوت هيـأت مديره بـراي تشکيـل مجمع عمومي عادي در موعد مقـرر، جلسـه مجمـع عمومي‌فوق‌العاده به دعوت بازرسان هر کانون يا يک دهم کارشناسان رسمي عضو در کانون و يا يک پنجم کارشناسان رسمي عضو در کانونهاي ديگر تشکيل خواهد شد.
تبصره 2 ـ نحوه تشکيل و اداره جلسات مجامع عمومي عادي و فوق‌العاده، چگونگي نظارت بر انتخابات توسط هيأت‌نظارت، شيوه برگزاري انتخابات اعضاي هيأت مديره و بازرسان و دادستان انتظامي در آيين نامه اجرائي اين قانون مشخص خواهدشد.
ماده 7 ـ وظايف و اختيارات شوراي عالي کارشناسان به قرارزير است:
الف - اقدامات لازم براي ارتقاء سطح خدمات کارشناسي در سراسر کشور از طريق سياستگذاري، برگزاري دوره‌هاي آموزشي، بازآموزي، گردهمائي، هم‌انديشي و همچنين برگزاري آزمون ساليانه براساس نياز مناطق کشور و تدوين مقررات مربوط به رشته ها و گروه‌هاي مختلف کارشناسي.
ب- تدوين مقررات و ضوابط صلاحيت علمي و فني متقاضيان کارشناسي و نيز ضوابط ارتقاء صلاحيت عملي، جغرافيايي و نقل و انتقال کارشناسان رسمي برابر مقررات‌اين قانون.
ج - تدوين نظامنامه‌هاي مربوط به تشکيل و شرح وظايف کميسيونهاي مشورتي علمي و فني و ساير کميسيونهاي خاص.
د - تعيين تعرفه عضويت و پيشنهاد حق‌الزحمه کارشناسي جهت ارائه به مراجع ذيربط.
هـ - بررسي و تصويب يا رد پيشنهادات کانونها درمحدوده ضوابط و مقررات.
و - تدوين و تصويب نظامنامه‌هاي مالي، معاملاتي واستخدامي کانونها.
ز - تدوين وبازنگري در ضوابط و روش‌هاي کارشناسي و اظهارنظر در خصوص استعلامات و ارائه رويه واحد در امور کارشناسان.
ح - نظارت بر حسن انجام انتخابات کانونها درحوزه‌هاي انتخابات استاني با رعايت مقررات مربوطه.
ط - نظارت بر اجراي مقررات توسط ارکان هر کانون و اعلام تخلفات آنان به مراجع ذي‌ربط.
ي - تعيين نماينده جهت شرکت در مجامع بين‌المللي و مجامع داخلي از قبيل قانونگذاري، اجرايي و قضائي.
ک - صدور احکام انتصاب اعضاي هيات مديره، رؤسا و دادستانهاي انتظامي هر کانون.
ل - انجام ساير وظايف مقرر در قوانين و مقررات.
تبصره 1 ـ نحوه تشکيل جلسات و اتخاذ تصميم طبق آيين‌نامه اجرائي اين قانون مي‌باشد.
تبصره 2 ـ تصميمات شوراي عالي کارشناسان در حدود مقررات اين قانون براي کليه کانون‌هاي کشور لازم الاجراء مي‌باشد.
تبصره 3 ـ شوراي عالي کارشناسان‌ مي‌تواند با توجه به شرايط، قسمتي از اختيارات خود را به کميسيونهاي وابسته و يا کانون‌هاي مستقل استان مربوط تفويض نمايد.
ماده 8 ـ وظايف و اختيارات مجمع عمومي عادي به شرح‌زير است:
الف - بررسي گزارش ساليانه عملکرد کانون و اتخاذ تصميم درباره آن پس از استماع گزارش بازرسان.
ب - بررسي و تصويب صورتهاي مالي ساليانه کانون پس ازاستماع گزارش بازرسان.
ج - بررسي و تصويب خط مشي و برنامه و بودجه سال آينده کانون به پيشنهاد هيأت مديره.
د - رسيدگي و اتخاذ تصميم نسبت به ساير موارد پيشنهادي که در محدوده وظايف کانون توسط هيأت مديره‌در دستور جلسه قرار گيرد.
هـ - تصويب اخذ وام و اعتبار براي کانون به پيشنهاد هيأت مديره.
و - گزارش عملکرد و صورت هاي مالي سالانه پس از تصويب مجامع عمومي، توسط هيأت مديره هر کانون‌براي شوراي عالي کارشناسان ارسال خواهد شد.
ز - انتخاب اعضاي هيأت مديره و بازرسان و دادستان انتظامي کانون.
تبصره ـ در مواردي که به علت سلب شرايط يا فوت يا بيماريهاي صعب‌العلاج که ادامه فعاليت را به مـدت معتنـابهي غيرممکن مي‌سازد يا استعفاي تعدادي از اعضاي هيأت مديره يا دادستان و يا بازرسان، حسب مورد تعداد اعضاي هيأت مديره به حد نصاب لازم نرسد و يا انجام وظايف دادستان و يا بازرسان توسط مجمع عمومي فوق‌العاده انتخابات به عمل خواهد آمد که به ترتيب و حسب مورد با دعوت رئيس هيأت مديره کانون مربوط و يا دو نفر از اعضاي هيأت ‌مديره و يا بازرسان تشکيل مي‌گردد.
ساير موارد تشکيل مجمع عمومي فوق‌العاده با رعايت ديگر مقررات اين قانون بنا به تشخيص هيأت مديره کانون مربوط صورت خواهد گرفت.
ماده 9 ـ اعضاي هيأت مديره، بازرسان و دادستان انتظامي از بين کارشناسان رسمي عضو کانون مربوط که داراي پروانه کارشناسي رسمي معتبر بوده و در حال تعليق نباشند انتخاب‌مي‌گردند. اشخاص ياد شده علاوه بر دارا بودن شرايط مذکور در ماده (15) اين قانون بايد داراي شرايط زير نيز باشند:
الف - حداقل سه سال سابقه کارشناسي رسمي.
ب - مدرک تحصيلي ليسانس يا بالاتر.
تبصره 1 ـ اشخاص ياد شده در مدت عضويت بايد در شهر محل کانون مربوط اقامت داشته باشند.
تبصره 2 ـ تشخيص و احراز شرايط انتخاب مقرر در اين ماده بر عهده کميسيون تشخيص صلاحيت اولويتهاي اخلاقي مي‌باشد.
ماده 10 ـ هيأت مديره در کانون تهران داراي يازده نفر عضواصلي و سه نفر عضو علي‌البدل و در ساير کانونها داراي پنج نفرعضو اصلي و دو نفر عضو علي‌البدل خواهد بود که براي مدت چهار سال انتخاب مي‌شوند. جلسات هيأت مديره در کانون تهران با حضور حداقل هفت نفر و در ساير کانونها با حضور حداقل سه نفر تشکيل و رسميت خواهد يافت. تصميمات هيأت مديره کانون‌تهران با حداقل شش رأي و هيأت مديره کانونهاي ديگر با حداقل سه رأي معتبر خواهند بود.
تبصره 1 ـ موارد شرکت اعضاي علي‌البدل در جلسات هيأت مديره به جاي اعضاي اصلي در آئين‌ نامه اجرايي اين قانون مقرر مي‌گردد.
تبصره 2 ـ پس از انقضاي مدت مأموريت چهارساله هيأت‌مديره، در صورتي که انتخاب هيأت مديره جديد به هر علت انجام‌نشود و به تأخير افتد، هيأت مديره سابق تا تشکيل هيأت مديره جديد کماکان انجام وظيفه خواهد نمود.
در هر صورت مدت زمان تأخير درانتخاب هيأت‌مديره جديد نبايد از شش ماه تجاوز نمايد. در صورت برطرف نشدن علت تأخير، مهلت مذکور با تأييد مجمع‌عمومي فوق‌العاده امکان‌پذير است.
ماده 11 ـ هيأت مديره کانون تهران از بين خود يک نفر رئيس، دو نفر نايب رئيس، دو نفر منشي، يک نفر مسؤول امورمالي با رأي مخفي براي مدت دو سال به عنوان هيات ‌رئيسه انتخاب مي‌نمايد. هيأت رئيسه ساير کانونها مرکب از يک نفر رئيس، يک نفر نايب رئيس، يک نفر منشي و يک نفر مسؤول امور مالي مي‌باشد که بترتيب بالا انتخاب خواهند شد. تجديد انتخاب اعضاي مذکور بلامانع است. تا زماني که هيأت رئيسه جديد تعيين نشده است، هيأت رئيسه قبلي کماکان انجام وظيفه خواهد نمود.
تبصره 1 ـ رئيس هيأت مديره هر کانون، رئيس کانون مذکور نيز خواهد بود.
تبصره 2 ـ نحوه دعوت و زمان انتخاب هيأت رئيسه جديد در آيين‌نامه اجرائي اين قانون مشخص خواهد شد.
ماده 12 ـ وظايف هيأت مديره هر کانون به قرار زير است:
الف - اداره امور کانون جهت تحقق موارد مقرر در ماده (4) اين قانون.
ب - اتخاذ تصميم در خصوص اجازه صدور و تمديد پروانه کارشناسي و نيز ابلاغ کارآموزي براي افراد واجدشرايط.
ج - دعوت براي تشکيل مجامع عمومي و اجراي تصميمات آنها.
د - قبول شکايات و عندالاقتضاء ارجاع به دادسراي انتظامي کانون براي تعقيب کارشناس رسمي.
تبصره ـ تصميمات هيأت مديره در مورد رد شکايت ظرف مدت بيست روز از تاريخ ابلاغ به شاکي قابل اعتراض و رسيدگي دردادسراي انتظامي کانون مربوط خواهد بود.
هـ - اعلام تخلف به دادسراي انتظامي در صورت اطلاع از وقوع تخلف کارشناس رسمي.
و - اظهار نظر مشورتي نسبت به مسايل و موضوعات ارجاعي از طرف کليه دستگاهها اعم از وزارتخانه‌ها و مؤسسات و شرکتهاي دولتي و موسسات و نهادهاي‌عمومي غيردولتي.
ز - تصويب معاملات جاري، استخدام و عزل و نصب‌کارکنان.
ح - اجراي ساير وظايفي که در اين قانون براي هيأت مديره پيش‌بيني شده است.
ماده 13 ـ کميسيون تشخيص صلاحيت‌هاي مندرج در ماده (15) اين قانون متشکل از پنج عضو اصلي و دو عضو علي‌البدل خواهد بود که دو عضو اصلي و يک عضو علي‌البدل از بين‌حقوقدانان توسط رئيس قوه قضائيه انتخاب و بقيه اعضاء از بين کارشناسان رسمي به پيشنهاد شوراي عالي کارشناسان و تأييد رئيس قوه قضائيه منصوب خواهند شد. تشخيص صلاحيت اولويتهاي اخلاقي مندرج دراين قانون بر عهده کميسيون ياد شده مي‌باشد.
تبصره ـ مدت عضويت هر عضو در کميسيون ياد شده چهارسال مي‌باشد.
ماده 14 ـ رئيس هر کانون بالاترين مقام اداري و اجرائي آن کانون بوده و داراي وظايف ذيل است:
الف - ابلاغ مصوبات هيات مديره کانون و اجراي آنها برحسب مورد.
ب - نظارت بر حسن جريان کليه امور اجرايي و اداري.
ج - حفظ حقوق و منافع و اموال کانون.
د - امضاي پروانه کارشناسان رسمي و صدور آن بعد از تصويب هيأت مديره کانون مربوطه.
هـ - نمايندگي کانون در نزد مراجع قانوني و اشخاص‌حقيقي.
و - ارجاع به داوري و صلح و سازش پس از تصويب هيأت مديره کانون.
ز - تهيه و تنظيم بودجه سالانه و پيشنهاد به هيأت‌مديره.
ح - اخذ وام و اعتبار پس از پيشنهاد هيأت مديره کانون و تصويب مجمع عمومي.
ط - انجام امور اداري و مالي و معاملاتي و استخدامي و عزل و نصب کارکنان کانون با رعايت مقررات مربوط.
ي - امضاي قراردادها و اسناد تعهدآور کانون مربوط، به اتفاق يک نفر از اعضاي هيأت مديره با انتخاب هيأت مديره کانون مذکور.
ماده 15 ـ متقاضيان اخذ پروانه کارشناسي رسمي علاوه بر وثاقت بايد واجد شرايط ذيل باشند:
الف - متدين به دين اسلام و يا يکي از اقليتهاي ديني شناخته شده در قانون اساسي جمهوري اسلامي ايران و وفاداري به نظام مقدس جمهوري اسلامي ايران.
ب - داشتن تابعيت ايراني.
ج - نداشتن پيشينه کيفري مؤثر.
د - عدم اعتياد به مواد مخدر.
هـ - نداشتن وابستگي و سابقه عضويت و هواداري در گروه‌هاي غير قانوني يا مخالف اسلام.
تبصره ـ وزارت اطلاعات مکلف است ظرف مهلت دو ماه مراتب استعلام را اعلام نمايد.
و - داشتن دانشنامه کارشناسي يا بالاتر در رشته مورد تقاضا و حداقل پنج سال سابقه تجربي در رشته مربوط بعد از اخذ مدرک تحصيلي مذکور. هر گاه در رشته مورد نياز،دوره تحصيلي کارشناسي يا بالاتر وجود نداشته باشد دراين صورت افراد با دارا بودن مدرک دانشنامه کارشناسي يا بالاتر در هر رشته و حداقل پانزده سال سابقه کار در آن رشته مي‌توانند متقاضي اخذ پروانه کارشناسي رسمي باشند.
ز - دارا بودن حداقل بيست و پنج سال سن درپايان مهلت ثبت نام.
ح - موفقيت در آزمون علمي و تجربي و گزينش صلاحيت اولويت‌هاي اخلاقي.
ط - گذرانيدن دوره کارآموزي به مدت يک سال تحت نظر کارشناس رسمي‌اي که بيش از ده سال سابقه کارشناسي رسمي داشته و به عنوان کارشناس راهنما با معرفي هيأت مديره کانون مربوط.
ي - داشتن معافيت يا کارت پايان خدمت وظيفه عمومي.
تبصره 1 ـ شرايط لازم براي ثبت نام، نحوه انتخاب و نحوه برگزاري آزمون و منابع سؤالات امتحاني و موعد اعلام نتيجه و نحوه نظارت بر کارآموزان در طول دوره کارآموزي و همچنين وظايف کارآموزان در اين دوره در آيين‌نامه اجرايي اين قانون مشخص خواهد شد. کارآموزان در طي دوره کارآموزي حق هيچگونه اظهارنظر کارشناسي رسمي را بطور مستقل ندارند.
تبصره 2 ـ پس از اعلام تعداد مورد نياز در رشته کارشناسي امور ثبتي، دارندگان دانشنامه کارشناسي و فارغ‌التحصيلان آموزشگاههاي ‌اختصاصي ‌ثبت اعم از شاغل‌ يا بازنشسته ‌که حداقل ده سال سابقه در امور ثبتي و يا نقشه‌برداري ‌ثبتي داشته باشند مي‌توانند در صورت‌ داشتن شرايط مذکور در آزمون ياد شده شرکت‌ کند.
تبصره 3 ـ در رشته‌هايي که سابقه کارشناسان رسمي آن کمتر از ده سال است، شرط دارا بودن ده سال سابقه کارشناسي براي کارشناس راهنما لازم الرعايه نيست. متقاضيان رشته‌هاي جديد کارشناسي رسمي به مدت سه ماه تحت نظارت کانون مربوط کارآموزي خواهند نمود.
تبصره 4 ـ عدم پذيرش درخواست صدور پروانه کارشناسي رسمي هر يک از متقاضيان مانع از تقاضاي مجدد آنان براي دفعات بعدي نخواهد بود.
ماده 16 ـ کساني که تا تاريخ لازم الاجرا شدن اين قانون‌داراي پروانه کارشناسي رسمي معتبر باشند، تا زماني که براساس قوانين جاري سلب صلاحيت از آنان نشده باشد، پروانه کارشناسي آنان معتبر بوده و تابع مقررات اين قانون خواهند بود.
ماده 17 ـ کارشناسان ‌رسمي‌ جديد به هنگام ‌اخذ پروانه بايد با حضور در جلسه هيأت مديره‌ کانون مربوط با حضور رياست‌‌دادگستري استان يا نماينده وي به‌شرح ‌زير سوگند ياد نمايند:
«به خداوند متعال سوگند ياد مي‌کنم در امور کارشناسي که به من ارجاع مي‌گردد خداوند متعال را حاضر و ناظر دانسته، به راستي و درستي نظر خود را اظهار نمايم و اغراض شخصي خود رادر آن دخالت ندهم و تمام نظر خود را نسبت به موضوع کارشناسي اظهار نمايم و هيچ چيز را مکتوم ندارم و بر خلاف واقع چيزي نگويم و ننويسم و رازدار و امين باشم.»
ماده 18 ـ در تمامي مواردي که رجوع به کارشناسي لازم باشد به استثناي مواردي که در قوانين و مقررات جاري کشور به گونه ديگري براي وزارتخانه‌ها، مؤسسات دولتي، شرکتهاي‌دولتي، نهادهاي عمومي غيردولتي و ساير دستگاههاي دولتي که‌شمول قانون بر آنها مستلزم ذکر نام يا ذکر صريح نام مي‌باشد، تعيين تکليف شده است و يا مواردي که تابع قوانين و مقررات خاص مي‌باشد. دستگاههاي ياد شده در اين ماده بايد از وجود کارشناسان رسمي استفاده نمايند.
تبصره 1 ـ ارجاع امر کارشناسي از ناحيه مراجع قضائي به کارشناس، تابع قانون آيين دادرسي مي‌‌باشد.
تبصره 2 ـ کارشناسان رسمي مکلفند در امور ارجاعي در صورت وجود جهات رد، موضوع را به طور کتبي اعلام و از مبادرت به کارشناسي امتناع نمايند، در غير اينصورت متخلف محسوب و به مجازات انتظامي موضوع اين قانون محکوم مي‌شوند. جهات رد کارشناس رسمي همان جهات رد دادرس مندرج در قانون آيين دادرسي مدني مي‌باشد.
ماده 19ـ اظهار نظر کارشناسي بـايد مستدل و صريح باشد وکارشناسان رسمي مکلفند نکات و توضيحاتي که براي تبيين نظريه ضروري است و يا توسط شوراي عالي کارشناسان مشخص مي‌گردد به طور کامل در آن منعکس نمايند. کارشناس رسمي موظف است در حدود صلاحيت خود نظر کارشناسي را به طور کتبـي و در مهـلت مقرر به مراجع ذي‌ربط تسليم و نسخه‌اي از آن راتا مدت حداقل پنج سال بعد از تاريخ تسليم نگهداري نمايد.
تبصره ـ در مواردي که انجام معاملات مستلزم تعيين قيمت عادله روز از طرف کارشناس رسمي است، نظريه اعلام شده حداکثر تا شش ماه از تاريخ صدور معتبر خواهد بود.
ماده 21 ـ دادسراي انتظامي هر يک از کانونها، مرجع تعقيب تخلفات انتظامي کارشناسان رسمي متخلف حوزه آن کانون مي‌باشد. دادستان دادسراي انتظامي هر کانون از بين کارشناسان رسمي به وسيله مجمع عمومي آن کانون براي مدت چهارسال‌انتخاب خواهند شد و دادياران دادسراي انتظامي از بين کارشناسان رسمي کانون مربوط به پيشنهاد دادستان و تأييد هيأت مديره آن کانون به تعداد لازم تعيين مي‌شوند. دادسراي انتظامي پس از رسيدگي به شکايات ارجاعي در صورتي که عقيده بر تخلف داشته باشد، کيفرخواست صادر و در غير اين صورت قرار منع تعقيب خواهد داد. قرار منع تعقيب ظرف سي روز از تاريخ ابلاغ از طرف شاکي يا رئيس هيأت مديره هر کانون قابل اعتراض در دادگاه انتظامي کانون مربوطه مي‌باشد و چنانچه دادگاه انتظامي مزبور قرار منع تعقيب را صحيح ندانست، به موضوع رسيدگي و حکم مقتضي صادر مي‌کند.
تبصره ـ مرجع تعقيب تخلفات انتظامي، اعضاي هيأت مديره و دادستان و بازرسان کانون استانها، دادسراي انتظامي قضات مي‌باشد.
ماده 22 ـ هر گاه تخلف کارشناس رسمي عنوان يکي از جرايم مندرج در قوانين را داشته باشد، دادسراي انتظامي کانون مربوط مکلف است مراتب را براي رسيدگي به جنبه جزائي آن در اسرع وقت به مراجع قضايي صالح اعلام دارد و چنانچه علاوه بر جرائم مزبور تخلف انتظامي داشته باشد ، مطابق اين قانون و آيين‌نامه‌هاي آن به تخلف انتظامي رسيدگي و اقدام لازم معمول‌دارد. تصميم مراجع قضائي مزبور مانع اجراي مجازاتهاي انتظامي کارشناسان رسمي نخواهد بود.
ماده 23 ـ مرجع رسيدگي به تخلفات انتظامي کليه کارشناسان هر استان، دادگاه انتظامي مربوطه مي‌باشد. اعضاي دادگاه به شرح‌زير براي مدت چهار سال انتخاب مي‌گردند:
1- يک نفر حقوقدان که حداقل ده سال سابقه کار داشته باشد به انتخاب رئيس قوه ‌قضائيه.
2- رئيس هيأت مديره کانون مربوطه يا يکي از اعضاي هيأت مديره به انتخاب رئيس کانون.
3- يک نفر کارشناس رسمي در رشته مربوط به انتخاب رئيس کانون مربوطه.
تبصره 1 ـ رياست دادگاه با عضو حقوقدان خواهد بود.
تبصره 2 ـ چنانچه نياز به شعبه يا شعب ديگر دادگاه باشد با درخواست کانون مربوطه و تصويب رئيس قوه قضائيه تشکيل خواهد شد. ارجاع پرونده به شعبه يا شعب به عهده رئيس شعبه اول خواهد بود.
تبصره 3 ـ تصميمات دادگاه انتظامي از جانب هيأت مديره کانون مربوطه و از طرف محکوم عليه ظرف يک ماه پس از ابلاغ قابل تجديدنظرخواهي است.
تبصره 5 ـ تصميمات دادگاه انتظامي و دادسراهاي انتظامي در مورد کارشناسان رسمي به وسيله پست سفارشي به نشاني مندرج در پرونده عضويت کانون ابلاغ مي‌شود و هرگاه کارشناس‌رسمي تغيير نشاني خود را کتباً اعلام ننموده باشد آخرين نشاني موجود در پرونده معتبر خواهد بود.
تبصره 6 ـ موارد ردّ اعضاي دادگاه انتظامي همان موارد رد دادرسان مي‌باشد، در صورت وجود جهات رد فرد ديگري به ترتيب گفته شده در همين ماده تعيين خواهد شد.
تبصره 7 ـ هر گاه رسيدگي به شکايت انتظامي در امور کارشناسي مستلزم انجام کارشناسي مجدد توسط سايراعضاي کانون کارشناسان رسمي باشد، پرداخت دستمزد کارشناسي طبق تعرفه قانوني به عهده شاکي مي‌باشد.
ماده 24 ـ مرجع تجديدنظر نسبت به آراي قابل تجديد نظر، دادگاه تجديد نظر کارشناسان رسمي مي‌باشد که در تهران مستقر مي‌گردد و اعضاي آن به شرح ذيل انتخاب مي‌گردند:
الف - يک نفر حقوقدان با ده سال سابقه کار به انتخاب رئيس قوه قضائيه.
ب - رئيس شوراي عالي کارشناسان يا نماينده وي.
ج - يک نفر کارشناس در رشته مربوطه به انتخاب شوراي عالي کارشناسان.
ماده 25 ـ هر گاه رئيس قوه قضائيه يا وزير دادگستري و يا سه نفر از اعضاي هيأت مديره هر کانون استان (در مورد کارشناسان کانون مربوطه) از سوء رفتار و يا اعمال منافي با شئون و حيثيت کارشناسي کارشناسان رسمي اطلاع حاصل کنند، مي‌توانند با ارائه ادله خود از دادگاه انتظامي تعليق موقت او را تا صدور حکم قطعي بخواهند در اين صورت دادگاه مزبور خارج از نوبت اين‌درخواست را رسيدگي و مستند به دلايل ابرازي، رأي مقتضي‌صادر مي‌کند.
دادسراي انتظامي کانون مربوطه مکلف است ظرف مدت سه ماه از تاريخ وصول حکم تعليق موقت، نسبت به اتهامات وارده به کارشناسان مذکور رسيدگي و پرونده را جهت صدور رأي به دادگاه انتظامي ارسال دارد.
تبصره ـ مرجع رسيدگي به تجديد نظرخواهي همان مرجع معين شده در ماده (24) اين قانون براي تجديدنظر مي‌باشد.
ماده 26 ـ تخلفات و مجازاتهاي انتظامي به قرار ذيل است:

الف - تخلفات:
1- عدم حضور در مراجع صالحه در وقت مقرر بدون عذر موجه.
2- توسل به معاذيري که خلاف بودن آنها بعداً ثابت شود.
3- مسامحه و سهل‌انگاري در اظهارنظر، هر چند مؤثر در تصميمات مراجع صلاحيتدار باشد يا نباشد.
4- تسليـم اسناد و مدارک به اشخاصي که قانوناً حق دريافت آن را ندارند و يا امتناع از تسليم آنها به اشخاصي که حق دريافت دارند.
5- سوء رفتار و اعمال خلاف شئونات شغلي.
6- نقض قوانين و مقررات در اظهارنظر کارشناسي.
7- انجام کارشناسي و اظهارنظر با وجود جهات ردقانوني.
8- انجام کارشناسي و اظهارنظر در اموري که خارج از صلاحيت کارشناس است.
9- انجام کارشناسي و اظهارنظر برخلاف واقع وتباني.
10- انجام کارشناسي و اظهارنظر با پروانه‌اي که اعتبار آن منقضي شده باشد.
11- افشاء اسرار و اسناد محرمانه.
12- اخذ وجه يا مال يا قبول خدمت مازاد بر تعرفه دستمزد و هزينه مقرر در قوانين يا دستورات مراجع صلاحيتدار.
13- انجام کارشناسي و اظهارنظر در زمان تعليق،محروميت از حقوق اجتماعي و يا اثبات فقد شرايط موضوع ماده (15) اين قانون.
ب - مجازاتها به ترتيب درجه:
1- توبيخ با درج در پرونده کارشناس در کانون.
2- محدود کردن اختيارات فني کارشناس رسمي براي‌مدت يک سال.
3- محدود کردن اختيارات فني کارشناس رسمي براي‌مدت سه سال.
4- محروميت از اشتغال به امر کارشناسي رسمي ازسه ماه تا يک سال.
5- محروميت از اشتغال به امر کارشناسي رسمي ازيک ماه تا سه سال.
6- محروميت دائم از اشتغال به امر کارشناسي رسمي.
تبصره 1 - مرتکبين هر يک از تخلفات رديفهاي (1)،(2) و(3) حسب مورد به مجازات درجه يک تا سه انتظامي محکوم‌مي‌گردند.
مرتکبين هر يک از تخلفات رديفهاي (4)،(5) و(6) حسب مورد به مجازات درجه سه تا پنج انتظامي محکوم مي‌گردند.
مرتکبين هريک از تخلفات رديفهاي (7)، (8)، (9)، (10) ‌، (11) و(12) حسب مورد به مجازات درجه پنج تا شش انتظامي محکوم مي‌گردند.
مرتکبين هر يک از تخلفات رديف (13) به مجازات درجه شش انتظامي محکوم مي‌گردند.
تبصره 2 - اعمال ارتکابي کارشناس، چنانچه علاوه برتخلف انتظامي، واجد وصف کيفري باشد، دادگاه انتظامي مکلف است پرونده امر را عيناً به مراجع قضائي صلاحيتدار ارسال نمايد.
تبصره 3 - هيـأت مديره هر کانون مکلف است از تمديد پروانه کارشناسي رسمي کساني که سه بار ظرف سه سال به مجازاتهاي انتظامي محکوم مي‌شوند خودداري کند. اين گونه کارشناسان رسمي مي‌توانند پس از مدت دو سال از تاريخ لغو پروانه مجدداً تقاضاي تمديد پروانه کارشناسي رسمي نمايند مگراينکه به مجازات انتظامي محروميت دائم يا موقت از اشتغال به امر کارشناسي رسمي محکوم شده باشند.
ماده 27 - هيـأت مديره هر کانون در صورت احراز زوال وثاقت و شرايط مذکور در بندهاي (الف، ب، ج، د، هـ) ماده (15) اين قانون در مورد کارشناس رسمي، به طور موقت از تمديد پروانه خودداري مي‌کند و سريعاً موضوع را به دادگاه انتظامي کانون مربوطه اعلام مي‌نمايد.
مرجع مذکور مکلف است ظرف حداکثر سه ماه از تاريخ وصول نسبت به موضوع اتخاذ تصميم کند و نظر نهائي را به هيأت مديره کانون مربوط ارجاع دهنده اعلام نمايد.
ماده 28- رئيس هيـأت مديره هر کانون مسؤول اجراي احکام‌قطعي دادگاه انتظامي و دادگاه تجديدنظر کارشناسان در مورد کارشناسان متخلف مي‌باشد.
ماده 29- دستمزد کارشناسي رسمي طبق تعرفه‌اي است که با پيشنهاد شوراي عالي کارشناسان به تصويب رئيس قوه قضائيه خواهد رسيد و هر دو سال يک بار قابل تجديدنظر مي‌باشد. قضات دادگاهها در مورد دستمزد کارشناسي مطابق ماده (264) قانون آيين دادرسي دادگاههاي عمومي و انقلاب در امور مدني‌مصوب 21/1/1379 اقدام خواهند کرد.
تبصره - ضوابط تعيين هزينه‌هاي خدمات کارشناسي به پيشنهاد شوراي عالي کارشناسان و تصويب رئيس قوه قضائيه مشخص خواهد شد و پرداخت آن بر عهد? متقاضي است.
ماده 30 - هزينه‌هاي مربوط به هر کانون از محلهاي زير تأمين مي‌گردد:
الف - حق عضويت و حق صدور يا تمديد پروانه کارشناسي رسمي هر دو سال يک بار قابل تجديد نظراست.
ب - پنج درصد (5%) از حق‌الزحمه کارشناسان رسمي.
ج - وجوهي که براي موارد خاص به تصويب مجمع عمومي از کارشناسان رسمي و يا متقاضيان کارشناسي رسمي اخذ خواهد شد.
تبصره - پرداخت حق حضور اعضاي غيرکارشناس در هيأت انتظامي و کميسيونها و ساير مخارج مربوط بر عهده شوراي عالي کارشناسان است که به نسبت از کانونها اخذ خواهدنمود.
ماده 31 - کليه مراجع قضائي انتظامي ، وزارتخانه‌ها، سازمانها، مؤسسات، شرکتها، بانکها، شهرداريها، بنيادها، نهادهاي انقلاب اسلامي و اشخاص حقوقي اعم از دولتي و غيردولتي و ساير مراجع عمومي و دولتي که شمول قانون بر آنها مستلزم ذکر نام يا ذکر صريح نام است موظف هستند مبلغ بند (ب) ماده 30 اين قانون را از دستمزد کارشناسان رسمي کسر و به حساب کانون مربوط واريز نمايند. همچنين مکلف مي‌باشند ماليات متعلقه رانيز با رعايت قوانين مالياتي کسر و به حساب خزانه‌داري کل واريزکنند.
ماده 32- در مواردي كه هيأت مديره هر کانون استان، تجديدنظر در صلاحيت فني کارشناس رسمي را ضروري تشخيص دهد پيشنهاد خود را با دلايل مربوط به شوراي عالي کارشناسان ارائه خواهد نمود. شوراي عالي با کسب نظر مشورتي از کميسيون تشخيص صلاحيت علمي و فني رشته مربوط تصميم نهائي را در خصوص موضوع اتخاذ مي‌نمايد هيأت مديره هر کانون پس از دريافت تصميم شوراي عالي مبني بر موافقت با محدودکردن صلاحيت فني کارشناس رسمي، تصميم ياد شده را به مورد اجرا مي‌گذارد. اعاده صلاحيت کارشناس رسمي منوط به شرکت و موفقيت در کلاسهاي بازآموزي يا کلاسهاي مشابه مورد تأييد کانون مربوط و با موافقت شوراي عالي کارشناسان خواهد بود.
ماده 33 - کارشناساني که مستخدم شاغل دولت يا مؤسسات دولتي يا شرکتهاي دولتي و وابسته به دولت يا شهرداريها يا سايرنهادهاي عمومي غير دولتي و يا ساير شرکتهاي دولتي که شمول قانون بر آنها مستلزم ذکر نام يا ذکر صريح نام است، مي‌باشند،نمي‌توانند در دعاوي و ساير امور مستلزم امر کارشناسي رسمي که مربوط به دستگاه متبوع آنهاست به عنوان کارشناس رسمي مداخله و اظهار نظر کنند مگر اينکه در آن رشته کارشناس رسمي ديگري وجود نداشته و يا مرضي الطرفين باشند يا آنکه کارمند مذکور طبق مقررات مربوط به آن دستگاه قانوناً ملزم به اظهار نظر باشد. هيچ کدام از مراجع قضائي و ادارات دادگستري و ثبت اسناد واملاک نمي‌توانند امر کارشناسي رسمي را به کارشناساني که کارمند شاغل قضائي يا اداري دادگستري يا ثبت اسناد و املاک مي‌باشند ارجاع کنند مگر اينکه در آن رشته جز قاضي و يا کارمند شاغل، کارشناس ديگري وجود نداشته باشد.
ماده 34 - مقررات تبصره الحقاقي به بند(24) ماده(55) قانون شهرداريها مصوب 5/4/1352 و اصلاحات بعدي در مورد کارشناسان رسمي و مترجمان رسمي دادگستري نيز جاري است.
ماده 35 - در صورت فوت و يا حجر کارشناس رسمي و يا محروميت دائم از کارشناسي رسمي، با اعلام ذي‌نفع، نماينده کانون مربوط به اتفاق نماينده مرجع قضائي محل ضمن تنظيم صورتجلسه لازم برگها و اسناد راجع به امور کارشناسي را جمع کرده در کانون، بايگاني مي‌نمايد و در صورتي که بين آنها اشياء يا اسنادي، با ارائه دلايل کافي توسط مدعي، متعلق به اشخاص باشد به صاحبان آنها رد مي‌کند.
ماده 36 - در هر يک از رشته‌هاي کارشناسي که اظهارنظر کارشناس رسمي نسبت به موضوع ارجاع شده لزوماً محتاج به کسب اطلاعاتي است که تنها در اختيار وزارتخانه‌ها، مؤسسات دولتي، شرکتهاي دولتي و وابسته به دولت، نهادهاي عمومي غيردولتي و ساير شرکتهاي دولتي که شمول قانون بر آنها مستلزم ذکر نام يا ذکر صريح نام است مي‌باشد، کارشناس مذکور مکلف به مراجعه به دستگاه يا دستگاههاي ذي‌ربط بوده و دستگاه يا دستگاههاي يادشده نيز موظف به در اختيار گذاشتن اطلاعات مورد نياز براي اظهارنظر کارشناسي رسمي مي‌باشند.
تبصره - اطلاعات طبقه‌بندي شده و غير قابل انتشار دستگاههاي مورد اشاره در اين ماده از حکم مذکور مستثني مي‌باشد و طبق مقررات قانون آيين دادرسي دادگاههاي عمومي و انـقلاب در امـور مـدني مصـوب 21/1/1379 دراختيار کارشناس ذي‌ربط قرار خواهد گرفت.
کارشناس مزبور تنها اين اطلاعات را در حيطه وظايف و مسؤوليتهاي خود در رابطه با امر ارجاع شده اعمال‌خواهد کرد و به کارگيري و يا افشـاي آن در غير مورد مذکور ممنوع است در غير اين صورت مشمول قانون مجازات‌انتشار و افشاي اسناد محرمانه و سري دولتي- مصوب 29/11/1353 در قسمتهاي ذي‌ربط آن خواهد بود.
ماده 37 - هر گاه کارشناس رسمي با سوء نيت ضمن اظهارعقيده در امر کارشناسي بر خلاف واقع چيزي بنويسد و يا در اظهارعقيده کتبي خود راجع به امر کيفري و يا حقوقي تمام ماوقع را ذکر نکند و يا بر خلاف واقع چيزي ذکر کرده باشد جاعل دراسناد رسمي محسوب مي گردد و همچنين هر گاه کارشناس رسمي در چيزي که براي آزمايش در دسترس او گذاشته شده با سوءنيت تغيير بدهد به مجازاتهاي مقرر در قانون مجازات اسلامي محکوم مي‌‌شود و اگر گزارش خلاف واقع و اقدامات کـارشنـاس رسمي در حـکم دادگاه مؤثر واقع شده باشد کارشناس مذکور به حداکثر مجازات تعيين شده محکوم خواهد شد. حکم ياد شده در مورد خبرگان محلي نيز لازم‌الرعايه مي‌باشد.
ماده 38- صدور پروانه براي کارشناسان رسمي فقط براي يک رشته کارشناسي مجاز است.
ماده 39- کليه کانونهاي موجود مکلفند حداکثر ظرف سه ماه از زمان لازم‌الاجراء شدن اين قانون وضعيت خود را با مقررات اين قانون تطبيق دهند.
ماده 40- آئين نامه اجرائي اين قانون ظرف سه ماه از تاريخ تصويب توسط وزير دادگستري تهيه و به تصويب هيأت وزيران خواهد رسيد.
ماده 41- قانون راجع به کارشناسان رسمي مصوب 23/11/1317 و قانون راجع به اصلاح قانون کارشناسان رسمي وزارت دادگستري مصوب 14/2/1339 و لايحه قانوني استقلال کانون کارشناسان رسمي مصوب 1/8/1358 شوراي انقلاب جمهوري اسلامي ايران لغو مي‌شوند.

قانون فوق مشتمل بر چهل و يک ماده و سي و نه تبصره در جلسه علني روز يکشنبه مورخ هيجدهم فروردين ماه يکهزار و سيصد و هشتاد و يک مجلس شوراي اسلامي تصويب و در تاريخ 28/1/1381 به تأييد شوراي نگهبان رسيده است.

اطاله دادرسی و ارتباط آن با امر کارشناسی

برخی از علل اطاله دادرسی پرونده های قضائی را که با کارشناسان ارتباط دارد به شرح ذیل بیان کردند که بد نیست نگاهی به آن بیندازیم :

مبهم و نارسا بودن گزارش کارشناسي
انتخاب کارشناس بدون توجه به تخصص و حدود صلاحيت ها
انتخاب کارشناس بدون اطلاع از وجود موانعي از قبيل مرخصي ، معذوريت وي
ارجاع بيش از حد پرونده به تعدادي از کارشناسان
عدم تمايل بعضي از کارشناسان در عزيمت به مناطق دور
فقدان رويه هاي مناسب براي شناسايي و درجه بندي کارشناسان
-کمبود کارشناس در بعضي از رشته ها
-مسکوت ماندن ضمانت اجرايي براي پاسخ دهي به هنگام کارشناسي
-تأخير در اظهار نظر کارشناسي
-نقض و ابهام در نظرات کارشناسي
عدم اطلاع از تغيير اقامتگاه کارشناس
تعيين يا درخواست دستمزد نامناسب
تأخير در ابلاغ اخطاريه به کارشناس
-ارسال اخطاريه کارشناس به آدرس ديگري

 و......

غبن فاحش و وظیفه کارشناسان

 

گاهي معاملاتي بين افراد واقع مي شود كه ممكن است خريدار بعدا پي ببرد به اينكه قيمت واقعي ملك كمتر از بهاي واقعي آن بوده و به اصطلاح  عاميانه بفهمد كه كلاه گشادي سرش رفته است و يا در واقع    " مغبون " شده است . اينجاست كه راه مي افتد به طرف دادگستري و از فروشنده شكايت ميكند و حق خود را مي خواهد . اگر ادعا ثابت شود يعني " غبن " اتفاق افتاده است .

غبن يعني چه :

فرهنگ دهخدا و عميد غبن را به زيان رساندن به كسي در معامله معني كرده اند .

انواع غبن :    غبن سه نوع است   :  غير  فاحش   و    فاحش   و    اَفحَش

 غبن غير فاحش :

در صورتيکه غبن عرفاً قابل مسامحه باشد  و طرفين بتوانند به نحوي در جبران زيان وارده  همكاري كنند غبن غير فاحش است  .

 غبن فاحش :

غبن در صورتي فاحش است که عرفاً قابل مسامحه و چشم پوشي نباشد.ملاك فاحش بودن چيست  ؟  قبل از اصلاحيه سال 1361 قانون مدني ملاك فاحش بودن غبن 20 درصد بود . يعني  تفاوت قيمت واقعي و قيمت معامله شده بيش از 20 درصد  غبن فاحش بود ولي اكنون با  اصلاحيه  ماده 417 قانون مذكور ميزان غبن فاحش  با توجه به عرف تعيين مي شود .

غبن افحش :

غبن افحش موقعی که خيلي بيشتر از غبن فاحش است و تفاوت  بدون بررسی به وضوح  و   روشني مشاهده شود .

وظیفه ما :

دادگاه ها تعيين قيمت واقعي ملك را در زمان معامله به کارشناس ارجاع مي دهند .یکی از مواردی که  ما کارشناسان در ارزیابی ملک باید با دقت و بررسی مضاعف به آن توجه کنیم تعیین قیمت واقعی املاک در صورت غبن فاحش در زمان وقوع معامله است که ممکن است مربوط به  چند ین سال قبل باشد . با  وظیفه ای که دادگاه  در اینگونه پرونده ها به دوش ما قرار می دهد  مسئولیت ما در برابر حقوق پایمال شده مظلومان سنگین و  امری خطیر و دقیق و پرمسئولیت است و لذا  حوصله و دقت و بررسی همه جانبه ای را می طلبد . خصوصا نوسانات ناگهانی و شدیدی که در  بهای املاک در کشور ما  ظرف مقطع زمانی کوتاه و  چند روزه  اتفاق  می افتد بررسی کارشناسی دقیق تری را در خصوص قیمت املاک در گذشته طلب میکند . امید  که خداوند  همه ما در انجام وظیفه صادقانه و بیطرفانه یاری دهد .

دول تعیین خسارت به عرصه های منابع طبیعی

 

یکی از موارد کارشناسی  که از سوی دادگاهها و شوراهای حل اختلاف ارجاع می شود تعیین خساراتی است که متجاوزین به اراضی ملی با عملیاتی مثل بوته کنی  ،  آتش سوزي  ، شخم وشيار و تخريب مرتع و........به وجود مي آورند . اداره كل منابع طبيعي استان  خراسان رضوي نرخ خسارت را بر حسب انواع گونه هاي گياهي در سال ۱۳۸۸ تعيين و اعلام نموده كه براي استفاده همكاران محترم كارشناس به شرح ذيل درج ميگردد . اين مبالغ تا ابلاغيه بعدي  اداره منابع طبيعي استان  معتبر است :

الف : تخريب مراتع :      خسارت يك هكتار تخريب اراضي مرتعي غير مشجر  ( برحسب وضعيت مرتع )

   با شيب كمتر از ۱۵ درصد ۴۲۰۰۰۰۰ الي ۵۴۰۰۰۰۰ ريال    

   با  شيب  بالاي ۱۵ درصد ۵۴۰۰۰۰۰ الي ۷۲۰۰۰۰۰ ريال 

ب : خسارت به ازاي هر اصله  درخت يا درختچه 

۷۵۰۰۰۰۰ ريال  :  قره قات            

۶۰۰۰۰۰۰ ريال  :  درخت ارس

۵۰۰۰۰۰۰ ريال  :  بنه   -   گردوي  جنگلي  

 ۴۰۰۰۰۰۰ ريال  :  پسته جنگلي

۲۵۰۰۰۰۰ ريال : چنارجنگلي    

  ۱۵۰۰۰۰۰ريال   :  داغداغان

۸۰۰۰۰۰ ريال  : زالزالك (وليك)   

 ۷۰۰۰۰۰ ريال  : بادامشك

۵۰۰۰۰۰ ريال:           بادام - شير خشت - نسترن - زرشك - آلبالووحشي - توت و شاتوت ـ عناب 

                             - زبان گنجشك - پده - ارغوان - افرا - كوكو - سنجد -انواع سرو - زربين - زيتون تلخ

                            - كاج - اقاقيا - ايلان - افراي سياه - سماق - پنج انگشتي

۳۰۰۰۰۰ ريال :  تنگرس ( بادم كوهي ) - سرو نقره اي

۲۵۰۰۰۰ ريال : بيد - پلاخور -انجيروحشي - تاغ - اسكمبيل

۷۰۰۰۰ ريال  : گز رودخانه اي - قيچ

ساير گونه هاي درختي و درختچه اي  ۷۰۰۰۰ الي ۱۲۰۰۰۰ ريال

ج  :  خسارت به ازاي هر بوته گياهان مرتعي

۶۵۰۰۰ ريال : درمنه

  ۳۰۰۰۰ ريال  :  اشنيان 

 ۲۵۰۰۰ ريال  :  گون 

۲۰۰۰۰ ريال : آنغوزه شيرين - زيره كوهي   

 ۱۵۰۰۰ ريال : باريجه -  موشا - گونه هاي بالشتكي

۱۰۰۰۰ ريال : موسير

۵۰۰۰ ريال  : سريش - آويشن شيرازي - كاكوتي - شيرين بيان - كلپوره - خارشتر -شكرتيغال

 

در اینگونه پرونده ها در واقع کارشناس باید با پیمایش و تراکم گیری از نقاط مختلف مرتع به طور تصادفی نسبت به تعیین تعداد بوته یا درخت یا درختچه  از هر یک از گونه های گیاهی فوق الذکر در هر هکتار  اقدام نماید .  ممکن است که در مرتع تخریب شده آثار کاملی  از پوشش گیاهی نباشد و امکان تعیین تراکم در قطعه تخریب شده میسر نگردد  در این صورت طبق تراکم گیاهی نزدیکترین قطعه مرتعی مجاور اقدام می شود و نتیجه به قطعه مورد تخریب قابل تعمیم خواهد بود .

نمائي از يك مرتع سالم كه از تعرض تخريب گران مصون مانده است

نمائي از مراتع تخريب شده و فاقد پوشش گياهي